קביעת יחס קרקע-מבנה לעניין פחת

♦ ביום 2.1.05, נרכש כשליש מבנין מסחרי בת"א. במסגרת רכישה זו, נטלה הרוכשת על עצמה את תשלום המיסים הנלווים ושווי העסקה הוערך בסך 1,239,234 ₪. ביום 27.1.05, דווחה העסקה לשלטונות המס. לאחר שהתקבלו טענות העוררים בהשגה, הגישו בקשה לתיקון השומות בגין טענות שונות, אשר אותן סירב המשיב לקבל. מכאן הערר.

♦ לטענת העוררים, בנושא חישוב הפחת – טעה המשיב בכך שהעניק לערך הקרקע רק 1/3 (שליש) מערך הממכר, באשר הבנין הינו בן עשרות שנים, ועם חלוף הזמן ערך הבנין אמור לרדת וערך הקרקע אמור לעלות. בעניין זה הביאו העוררים חוות דעת של שמאי מקרקעין. בנוסף לכך ביקשו העוררים לבטל קנסות שהוטלו, כאשר טענה זו הועלתה לראשונה רק לאחר ההשגה, מאחר שרק אז נודע להם על קנסות אלה. בנוסף נטען לניכוי הוצאות בגין שיפוץ שנעשה- כאשר טענה זו גם לא הועלתה בהשגה.
 
♦ לטענת המשיב, אין להעלות טענות עובדתיות אשר לא הוזכרו בהשגה. אשר על כן הדיון העומד בפנינו הינו ביחס לשיעור הפחת בלבד. יש לאמץ את היחס המקובל שהינו 1/3 קרקע ו- 2/3 למבנה. בנוסף, לאורך השנים העוררים ניכו פחת על פי פקודת מס הכנסה. חוות דעת שמאי המקרקעין ביחס לשווי הקרקע ולשווי המבנה בעת הרכישה הוגשה לאחר ההשגה, ולעת התשובה להשגה לא היתה מונחת חוות הדעת בפני המשיב, ומכל מקום, יסודותיה רעועים. באשר לקנסות, נציג משרד מיסוי מקרקעין הצהיר, כי לא הוטלו קנסות בגין הסכומים השנויים במחלוקת. באשר לשיפוץ – טענה זו לא נטענה בהשגה, ומכל מקום, היה על העוררים להציג קבלות אשר יאששו את סך השיפוץ ואופיו של השיפוץ.
 
ביהמ"ש המחוזי בת"א - ועדת הערר מס שבח מקרקעין: כב' הש' (בדימוס) בן שלמה והח' מרגליות ושמואלביץ:
 
♦ הערר נסוב על 3 מחלוקות שונות. המחלוקת הראשונה והעיקרית עוסקת בחישוב הפחת. המשיב חישב את שיעור הפחת לפי הנוהג המקובל של 1/3 לערך הקרקע ו- 2/3 למבנה. העוררים מבקשים לחשב את שיעור הפחת לפי ערכים שונים. בערר קודם אשר הוגש על ידי העוררות, ביחס לעסקה אשר נערכה באותו מבנה, אשר חלקו עסק אף הוא בחישוב הפחת, נדחתה בקשת העוררים לחישוב פחת בערכים שונים מ- 33% - קרקע ו- 67% למבנה. אך פס"ד זה של הועדה משנת 1999 הורה כי אכן ניתן לסתור את הערכים דלעיל באחת משתי הדרכים דלהלן:
א. חוות דעת שמאית מוסמכת לחלוקה שונה במועדי הרכישה.
ב. אישור פקיד שומה ליחס אחר בין ערך הקרקע לערך המבנה. העוררים אכן הביאו חוות דעת שמאית, אך מנגד, המשיב הוכיח, כי לאורך השנים השתמשו העוררות ביחס 33% לקרקע ו- 67% למבנה, בבואן לנכות פחת, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בדוחות הכספיים שהוגשו על ידן לפקיד השומה. העולה מן הדברים, כי אף אם תתקבל חוות הדעת השמאית ליחס שונה במועדי הרכישה, אף העוררות עצמן השתמשו ביחס המקובל של 33% - קרקע ו- 67% - מבנה, ומה להם להלין על המשיב, כי אף הוא השתמש ביחס המקובל כאמור.
 
♦ באשר להוצאות השיפוץ, אף אם לא מתקבלת עמדת המשיב, כי אין להעלות טיעון עובדתי אשר לא בא זכרו בהשגה, יש בכל מקרה להגיש קבלות אשר יפרטו את מהות ועלות השיפוץ. טופס 1342(יא) אשר משמש את הדו"חות השנתיים, אינו יכול להוות תחליף לקבלות.
 
♦ באשר לקנסות, ועדת הערר רשמה בפניה את הצהרת המשיב, כי לא מתקיימים הליכי גבייה בגין חובות השנויים במחלוקת. אין צל של ספק, כי משלם המס צריך לחוש כי הוא משלם מס אמת, אשר על כן יש מקום, כי המשיב יפרט בפני העוררים את מקור הקנסות אשר הושתו, כדי שאכן תחושת תשלום מס אמת תלווה את העוררים בבואם לשלם את הסך אשר אינו שנוי במחלוקת.

 
התוצאה:
♦ הערעור נדחה.
 
ניתן ביום: 21.09.09
ב"כ העוררים: עו"ד ג. ויינברג.
ב"כ המשיב: עו"ד ר. דה-שליט, פרק' מחוז מרכז.