האם מס הרכישה מהווה אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור?

סיפור מעניין מסתתר בהחלטה של ועדת ערר שניתנה לאחרונה בעניין שיכון ובינוי (ו"ע 47482-03-1​1). 

הסיפור מתחיל עם חברת סולל בונה, ששכרה מקרקעין ל 49 שנים (תקופה ראשונה) + אופציה להאריך את התקופה ל 49 שנים נוספות.
טרם הפעלת האופציה, סולל בונה מכרה לשיכוי ובינוי את זכותה לחכירת המקרקעין. שיכון בינוי משלמת מס רכישה - רק על התקופה הראשונה ללא האופציה.
כשמסתיימת התקופה הראשונה, מממשת שיכון ובינוי את האופציה. מיסוי מקרקעין מחייב אותה במס רכישה.
שיכון ובינוי טוענת שמכיוון שסולל בונה שילמה בעבר על כל התקופה כולל תקופת האופציה, אין לחייב אותה במס רכישה בהפעלת האופציה. חיוב כזה, אומרת שיכון ובינוי, מהוווה כפל מס.
ועדת הערר קובעת שאין זה משנה בכלל אם המוכר שילם בעבר על תקופת האופציה או לא. הדבר היחיד שיש לבדוק הוא עבור מה שילם הרוכש: אם הרוכש שילם מס רכישה רק על התקופה הראשונה, ישלם מס רכישה נוסף בהפעלת האופציה, ואם שילם מראש עבור התקופה הראשונה+האופציה - לא יחוייב במימוש האופציה. 
 מס רכישה הוא אחד הגורמים לעליות במחירי הנדל"ן:

חייכתי כשקראתי את טענת שיכון ובינוי על כפל המס - הרי ברור שהיא צודקת ויש כאן כפל מס, אבל מס רכישה בהגדרה שלו הוא מס לא כלכלי שמהווה כפל מס. הרי אם המקרקעין ימכרו 20 פעמים, המדינה תקבל את מלוא סכום שווים כמס רכישה.  

יתכן כי חלק מהאשם בעליית מחירי הדיור נעוץ דווקא במס הרכישה. הפסיכולוגיה הכלכלית מראה בבירור כי אנחנו בני האדם, רגילים להאמין שמה שקנינו שווה יותר מכמה שזה עלה לנו. אם קנינו חנות בסכום של מליון ש"ח, אולי נתחבט רבות האם לרכוש אותה, אך מרגע שרכשנו - אנחנו מאמינים שהיא שווה יותר. אם נמכור את אותה חנות, נבקש עבורה יותר מסכום העלות שלנו.

ומהו סכום העלות שלנו? זהו הסכום ששילמנו על החנות, כולל מס הרכישה. לנו, החנות עלתה 1,050,000 ש"ח.  כעת נבקש עבורה יותר מסכום זה, והנה עלו מחירי הנדלן ביותר מ 5%. בכל פעם שהחנות תמכר, יעלה שוויה ב 5% לכל הפחות (ובנוסף גם עלות המתווך, עורך הדין, וכו').  

המלחמה במחירי הדיור:

אם אכן מס הרכישה גורם לעליית מחירי הנדלן, ובתוכם מחירי הדירות. אז, כשמחירי הדירות עולים, והממשלה מנסה להלחם במחירי הדירות על ידי העלאת מס הרכישה, היא צפויה להכשל בכך, שכן - כדברי חזקי, מדריך הטיולים מארץ נהדרת - זה מה שהביא אותה מלכתחילה למצב הזה.