תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין

 
♦ העורר מכר דירת מגורים מזכה (להלן: "הדירה"). העורר נמנע מלבקש פטור ממס שבח, בהניחו כי במכירת הדירה גלום מס נמוך, לאחר ניכוי ההוצאות שהוציא לפיתוח ולבניית הדירה, שמכירה זו לא תמנע ממנו לקבל פטור במכירת דירה אחרת שהמס לגביה עשוי להיות גבוה יותר. העורר לא ערך שומה עצמית על פי סעיף 73(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") הכוללת חישוב מפורט של שומת המס. בהצהרה שהגיש העורר למשיב פירט, כי הדירה נמכרה במחיר של 565,800 ₪. המשיב לא קיבל את השווי המוצהר והגדילו לסך 707,250 ₪. המשיב קבע לפי אומדנו את שיעור מס השבח החל על העורר. העורר הגיש השגה על שומת המס וביקש פטור בגין המכירה. העורר המציא מסמכים והמשיב תיקן את השומה, העניק לעורר את הפטור וקיבל את השווי המוצהר על הדירה בסך 565,800 ₪. סעיף 49ב(1) לחוק קובע, כי פטור במכירת דירה מזכה יחול כאשר "המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס". בחלוף 4 שנים פחות שבוע ימים מיום מכירת הדירה, מכר העורר דירה נוספת שהייתה בבעלותו. מאחר וטרם חלפו ארבע שנים לא היה זכאי לפטור ממס שבח, והמשיב אכן דחה את בקשתו לפטור. העורר הגיש בקשה, בהסתמך על סעיף 85 לחוק, להתיר לו לתקן את השומה שקבע המשיב במכירת הדירה באופן שתותר לו המרת הפטור שהוענק לו בחיוב במס שבח ששיעורו ייקבע בהתחשב בשווי המכירה המוצהר בניכוי השקעותיו בפיתוח ובניית הדירה. המשיב דחה בקשה זו וכן את ההשגה שהגיש העורר בגינה.
 
ועדת ערר (חיפה) – כב' הנשיא (בדימוס) מ. סלוצקי; חברי הוועדה: ג. יחזקאלי-גולן - רו"ח; ש. פסטנברג – רו"ח:
 
♦ הועדה קבעה, כי משלא הוגש ערר לועדת הערר על החלטת המשיב בהשגה הראשונה, יש לראותה כהחלטה סופית שכמוה כמעשה בית דין ואין מקום לעוררם מחדש בדרך שאינה קבועה בחוק (ראה ע"א 367/85 מדינת ישראל נ' קיטאי פס"ד מ"א(ד) ע' 398 בע' 401). דרך כזו נקבעה בסעיף 85 לחוק, שהוא יוצא דופן, ומאפשרת למשיב או למי ששילם את המס לפתוח שומה ולתקנה בתוך ארבע שנים מיום שנעשתה. המשיב קבע את שיעור מס השבח שחל על העורר על פי אומדנו. בהחלטתו בהשגה הראשונה שינה המשיב את עמדתו וקיבל את השווי המוצהר בסך 565,800 ₪, משמע, שוכנע המשיב שהתמורה המוצהרת בעד הדירה נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, וכי המשיב טעה בקובעו בשלב הראשוני, כי לא שוכנע שהתקיימו התנאים לאימוץ התמורה המוצהרת והחליפה בשווי השוק לפי אומדנו. שינוי זה משליך גם על גובה המס המצריך שינוי. סעיף 85 לחוק מתיר למנהל לתקן שומה סופית תוך 4 שנים מיום שנעשתה בכל אחד מהמקרים הבאים: 1. נתגלו עובדות חדשות העשויות לבדן או ביחד עם החומר שבידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב המס או לשנות את הסכום המס. 2. המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס. 3. נתגלתה טעות בשומה". קבלת השווי המוצהר על ידי המשיב בהחלטתו בהשגה היא בבחינת גילוי עובדה חדשה העשויה לשנות את סכום המס. אין חולק, כי שווי המכירה של הדירה רלוונטי ומהווה נתון חשוב בשומת מס השבח. שווי המכירה המוצהר היה בפני המשיב עת ששקל בקביעת השומה הסופית והוא לא קיבל שווי זה בקביעת השומה הסופית, אלא שם את שווי המכירה בסכום משמעותי גבוה לפי הערכתו. לא ניתן הסבר לשינוי בעמדת המשיב שבאה לידי ביטוי בהחלטתו בהשגה. הוועדה קבעה, כי הוכח שיש מקום לתיקון השומה בהסתמך על החלופה הראשונה שבסעיף 85 לחוק. המונח "טעות" בחלופה השלישית בסעיף 85 הורחב וחל לא רק על טעות סופר או טעות בחשוב המס, אלא גם על טעות משפטית וטעות בשקול הדעת. השינוי באומדן שווי המכירה ניתן לכאורה שהמשיב טעה בשומה בכך שלא התבסס מלכתחילה על שווי המכירה המוצהר. יש להניח שאילו בשומה הראשונה היה המשיב מתבסס על שווי המכירה המוצהר של הדירה, שקיבל בהחלטה בהשגה, שיעור המס היה נמוך משמעותית ומקובל על העורר שויתר תחילה על הפטור בהניחו שמס השבח שיושת עליו יהא נמוך.
 
התוצאה
♦ הערר התקבל. הפטור ממס יומר בחיוב במס שבח בשיעור שייקבע בתיקון השומה. המשיב חויב בהוצאות ושכר טרחת עו"ד.
  
ניתן ביום 3.4.08.
ב"כ העורר: עו"ד יוני כהן.
ב"כ המשיב: פרקליטות מחוז חיפה.