העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום ד' 17.07.2024
גליון 765 פורסם ביום ה' 14.12.2023

תסדיר: 2024-07-17

שיערוך מחיר רכישת מקרקעין בהקשר המע"מ כמגן מס

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
639
קישורית לפסיקה מקורית: 
ע"מ 57905-11-10 אליהו ויעקב ידיד-קבלנים נ' מס ערך מוסף
תאריך: 
15/11/2012
♦ המערערת רכשה מאנשים פרטיים (שאינם "עוסקים") בניין מגורים ברח' עזה בירושלים בתמורה לסך של 1,200,000 $ אשר שולמה בשקלים לפי שער הדולר. בהמשך, המערערת שיפצה את הנכס, חילקה מחדש את הדירות בו ובנתה על גביו דירות נוספות. כעבור כ-7 שנים, מכרה המערערת את הנכס במחיר כולל של 2,500,000 $. המערערת דיווחה למשיב על עסקת המכר לפי סעיף 5(ב) לחוק מס ערך מוסף (להלן: "חוק המע"מ") הקובע כי: "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה". בהתאם לאמור, המערערת דיווחה רק על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס בסך 1,300,000 $. את הסכום האמור היא המירה לשקלים לפי השער במועד התשלום ועל סכום זה שילמה מע"מ. המשיב לא קיבל את שומת המערערת וטען כי היה עליה לדווח על ההפרש שבין מחיר המכירה של החלק הישן לפי מחיר רכישתו בערכים נומינאליים. בהתאם לכך, ערך המשיב למערערת שומה. נוכח האמור, המערערת הגישה השגה על השומה, אך זו נדחתה על ידי המשיב. משדחה המשיב את ההגשה פנתה המערערת לבית המשפט המחוזי. המחלוקת העיקרית שנותרה בעין הצדדים נוגעת לשאלת שיערוך מס התשומות הגלום ברכישה לשם ניכויו מהמס בגין מכירת החלק הישן בנכס. מחלוקת נוספת בין הצדדים הייתה אם על המערערת לשאת גם בריבית על תשלום המע"מ שלא שולם, בשני חלקי הבניין.
 
♦ לטענת המערערת, אין מקום להפלות בין עוסק במקרקעין שרכש דירה מעוסק ומכר אותה מיד לאחר רכישתה הזכאי לנכות את מס התשומות, לבין עוסק במקרקעין שרכש דירה מאדם פרטי ומכר אותה בחלוף זמן. לדבריה, ההיגיון הכלכלי והמשפטי העומד בבסיס סעיף 5(ב), מחייבים שיערוך "מס התשומות" הגלום ברכישה גם מהאדם הפרטי. העדר התייחסות סטטוטורית לשערוך במסגרת הוראת חוק אינה מחייבת את המסקנה שאין מקום לשערוך. המערערת הוסיפה כי הסתמכה על הנחיות המשיב עצמו בנוגע לדרך יישומו של סעיף 5(ב) וכי פעלה לפי הדוגמא שהובאה בהנחיות לפיהן נעשה החישוב בערכים ריאליים-דולריים, דבר העולה בקנה אחד עם פרשנותה לסעיף 5(ב).
 
♦ לטענת המשיב, הוראת סעיף 5(ב) ברורה והיא אינה כוללת מנגנון של שיערוך מחיר רכישת הדירה. המשיב ציין כי המערערת גם טועה בציינה כי מטרת המחוקק הייתה למסות את "הרווח הריאלי" של העוסק, שכן חוק המע"מ לא נועד למסות את ה"רווח" שהפיק העוסק אלא אך את הערך המוסף שתרם בפעילותו העסקית. באשר להנחיות מע"מ העוסקות ביישום סעיף 5(ב) לחוק והדוגמאות שניתנו במסגרתן, טען המשיב כי על אף שבהנחיות ובדוגמה שננקטה במסגרתן מחיר הרכישה ומכיר המכירה נקבעו על בסיס דולרי, אין בה כדי ללמד כי יש לערוך את הדיווח ותשלום המע"מ על בסיס ערכים דולריים. לדבריו, ההנחיות אך באו לשקף את המצב העובדתי כפי ששרר בשוק הנדל"ן כשמחירי הדירות ניקבו בדולרים, אך גם באותה עת התשלום בוצע על בסיס שקלי בהתאם לשער הדולר ביום ביצוע התשלום. באשר לריבית טען המשיב, כי אין מקום לשעות לטענת המערערת, שכן מצבה אינו שונה מכל עוסק אחר אשר בסופו של יום, טענותיו כנגד שומת המשיב נדחות ואשר מחויב בריבית על סכום המס שלא שולם.
 
בית המשפט המחוזי בירושלים בפני כב' השופט דוד מינץ:
 
♦ביהמ"ש קבע, כי במקרה זה על אף שניתן להתייחס להוראות סעיף 5(ב) כמכיר בניכוי מס תשומות "רעיוני", שכן בפועל המערער לא שילם מס ערך מוסף שעה שרכש את הנכס - הואיל ורכש אותו מאדם פרטי שאינו עוסק - צודק ב"כ המערערת כי ההתייחסות למחיר רכישת הדירה בערכים נומינאליים חוטאת לתכלית חקיקתו של סעיף 5(ב). הדין עם המערערת לפיו יש לשערך את מחיר רכישת המקרקעין החל ממועד הרכישה בפועל ועד למועד מכירתה. בית המשפט הנכבד קבע שיש לדחות טענת המערערת לגבי חיובה בריבית עבור המע"מ שלא שולם בגין התמורה שנתקבלה עבור החלק החדש בבנין שכן לא נראה על פניו שקיים הבדל בין עניינה של המערערת לעניינו של כל עוסק אחר אשר שומתו נדחתה על ידי המשיב. השגותיה של המערערת על פסק הדין הראשון שניתן בעניינה הייתה דיונית בעיקרה, בה בשעה שמבחינה מהותית לא הייתה צריכה להיות מחלוקת כלשהי באשר לחיוב המערערת במלוא המע"מ בגין התמורה שנתקבלה עבור החלק החדש של הנכס. חיוב המערערת בריבית אין בו כדי "להעניש" את המערערת, אלא ליתן למשיב על פי דין את הערך האמיתי של הכספים שהולנו בידי המערערת החל ממועד החיוב עד למועד התשלום בפועל.
 
 
תוצאה:
♦ הערעור התקבל חלקית
 
ניתן ביום 6.11.2012
ב"כ המערערת: עו"ד יעקב קסטל
ב"כ משיב: עו"ד חגי דומברוביץ'
 
 
הורד את הגליון בפורמט PDF ליצירת קשר בנושא פסיקה זה - לחץ כאן

מס פקס בע"מ
רח' החשמונאים 90
קומה 2
תל אביב ת.ד 20445

טל. 03-6966733
פקס. 03-6966744

info@masfax.co.il

 

 

 

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.