קביעת השווי האמיתי לצורך מס רכישה במקום התמורה החוזית

 

 

 ♦לטענת העוררת, שווי הזכויות שנרכשו על ידה היה 25.6 מיליון ש"ח בלבד. העוררת הבהירה, כי הממכר אותו רכשה כלל גם את מלוא הזכויות בחברת הניהול ואת זכויות והתחייבויות חברת הניהול. במועד הרכישה הייתה. על כן יש לטענתה להפחית מסכום הרכישה את הסך ששולם לכיסוי חובות חברת הניהול.

 

 ♦לטענת המשיב, שומת מס הרכישה מחושבת על פי שווי הזכויות במקרקעין. שווי זה לפי חוות דעת השמאים היה כ-32 מיליון ש"ח. סכום זה דומה לסך כל התמורות ששולמו על ידי העוררת, כלומר לתשלום ששולם לצמנטכל בצירוף התשלומים ששילמה עבור ההיטלים השונים ודמי ההסכמה. עוד טען המשיב, כי לחברת הניהול לא היה למעשה כל ערך. העוררת רכשה את הזכויות והחובות ומשמעות הדבר כי רכשה גם את הזכות לגבות מחברת הניהול את החובות. לטענתו כאשר הרוכש מחויב גם בתשלום החוב וגם זכאי להחזר חוב בסכום זהה אין לחברה הנרכשת כל שווי.

 

ועדת מיסוי מקרקעין שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בפני כב' השופט ר' סוקול וחברי הוועדה רו"ח גלית יחזקאלי-גולן ורו"ח שמעון פסטנברג:

 

 ♦הועדה קבעה, כי שוויה של זכות יקבע על פי מבחן אובייקטיבי, המתעלם מהתמורה המוסכמת ומרצון הצדדים לעסקה. קביעת שווי השוק, דהיינו המחיר שהיה מתקבל מקונה מרצון למוכר מרצון, הינה עניין של שומה. חריג לכלל זה מצוי בסיפא לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ולפיו ניתן לסטות מהמבחן האובייקטיבי ולאמץ את התמורה החוזית המוסכמת רק בהתקיימם של התנאים הקבועים; תום לב והעדרם של יחסים מיוחדים. הואיל והכלל הינו קביעת שווי לפי מבחן אובייקטיבי והחריג הינו השווי המוסכם, נקבע בפסיקה, כי הנטל להחלת החריג מוטל על כתפי הטוען זאת, בין אם מדובר בצד לעסקה ובין אם מדובר במנהל מיסוי המקרקעין. לצורך הערכת שווי הזכויות במקרקעין אין רלבנטיות להערכת שווי חברת הניהול (שווי שעשוי להשפיע על העסקה הכוללת) ומאחר וברירת המחדל להערכת שווי הזכויות שנמכרו הינה שווי שוק, הרי שיש לקבוע, כי שווי הזכויות במקרקעין היה 34 מיליוןש"ח(!). כלומר, שווי העולה על השווי שנקבע בשומה. גם השווי המוסכם משקף שווי דומה.

הלכה היא, כי בקביעת השווי המוסכם יש לצרף את כל התמורות שבהם התחייב הרוכש לשאת. זהו "עיקרון צירוף כל התמורות" בעת קביעת הסכום המוסכם. כאשר מצרפים לשווי המוסכם את שווי ההיטלים ודמי ההסכמה שנטלה על עצמה העוררת לשלם מגיעים שוב לשווי של כ- 32 מיליון ש"ח, כמו השווי שנקבע בשומה. הועדה דחתה טענת העוררת, כי השווי ההסכמי כלל בחובו את עלות הרכישה של מניות חברת הניהול. הממצאים מצביעים על כך שהנושה העיקרי של חברת הניהול הייתה חברת צמנטכל עצמה. התחייבות חברת הניהול לצמנטכל הומחתה לעוררת ומהדוחות הכספיים עולה כי בתום שנת 2012 לא נותרה יתרת חוב כלפי צמנטכל אלא יתרת חוב לעוררת בסך של 6.7 מיליון ש"ח. משמע, העוררת קיבלה על עצמה לשאת בחובותיה של חברת הניהול, אולם בד בבד עם סילוק חובות חברת הניהול לצמנטכל הפכה לנושה של חברת הניהול. מבחינה מעשית רכישת חברה גירעונית תוך רכישת זכות הנשייה כלפיה, לא השפיעה על שווי הרכישה ומבחינת העוררת שוויה של חברת הניהול היה אפס.
 
זאת ועוד, ככל שהעוררת סבורה כי יש להפחית שווי שלילי של חברת הניהול משווי המכירה, היה עליה להוכיח את שווי חברת הניהול ולא להסתפק בטענה כי מדובר בחברה גירעונית. בא כוח העוררת ציין בצדק בסיכומיו, כי גם לחברה גירעונית עשוי להיות שווי שוק. שווי זה יש להוכיח ולא ניתן להסתפק בטענה כללית כי השווי הינו שלילי ושווה לסכום התחייבויותיה של החברה.