רכישת מקרקעין לפני תחילת חוק המיסוי

♦ האם רכישת מקרקעין לפני תחילת חוק המיסוי שאינה נרשמת חייבת במס רכישה. אם התשובה חיובית, מהו המועד הקובע וכיצד מחשבים את השווי לצורך תשלום המס. זהו גדר המחלוקת.

♦ לטענת העוררת, לפי הדין שהיה קיים בעת רכישת המקרקעין, אדם שרכש זכות במקרקעין והעביר אותם לאחר, כך שאינו נרשם כלל בלשכת רישום המקרקעין, לא היה חייב בתשלום אגרת רישום וכי תיקון 5 לחוק המיסוי לא שינה מצב זה. לפי תיקון זה חובת התשלום חלה אך ורק לאחר מסירת ההצהרה. ולכן מי שהסב זכותו מבלי לרשמה קודם לכן משוחרר מהחיוב. שווי הזכות ייקבע לפי זכויות הבניה בעת הרכישה ולא בעת ההצהרה. מאז שנרכשו המקרקעין הושבחו והוגדלו זכויות הבניה והמשיב הביא בחשבון את המצב התכנוני ביום ההצהרה.

 
♦ לטענת המשיב, עסקה חייבת בתשלום מס רכישה גם אם לא הוצהר עליה במועד ביצועה. גם אם המקרקעין נמכרו כבר לצד שלישי – הרי שחובת תשלום תוספת המס עדיין קיימת על העוררת. שווי הרכישה שקבע המשיב הינו בהתאם למהות הזכויות במקרקעין שנרכשה ע"י העוררת, לפי שווי מקרקעין נכון ליום ההצהרה – קרי: שווי מגרש ריק, על זכויות הבניה הקיימות בו במועד ההצהרה. טענת העוררת כאילו שווי הרכישה ביום ההצהרה הינו אפס מאחר ולא היו בידיה זכויות במועד ההצהרה – לאו טענה היא ויש לדחותה. העוררת לא הביאה כל ראיה לסתור את שווי הרכישה של המקרקעין שנקבע ע"י המשיב, לא הוצגה חוו"ד שמאית ועל כן לא הרימה היא את נטל הראיה המוטל על כתפיה.
 
ועדת ערר מס שבח מקרקעין ת"א : י.בן שלמה, שופט (דימוס)- יו"ר, ד.מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין-חבר, י.מונד, רו"ח-חבר:
♦ תקנות מס שבח מקרקעין (תוספת מס)(בסיס לקביעת שווי של זכות במקרקעין), התשל"ה – 1974 (להלן "תקנות תוספת המס") קובעות בסעיף 1 להן, את הבסיס לקביעת השווי של הזכות במקרקעין שנרכשה לפני תיקון מס' 5.
כוונת המחוקק היתה להקל עם רוכשי מקרקעין, אשר מסיבות שאינן תלויות בהם, נמנעה מהם האפשרות לרשום את זכויותיהם במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין עד למועד מאוחר. רק במצב דברים הנכנס לגדר אחת החלופות של סעיף 1 לתקנות תוספת המס תחושב תוספת המס על פי השווי ההסטורי של המקרקעין.
♦ לאור כל זאת הייתי מציע לחברי לקבל את גישת המשיב לפיה בנסיבות המקרה יש לקבוע את שווי המקרקעין נכון ליום ההצהרה.
♦ אופן חישוב השווי ליום ההצהרה - הוראות תיקון מס' 5 "מענישות" את מי שהצהיר מאוחר מדי על זכויותיו בכך שהשווי ייקבע לפי יום ההצהרה ובשיעור המס של אותו יום. אינני סבור כי המחוקק התכוון כי גם השווי יחושב לפי זכויות הבנייה ביום ההצהרה, שכן כאן יכול להיווצר מצב לא סביר בעליל. אם נאמר כי ביום העסקה המכירה היעוד היה חקלאי וביום ההצהרה בנייה של מגדלי מגורים, הרי מכים את המצהיר המאחר בשוטים ובעקרבים בכך שקובעים את השווי ליום ההצהרה ביעוד המורחב. גם כך הנישום המאחר משלם תוספת מס ו/או מס רכישה בשיעור הגבוה מזה שהיה בעת העסקה המקורית ולפי שווי גבוה בהרבה עקב האיחור.
♦ לטעמי, יש לקבוע את זכויות הבנייה של המקרקעין כריקה וכפנויה כפי שהיו בשנת 1962 ליום ההצהרה ולכן אין אפשרות לקבל את השווי שנקבע על ידי המשיב. מאידך, זכויות הבנייה העיקריות הן הבנייה של 50% בקומת הקרקע, כאשר הבניה בקומות הנוספות פחותה בשוויין. למיטב ידיעתי השמאית והכלכלית שווי קרקע עם זכויות בנייה של 50% צריך להיות אכן שנטען על ידי העוררת בהפחתה של כ-40% (שהוא השווי של 2 הקומות העליונות). זהו כלל שמאי ידוע. ולכן הייתי ממליץ לחברי להעמיד את השווי ליום ההצהרה במצב ריק ופנוי על סך 1,500,000 $. (סכום זה מהווה כ-60% מהשווי שנקבע על ידי המשיב בשומתו).
 
תוצאה:
♦ הערר התקבל בחלקו.
 
ניתן ביום 14.6.09
ב"כ העוררת: א.פסי, עו"ד (כונס נכסים).
ב"כ המשיב: א.וינשטיין, עו"ד.