שינוי מהותי של עיסקת מקרקעין מחייב דיווח לרשויות המס

♦ שמשון זליג ושות' הינה חברה קבלנית בע"מ ("העוררת") אשר התקשרה ב-7.5.00 בעסקת מקרקעין עם הכשרת היישוב לישראל בע"מ. ע"פ החוזה שנכרת בין הצדדים, רכשה העוררת לבנייה של כ-148 יח' דיור בראשל"צ. העסקה נשאה אופי של "עסקת תמורות", ולפיה הכשרת היישוב זכאית לקבל אחוזים מהתמורה שתתקבל ממכירת דירות במיזם שעתידה העוררת לבנות במקרקעין. העוררת הגישה למשיב הצהרה ושילמה את מלוא סכום המס, ע"פ השווי המוצהר על ידה. באוגוסט 03 אושרה תכנת מתאר מפורטת לאזור, וב-16.12.03 התקשרה הכשרת היישוב בחוזה עם מנהל העוררת, אישית, לרכישת 1/150 מהזכויות במקרקעין. רכישה המייצגת זכות לבניית יחידת מגורים אחת. על אף הסכם זה דיווחה העוררת ושילמה מיסים עלֿֿפי שומות עצמיות. המשיב קיבל את הדיווח והחליט לתקן את שומות מס השבח ומס הרכישה. ההחלטה בגין שומות אלה ניתנה בבית המשפט העליון בע"א 5760/07. בית המשפט קבע כי המקרקעין נמכרו לעוררת בשנת 2000 ולא נותרו זכויות כלשהן במקרקעין שאינן בבעלות העוררת. בעת שמיעת העדים בועדת הערר שדנה בסוגיה שבאה בפני בית המשפט העליון, התגלה כי העוררת ערכה ב- 17.12.2003 תיקון להסכם המקורי מ- 7.5.2000. התיקון נסב בין היתר, על שינוי במחיר המינימאלי ליחידת דיור ובשיעורי התמורות שהמוכרת זכאית לקבל. העוררת לא דיווחה לרשויות המס על כריתת מסמך זה המהווה תוספת להסכם. בעקבות השינוי מ- 2003 שנתגלה כאמור, הוציא המשיב שומת מס רכישה חדשה לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין (רכישה ושבח) תשכ"ג-1963 ("החוק"). על שומה זו נסב הערר שבפנינו.

 ♦לטענת העוררת, לא היה מקום לשינוי החיוב במס כלל וכלל שכן לא נוצרה זכות חדשה במקרקעין. שומת המס הוצאה בחוסר סמכות, אגב הפעלה של סמכות המיסוי שלא כדין וכי יש לראות בדרישת המשיב משום ניסיון לגבות מס רכישה "פעם נוספת, ללא כל בסיס''. העוררת סבורה כי המסקנה שאליה הגיע המשיב כי התמורה גדלה עלֿֿפי התוספת לחוזה, אינה נכונה ואין לה על מה להסתמך. נוסף על כך טענה כי עדכון התמורה בנספח לחוזה, אינו משפיע על שווי העסקה שנקבע ל-07.05.00 וכי השומה שנערכה בשעתה – מחייבת. העוררת מוסיפה כי המשיב לא היה רשאי לקבוע מחדש את שווי העסקה לאחר שכבר נקבעה על ידו שומה סופית. אין למשיב סמכות לתיקון השומה מכוח סעיף 85 לחוק. זאת, לאור סעיפי המשנה המפרטים את המקרים שבהם העניק המחוקק למשיב סמכות ,,לפתוח שומה ולתקנה''. מדובר ברשימה סגורה שעליה נמנים מצבים חריגים בלבד. העוררת מטעימה שוב ושוב כי לא ניתן לשנות בתום שבע שנים מחתימת החוזה את העלויות, בהסתמך על עסקאות שנערכו חמש ושש שנים לאחר עסקת היסוד: "אירועים מאוחרים שהתרחשו לאחר המכירה אינם יכולים להשפיע או להשליך רטרואקטיבית על שווי המכירה שכבר נקבע בשומה''. עוד טוענת העוררת כי מי שרכש את דירתו ,,על הנייר'' רשאי לצאת מנקודת הנחה כי המחיר המופיע עלֿֿגבי אותו נייר לא ישתנה עוד.
 
♦ המשיב טען כי, אין מקום להתערב בהחלטתו לדחיית ההשגה וכי ההסכם שנתגלה באקראי שינה באופן מהותי את ההתקשרות בין הצדדים והעלה את שווי התמורה המינימאלית ליחידה מ-38,000 דולר (קרקע לדירה) ל- 62,500 דולר (קרקע לדירה). סמיכות המועדים לחתימת החוזה עם מנהל העוררת ב-16.12.03 וחתימת הנספח לחוזה ב-17.12.03, מעידים בבירור על נכונות גרסת המשיב כפי שבאה לידי ביטוי בחיוב במס. עוד מדגיש המשיב כי העוררת נהגה שלא כדין כאשר לא דיווחה אודות תיקון ההסכם שנכרת ב- 2003, כפי שנדרש בנסיבות העניין.
 
ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין ת"א- כב' הש' (דימ') רות שטרנברג אליעז יו"ר ; מיכה לזר, רו"ח ; יהושע ביליצקי, רו"ח:
♦ הועדה קבעה, כי ניתן היה לקבל את עמדת העוררת כי מדובר בעיסקה אחת שהושלמה בשנת 2000 והמס עליה שולם עם הדיווח, אלמלא נחשף "החוזה הנוסף" שנכרת בין חב' הכשרת היישוב לבין חב' שמשון זליג ב-17.12.03. החוזה שכונה "נספח לחוזה מיום 7.5.00" משנה את התמורות המוסכמות על הצדדים. אכן נועד השינוי מה- 17.12.03 להגדלת התמורה המוסכמת לגבי העיסקה כולה כך שבמקום חישוב התמורה לפי מחיר מינימום של 38,000 דולר בגין שווי קרקע ליחידת דיור, קבעו הצדדים שווי של 62,500 דולר. ההסכם הנוסף או ה"נספח לחוזה" כפי שכונה ע"י העוררת, לא דווח לרשות המסים. לדעתנו מדובר בשינוי מהותי של עיסקת המקרקעין, המחייב דיווח על פי דין. מכיוון שהתמורות בפועל עלו על סכומי המינימום (הקבועים בהסכם המקורי והמתוקן), אנו קובעים כי היה מקום לעשות שימוש בסעיף 82 לחוק ולתקן את השומה, כפי שנהג המשיב. מסקנה זו שאליה הגענו לאחר שניתנה לעוררת הזדמנות נוספת לשטוח את טענותיה בפנינו (לאחר קבלת סיכומי הצדדים בכתב), מביאה לדחיית הערר.
 
תוצאה:
♦ הערר נדחה.

ניתן ביום 6.9.2011
ב"כ העוררת: עו"ד זהבי זלצמן ועו"ד חזי עידן
ב"כ המשיב: עוה"ד יוסי טופף, פרק' מחוז ת"א (אזרחי)