העברת בעלות ואישורי מיסים בעסקאות מקרקעין

העברת בעלות ואישורי מיסים בעסקאות מקרקעין/

רבים יודעים כי עסקת מקרקעין איננה ככל העסקאות והעברת הבעלות בנכס מקרקעין, הנרשמת בדרך כלל אצל רשם המקרקעין (טאבו), כרוכה גם בהצגת אישורים רבים וזאת מעבר להסכמי ושטרות המכר נשוא העסקה. סדרת האישורים הידועה בעניין הינה אישורי המיסים הכוללים בין השאר, אישורים מהעירייה לפיהם אין חובות ארנונה ו/או היטלי השבחה בגין הנכס הנמכר, אישור ממס רכוש ואישורים ממס שבח ומס רכישה. ללא הצגת אישורים אלה, הבעלות בנכס המקרקעין, הרשמה בטאבו, לא תעבור על שם הרוכש. כאמור, פרוצדורה זו אופיינית בעיקר למכר של זכות במקרקעין מאחר ועסקת מקרקעין הינה עסקה עתירת הון שבד"כ הינה העסקה הגדולה ביותר שעושה אדם מן השורה.

לאור זאת, המחוקק מצא לנכון להשתמש ברוכש לטובת גביית חובות מיסי המוכר, שכן אי רישום הבעלות על שם הרוכש תפגע באופן משמעותי ביותר בזכויותיו עד כדי אובדן הנכס במצבים מסוימים ולכן הרוכש נוקט בכל אמצעי הזהירות על מנת לוודא כי המוכר מקיים את כל האמור בחוק במהלך העסקה לרבות תשלום כל חובות המיסים אגב הנכס הנמכר.

חובה זו לעניין מס שבח קבועה בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע תנאים לפיהם לא תרשם זכות במקרקעין בטאבו כל עוד רשות המיסים לא וידתה כי שולם מלוא מס השבח בין אם מדובר בחבות מס מוסכמת או חבות מס שבמחלוקת. לעיתים אף דרוש זמן עד אשר מונפק אישור לפיו אין חבות במס שבח , בעיקר כשיש מחלוקות בנוגע לשומה. בכל מקרה, עד אשר לא יוצאת שומה מרשות המיסים, ככל הנראה אישור זה לא יונפק לרוכש (הרשות חייבת להוציא שומה תוך 8 חודשים).

למרות האמור, הפרוצדורה שונה כשמדובר בזכויות במקרקעין המוחזקות באמצעות חברה שהיא איגוד מקרקעין. זכות באיגוד מקרקעין לעניין מס שבח הינה זכות במקרקעין לכל דבר אך זכות זו אינה נרשמת בטאבו אלה ברשם החברות ולכן במקרה של רכישת זכות באיגוד, לא קיים החשש מצד הרוכש כי הזכות לא תעבור על שמו אף אם לא יוצגו אישורי מיסים. יחד עם זאת, בסעיף 16(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, נקבעו תנאים לפיהם לא יהיה תוקף לעסקה במקרקעין, לעניין מס שבח, אם אף לא אחד מהם מתקיים. בין יתר התנאים נקבע כי המס עפ"י השומה העצמית שולם. כלומר, אם לא מתקיים התנאי כאמור, מס שבח יוכל לטעון כי אין תוקף לעסקה ויוכל הוא לעקל את הנכס מהרוכש, בשל, למשל חוב מס שבח של המוכר , שכן מבחינת מס שבח, הנכס כאמור עדיין שייך למוכר.

לפיכך , המסקנה היא: העברת בעלות בזכות במקרקעין שהינה זכות באיגוד מקרקעין, פשוטה יותר מהעברת זכות ישירה במקרקעין שכן אינה דורשת אישורי מיסים כלל למעט האפשרות של רשות המיסים לעקל את בנכס הנמכר רק במקרה בו המוכר לא שילם את מס השבח עפ"י השומה העצמית בלבד. יוצא איפה כי בהעברת זכות באיגוד, אין מנגנון ליישור קו בעניין חובות מיסים בגין הנכס הנמכר, ביניהם מס רכוש, היטל השבחה, ארנונה, מס רכישה ואף מס שבח שבמחלוקת.