מהי התמורה בעסקת תמורות לעניין מס שבח?

מהי עסקת תמורות?

עסקת תמורות היא עסקה בה נמכר ליזם מגרש, ובמקום לקבוע מחיר סופי למגרש, קובעים מנגנון לפיו סכום התמורה יהיה אחוז מסויים מסך התקבולים של היזם ממכירת הדירות. (עסקת תמורות שונה מעסקת קומבינציה שבה מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה בתמורה לחלק מן הקרקע שהוא מוכר לקבלן).

מבחינה דיני המס, רואים את המכירה כמבוצעת ביום החתימה על ההסכם, וביום זה צריך לקבוע את "שווי המכירה". נזכיר, ששווי המכירה הוא השווי ביום המכירה.

לכן, קובעים במיסוי מקרקעין שווי מסויים למכירה (לפי הערכות), וממסים את העסקה כבר ביום החתימה.

אלא שבפועל התמורה הסופית יכולה להיות קטנה יותר (אם ירדו מחירי הדירות) או גבוהה יותר (אם עלו המחירים).

ההפרש בין התמורה בפועל לבין התמורה שנקבעה לצורך מיסוי מקרקעין מהווה רווח לצורך מס הכנסה ומתמסה שם.

במקרה של ו"ע שמשון זליג אשר נדונה לפני כשנתיים, רכשה החברה מגרש מאת חברת הכשרת הישוב בעסקת תמורות בשנת 2000.

בשנת 2003 הכשרת הישוב חתמה על תיקון להסכם התמורות הראשוני, תיקון שהעלה את המחיר המקורי של העסקה. הסכם זה לא דווח למיסוי מקרקעין.

רשות המס, שגילתה את דבר ההסכם השני, החליטה להוציא שומת מס רכישה חדשה, נוספת, בגין ההפרש. 

ועדת הערר קבעה שמיסוי מקרקעין פעל כפי שהיה צריך לפעול, ושומתו תקפה.

גם אילו רשות המיסים היתה טוענת שיש לתקן את השומה המקורית, באופן שתשקף את המחיר החדש, היתה טענה זו בעייתית שכן שווי המכירה נקבע בשנת 2000 על פי הערכות, ותיקון ההסכם נולד עקב אירועים שקרו בשוק הנדלן לאחר המכירה. 

הרי, אם היה מדובר במקרה הפוך, למשל - אם מחירי הדירות היו יורדים דרסטית, ושלוש שנים לאחר מכירת הקרקע (וחיוב במס רכישה) יחליטו הצדדים להקטין את התמורה שתשולם עבור המקרקעין, רשויות המס יטענו שהעסקה מוסתה כבר, והמחיר נקבע, ואין לפתוח את השומה מחדש בגלל שינוי בתנאי השוק.