"שווי המכירה" כולל עלויות פינוי

♦ העותרות הן חברות קבלניות אשר זכו במכרז להקמת פרויקט "פינוי בינוי" בשכונת "הארגזים" בתל-אביב, אשר פורסם על ידי מנהל מקרקעי ישראל ועיריית תל-אביב-יפו. במסגרת מסמכי המכרז, והסכם הפיתוח שנכרת בין מנהל מקרקעי ישראל לבין העותרות (להלן: "הסכם הפיתוח"), הוסכם, בין השאר, כי העותרות יישאו בהוצאות פינויים של התושבים המחזיקים בקרקע. עלות הפינוי הוערכה בכ-90,000,000 ש"ח לערך. כמו כן, הוסכם, כי העותרות יעבירו למנהל מקרקעי ישראל תמורה עבור חכירת הקרקע, בסך 1,250,000 ש"ח. העותרות הוציאו שומה עצמית בגין מס הרכישה המתחייב, אשר לפיה "שווי הרכישה" לעניין זה, כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), כולל רק את התמורה ששולמה עבור חכירת הקרקע.
♦ המשיב לא קיבל את שומתן, והוציא להן שומה אשר לפיה "שווי הרכישה" כולל הן את התשלום בגין הקרקע והן את הוצאות הפינוי. השגתן של העותרות על השומה שהוצאה להן – נדחתה, ועל רקע זה ערערו העותרות לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי. הערעור נדחה. העותרות לא השלימו עם החלטה זו, ופנו לבית משפט זה.
♦ בית המשפט העליון נדרש לשאלה כיצד יש לחשב את "שווי המכירה" לצורך קביעת מס הרכישה המתחייב: האם ייגזר "שווי המכירה" מעלות רכישת מכלול הזכויות במקרקעין (לרבות עלויות הפינוי), כטענת המשיב או שמא ייקבע לפי עלות חכירת הקרקע בלבד, כטענת העותרות. ערעורן נדחה ונקבע, כי "שווי המכירה" כולל הן את עלות חכירת המגרש הנקובה בהסכם והן את עלויות הפינוי בהן התחייבו המערערות לשאת. לטענת העותרות הדבר מצריך דיון נוסף.
 
ביהמ"ש העליון-  כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין:
 
הליך הדיון הנוסף שמור למקרים חריגים ונדירים, שבהם פסק בית המשפט העליון הלכה חשובה, קשה, חדשה או כזו העומדת בסתירה להלכה קודמת של בית-המשפט העליון (סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984). פסק הדין במקרה זה אינו עומד בסתירה להלכות קודמות של בית משפט זה, לרבות ההלכה שנקבעה בעניין פס"ד שרביט (ע"א 2960/95 מינהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרויקטים ובניו (1991) בע"מ (טרם פורסם, 11.2.1998) (להלן: שרביט).
♦ עיקרה של הלכת שרביט, היא קביעת "שווי הרכישה" לאור בחינת מכלול העסקה בכל מקרה לגופו. בית המשפט בפרשת שרביט הדגיש שהרציונל העומד מאחורי קביעת "שווי הרכישה", הוא איתור מהותה של העסקה על מנת שייגבה מס על שוויה הממשי ולא על שווי מדומה הנובע מפיצול עסקאות והדבקת תוויות שונות עליהן. כאמור, בית המשפט בפרשת שרביט מצא, כי בנסיבות שהתקיימו שם, ניתן היה להפריד בין ההתחייבות לרכישת הזכויות בקרקע, לבין ההתחייבות הנפרדת לתשלום עבור הוצאות הפיתוח. אולם, אין בכך כדי לחייב תוצאה דומה במקרה אחר שנסיבותיו שונות. מטעם זה אין לקבל גם את טענת העותרות שלפיה בכל המקרים יש לסווג עלויות פינוי באותו אופן שבו מסווגות עלויות פיתוח (או תשלומים אחרים לצד שלישי).  
♦ לעיתים מהווה תשלום לצד שלישי – בין אם הוא בגין פינוי או בגין פיתוח – חלק בלתי נפרד מן השווי ולעיתים הוא ניתן להפרדה. במקרה שלפנינו, על יסוד בחינת מכלול ההסכמים בין הצדדים, ניתן להסיק, כי ההתחייבויות שנטלו על עצמן העותרות שלובות זו בזו, ולא ניתן להפריד ביניהן. בית המשפט התייחס, בין השאר, לכך שהערבות הבנקאית שנדרש היזם להעמיד לצורך הזכייה במכרז מעידה על התחייבות בשווי הכולל גם את הוצאות הפינוי, וכן נדרש בית המשפט לכך שהעברת הקרקע לידי היזם וקבלת היתרי הבניה – מותנים שניהם בביצוע הפינוי. בתמצית – נמצא, כי עורכי המכרז, במקרה זה, תמחרו את הקרקע לפי שווי הכולל את עלויות הפינוי. סיכומו של דבר, התוצאה שהתקבלה במקרה זה אמנם שונה מן התוצאה אליה הגיע בית המשפט בפרשת שרביט, אך אין מדובר בסתירה להלכה שנקבעה שם. נהפוך הוא – מדובר ביישום העולה בקנה אחד עם העיקרון שנקבע שם.
♦ כמו כן, לפי עיקרון "צירוף כל התמורות", בחישוב "שווי המכירה" יילקחו בחשבון כל התמורות שהתחייב הקונה להעביר לידי המוכר, הישירות והעקיפות ויש ליישמו במקרה שלפנינו. אין מדובר בסתירה לעיקרון "התמורה המוסכמת". שני העקרונות האלה אינם עומדים בסתירה זה לזה, אלא, האחד משמש לפירושו של השני. עיקרון "צירוף כל התמורות" משמש ככלי המסייע בהבנת "התמורה המוסכמת", קרי, בהבנת מכלול ההסכמות שנרקמו בין הצדדים. כך אכן נעשה במקרה שלפנינו, ובנסיבות אלה, אין מקום לקיים דיון נוסף בעניינן של העותרות.
יודגש, כי אין חולק שחשיבותם של פרויקטים מסוג "פינוי-בינוי" היא רבה, ותרומתם להתחדשות העירונית אינה מוטלת בספק. אך במקרה זה, קביעת "שווי הרכישה" באופן לו טוענות העותרות, אינה הדרך היחידה לספק ליזמים תמריצים לקיומם של פרויקטים מסוג "פינוי-בינוי".
 
תוצאה:
♦ הערעור נדחה.
ניתן ב-15.9.10
ב"כ העותרות: עו"ד עוזי שוחט