שווי מכירה/רכישה במקרקעין בשל היחלשות שער החליפין

♦ עוררת 1 מכרה לעוררת 2 זכויותיה בנכס מקרקעין. בתמורה לממכר התחייבה עוררת 2 לשלם סך של 16,065,000$, במועדים נדחים. בשל הירידה בשע"ח של הדולר, לאחר חתימת ההסכם, הגישה עוררת 1 למשיב שומה מתוקנת, בה העמידה את סכום המכירה על סכום הקטן בכ- 4,000,000 ₪, מהסכום עליו הצהירה בשומתה העצמית.
♦ לטענת העוררות, בהעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים, נכון וראוי להטיל את המס על השבח הכלכלי, שיש לחשבו על בסיס הערך האמיתי (בש"ח) של הסכומים ששילמה בפועל עוררת 2 לעוררת 1, בהתאם לשערי החליפין הרלוונטיים.
אין לקבל מצב בו מוטל מס שבח על "שבח" שלא הופק, ואין להטיל מס רכישה על סכום שלא שולם על ידי הרוכש. רשאי המשיב (ואף חייב) לתקן את התמורה התיאורטית מקום בו נתוני האמת, המתגלים רק לאחר חתימת ההסכם, מצביעים על כך, ששווי המכירה בפועל איננו זהה לתמורה הידועה בתאריך חתימת ההסכם.
לו הייתה נקבעת בהסכם תמורה שקלית, בסכום של 75 מיליון שקלים, ולאחר מכך היו הצדדים מפחיתים, בהסכמה, את התמורה לכדי 71 מיליון שקלים - הרי שהשומה הייתה בוודאי מתוקנת, בהתאם להסכמה זו.
תוקפם של טיעוני עוררת 1 כפול ומכופל, שכן היא מדווחת על הכנסותיה בהתאם לכללים שנקבעו בתקנות מס הכנסה (כללים בדבר ניהול פנקסי חשבונות של חברות בהשקעות חוץ ושל שותפויות מסוימות וקביעת הכנסתן החייבת), התשמ"ו - 1986 (להלן; "התקנות הדולריות"). מתוקפן של התקנות הדולריות, ובהעדר התייחסות בתקנות הדולריות לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג - 1963 (להלן; "החוק"), ניצבת עוררת 1 בפני שוקת שבורה, שכן אין לה אפשרות לתקן את המעוות במסגרת הדיווח השנתי על הכנסתה החייבת במס (אפשרות שפתוחה בפני נישומים אחרים).
לחילופין, באם לא תתקבל טענתן העיקרית של העוררות, מבקשת עוררת 1 לקבוע, כי הפרשי השער "השליליים" באים בגדר ניכוי מהשבח, בהתאם להוראות סעיף 39 לחוק.
♦ לטענת המשיב, שווי המכירה נקבע נכון ליום המכירה, בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק, ואינו יכול להיות מושפע מעסקת האשראי, ככל שהינה גלומה בהתקשרות שבין הצדדים.
ככלל, הטיפול בהפרשי הצמדה, שנצמחים לאחר יום המכירה, אמור להיות במסגרת הוראות פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א - 1961 (להלן: "הפקודה"), ככל שיש זכאות לכך על פי דין.
במקרה של עוררת 1, המדווחת לרשות המיסים בלאו הכי לפי התקנות הדולריות, יש לשלול על הסף את הבקשה להתחשב בהפרשי השער "השליליים", מה גם שהתמורה שנקבעה בהסכם, מלכתחילה, נקובה בדולרים (בלבד), ואין נפקות לעובדה כי תשלומים מסוימים של עוררת 2 בוצעו בשקלים, בהסכמת הצדדים, בהתאם לשער החליפין הרלוונטי ליום התשלום.

ועדת ערר מס שבח שליד בימ"ש מחוזי ת"א - י.בן שלמה, שופט(דימ')-יו"ר, י.ביליצקי- חבר, רו"ח נ.הכהן-  חבר:
♦ סכום הפרשי ההצמדה ו/או הריבית, המתווסף לסכום התמורה לאחר יום המכירה, אמור להיות כפוף להוראות הפקודה ודינו להיות חייב במס הכנסה - או פטור מהמס - בהתאם להוראות סעיף 2 ובהתאם להוראות סעיף 9 לפקודה, הכול לפי העניין, מצב שיכונה להלן בשם "הנורמה הקיימת". הנורמה הקיימת יוצרת מעין ניתוק רעיוני, לצרכי המס, בין העסקה המקורית, שהינה מכירת זכות במקרקעין, לבין העסקה הנוספת, בה התקשרו הצדדים (בפועל) בעסקת אשראי מוסכמת, וזאת למרות ששתי העסקות שלובות זו בזו, הינן דרות ביחד בכפיפה משפטית אחת, ובדרך כלל הפרה יסודית של העסקה הנוספת תביא לביטולה של העסקה הראשית.
מכוחה של הנורמה הקיימת לא ניתן להבחין, לעניין החוק, בין הפרשי הצמדה "חיוביים" לבין הפרשי הצמדה "שליליים", שנצמחו לאחר יום המכירה, ואם נוצרה פה לאקונה פיסקאלית כלשהי הרי זה עניין למחוקק לענות בו, ולא לועדת הערר.
לא ניתן גם לקבל את טענתה החלופית של עוררת 1, לפיה הפרשי השער (הוירטואליים ו/או הממשיים), שנצמחו לאחר יום המכירה, באים בגדר הסכומים המותרים בניכוי מהשבח, לפי הוראות סעיף 39 לחוק, שהרי הפרשים אלו - אם בכלל - מקורם בעסקה הנוספת, כמוסבר לעיל, ואין להם זיקה לשווי המכירה.
לעניין הטענה בדבר עיוות המס שיפקוד אותה בשל העובדה שהינה מדווחת על הכנסתה, לצרכי מס הכנסה, בהתאם לתקנות הדולריות, עוררת 1 בחרה, מרצונה החופשי, לדווח לפקיד השומה על הכנסתה לפי כללי התקנות הדולריות, ועל כן הינה מנועה מלטעון לעיוותי מס פוטנציאליים, בשל כך.
כל חישובי המשיב (לרבות חישוב הניכויים מהשבח ולרבות חישוב יתרת שווי הרכישה המתואמת של המקרקעין) נעשו בשקלים כדין, ובהתאם להוראות החוק, מבלי להביא בחשבון את העובדה שעוררת 1 מדווחת על הכנסתה לפי כללי התקנות הדולריות. תביעתה של העוררת מהמשיב לעדכן את שווי המכירה, אילו נתקבלה, הייתה מביאה לשעטנז של בד ופשתן, בלשון השאלה, ולאו דווקא לתוצאת מס נכונה יותר.
 
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום 30.4.09
ב"כ העוררות: ה.קירש, עו"ד ואח'.
ב"כ המשיב: א.ליס, עו"ד.