דירה בבניה תיחשב "דירת מגורים" לצורך מס רכישה רק אם יש התחיבות של המוכר לסיים את בנייתה, ולא מספיקה התחייבות של הרוכש. ע"א 3440/11 יהונתן לנגר

הגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה שונה מההגדרה לצורך הפטורים ממס שבח. לצורך מס שבח, דירה תיחשב דירת מגורים רק אם בנייתה נסתיימה, כלומר שאם מכרנו דירה שבנייתה לא הסתיימה עדיין, לא נוכל לקבל את הפטור ממס שבח.

לגבי מס רכישה הסיפור שונה. לעיתים רוכשי דירות קונים אותן מהקבלן "על הנייר", כלומר - עוד בטרם נסתיימה הבניה או אפילו התחילה. בכל זאת הם יהיו זכאים למס רכישה מופחת אם זו דירתם היחידה, כי הקבלן מתחייב לסיים את הבניה שלה.

בפסק דין יהונתן לונגר, אדם קנה דירה שטרם נסתיימה בנייתה, וביקש לשלם מס רכישה מופחת בטענה שהוא עצמו (הרוכש) מתחייב לסיים את בנייתה. בית המשפט העליון קובע באופן חד שלצורך מס רכישה דירה בלתי גמורה תיחשב דירה רק אם יש התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה, ולכן לא מדובר בדירת מגורים.

אזכיר גם שאם יסווגו הרוכשים כקבוצת רכישה, תיחשב הרכישה שלהם כרכישת דירה גמורה והם צפויים לשלם מס בהתאם.

למרות שבדרך כלל, דירות נרכשות טרם סיום בנייתן רק מקבלנים, אין זה הכרח המציאות. גם אדם פרטי יכול להעניק התחייבות לרוכש לסיים את הבניה בדירה, ובמקרה זה - לפחות לפי הוראות החוק - תסווג הדירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה. לא תמיד זה יהיה כדאי. במקרים בהם הדירה מהווה דירה נוספת אצל הרוכש, הוא צפוי לשלם מס רכישה גבוה יותר אם הדירה תסווג כדירת מגורים. אם לרוכש זוהי דירה יחידה, הוא צפוי להנות מסיווג כזה, שכן ישלם מס רכישה נמוך יותר במרבית המקרים בהם הדירה תסווג כדירת מגורים. (יש כאן עניין של שווי הרכישה המשפיע גם הוא על מס הרכישה, כי מס רכישה על דירה לא בנויה משולם על שווי רכישה נמוך משווי הרכישה של דירה גמורה. לכן כדאי לבדוק כל מקרה לפי נתונים ספציפיים)

אזכיר לכם גם את החלטת ו"ע בעניין ציון דדוש (ו"ע 28030-05-01), שם נקבע כי רכישת דירה לצורך הריסתה תיחשב רכישת מקרקעין לצורך מס רכישה. תקציר ההחלטה פורסם באתרנו. גם שם, מס הרכישה שיוטל על הרוכש יהיה גבוה יותר או נמוך יותר מאשר סיווג כדירת מגורים, תלוי במצבו האישי.

פסק הדין הזה חשוב מאד. סיווג נכון יכול להביא לחסכון ניכר במס רכישה, וסיווג לא נכון יכול להביא למס רכישה גבוה שניתן היה להימנע ממנו. הרי אם תקנו דירה, שיש התחייבות מצד המוכר לסיים אותה, ולא תציינו זאת בדיווח - מיסוי מקרקעין יחייבו את הרכישה כרכישת נכס שאיננו דירה. אם מדובר בדירתכם היחידה, המשמעות היא מס שיכול היה להיחסך בסכומים ניכרים - לעיתים אף בעשרות אלפי ש"ח.

אז הגענו למסקנה שחשוב מאד לסווג את הנכס נכון.

זה מזכיר לי את הבדיחה של דן בן אמוץ, על אותו מבריח שנעצר במכס, כשהוא מבריח קפה. כששאלו אותו מה זה, ענה: "אוכל לציפורים". אנשי המכס ענו: קפה זה אוכל לציפורים?!?! הוא ענה: "ירצו - יאכלו. לא ירצו - לא יאכלו"....

על אותו משקל, אני ממתין לאותו אדם שירכוש מחסן וידווח על רכישת דירת מגורים. לשאלת מיסוי מקרקעין הוא יענה: ירצו - יגורו. לא ירצו - לא יגורו....