קבוצות רכישה – עסקה אחת או שתי עסקאות נפרדות

♦ השאלה שבמחלוקת היא, האם העסקה, נשוא הערר, היא עסקה מפוצלת של רכישת מקרקעין על ידי רוכשי הדירות, ואחר כך עסקה של מתן שירותי בנייה על ידי העוררת, או עסקה של מכר דירות מוגמרות שבה העוררת היא זו שרכשה את המקרקעין ובנתה עליה את הדירות, ובמקרה זה על העוררת לשלם מס רכישה בגין רכישת הקרקע ומס שבח מקרקעין בגין הדירות.

 

♦ בשנת 2003 נערך הסכם בין בעלי מקרקעין לבין 7 רוכשים למכירת זכויות בעלות במקרקעין בירושלים. באותה עת אושרה עקרונית בקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי המוכרים. להסכם צורף הסכם שיתוף בין העוררת לבין שבעת הרוכשים לפיו ישלמו הרוכשים – את חלקם בתמורה ישירות למוכרים או לעוררת (שמעבירה למוכרים) ואשר לפיו העוררת אחראית בלעדית לביצוע הפרויקט ומחוייבת  לרשום בית משותף. כמו כן צורף להסכם כתב ערבות להבטחת חיוביהם של הרוכשים עליו חתמו גם מנהל העוררת ועובד נוסף שלה, וכן מתווך העסקה. באותו יום נחתם הסכם הרכישה, וכן נחתמו הסכמים נוספים.

 

♦ עיקר טענות העוררת הינן, שהיא לא רכשה את הקרקע עליה נבנו דירות הרוכשים, והיא מכרה להם אך שירותי בנייה, שאינם כוללים רווח יזמי. מבחינת תוכנה של העסקה שבין הרוכשים לבין העוררת, ומהותה הכלכלית, הרי העסקה היא מתן שירותי בנייה בלבד ולא מכירת קרקע ודירות. גם אם ההסכמים (הסכם הבניה והסכם השיתוף) הקנו לעוררת כוחות וסמכויות, לא שינו את מהות העסקה, כעסקה של מתן שירותי בנייה.

 

♦ הועדה קבעה, כי יש לבחון את העסקה על פי אמות המידה של מהותה הכלכלית והאמיתית ובין השאר, האם זו עסקה אחת, שפוצלה, מטעמים מלאכותיים, כדי לחמוק מתשלום מס, אם לאו.

♦ הועדה בחנה את מהות העסקה באמצעות מספר מבחנים נוספים: תנאי ההתקשרות ; מבחן השליטה והכוח, סיכונים ואחריות ;  בחינת המהות הכלכלית של העסקה.

 

♦ עפ"י הועדה, המסקנה העולה מן הראיות היא, כי הרוכשים לא רכשו קרקע על מנת למצוא קבלן מטעמם שיבנה עליה דירות מוגמרות עבורם.  המבנה של העסקה היה כזה שרכישת הקרקע היתה במסגרת החבילה של הסכמים שיביאו, בסופו של עניין, לדירות המוגמרות עבור כל אחד מן הרוכשים. המתווך היה אמנם הרוח החיה שקשרה  בין שלושת הגורמים: בעל המקרקעין – המוכרים, העוררת ורוכשי הדירות. אולם, העוררת היתה מעורבת בעסקה מתחילתה, מרכישת הקרקע ועד השלמת בנייה ורישום הבית המשותף. בין שני אלה, היתה מעורבת בתכנון, בבנייה, בליווי הבנקאי ככל שהיה צורך בו, במתן ערובות להתחייבויות הרוכשים באמצעות  המתווך, העוררת היתה מעורבת גם בגיבוש קבוצת הרוכשים, שלכאורה לא הכירו זה את זה מקודם, ואף אם הכירו הרי שזה לא היה בגדר רוכשי קרקע לצורך בנייה עליה.

 

♦ עפ"י הועדה, מצבה של העוררת מבחינה זו, לא היה שונה ממצבו של יזם של פרויקט בניה, שרוכש קרקע, בונה עליה ומוכר את הדירות המוגמרות לרוכשים פוטנציאליים. העובדה שמי ששילם למוכרי המקרקעין את התמורה לפי חוזה המכירה של המקרקעין היו רוכשי הדירות אינה משנה, ולא כלום. אפשר לראות בתשלומים ששילמו הרוכשים - תשלום על חשבון התמורה בעד הדירות שרכשו. העוררת היתה מעורבת בתכנון השינויים, שביקשו מי מרוכשי הדירות.

 

♦ סיכומו של דבר קבעה הועדה, כי העוררת לא היתה קבלן – מבצע ותו לא, כפי שהיא מציגה את עצמה. מעמדה חרג באופן ברור ממעמד של קבלן-מבצע. העוררת היתה בעלת סמכויות רחבות הן בתכנון והן בביצוע. היא נטלה על עצמה סיכונים ואחריות שאינם מקובלים במסירת עבודות ביצוע של קבלן בניה גרידא. הפעילות והמעורבות של העוררת אף ברכישת הקרקע והכוחות שניתנו לה בכל הנוגע לתכנון ולביצוע - הקנו לה מעמד ברור השל בעלים.

 

♦ עוד החליטה הועדה, כי גם בבחינת העסקה אף שלא בפן של מהות כלכלית אמיתית, הרי שהעוררת הציבה עסקה מלאכותית, ללא כל קשר עם המטרה שנלוותה אליה. עסקה זו מטרתה הייתה אחת– להימנע מתשלום מס בדרך של הצגת הרוכשים כרוכשים אמיתיים של המקרקעין, ולא כך היה באמת ובתום לב.

תוצאה:

♦ הערר נדחה.