מחיר העסקה במכירת דירות מגורים משומשת יהיה ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה כשהוא צמוד למדד - אליהו ויעקב ידיד - קבלנים ע"מ 57905-11-10

מחיר העסקה במכירת דירות מגורים משומשת יהיה ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה כשהוא צמוד למדד - אליהו ויעקב ידיד - קבלנים ע"מ 57905-11-1​0/

מס ערך מוסף נועד למסות את הערך שהוסיף עוסק למוצר מסוים או לשירות. דהיינו, זהו מס שאמור לחייב את הרווח+שכר העבודה של העוסק.

לכאורה כאשר חוקק החוק, ניתן היה לקבוע כי בכל עסקה יחשב העוסק את הרווח שלו מהעסקה, יוסיף את שכר העבודה ויכפיל בשיעור המע"מ. אבל, מסיבות שונות נקבע מנגנון אחר, והוא קבלת מלוא מע"מ התשומות בעת תשלומו, והעברת מלוא מע"מ העסקאות בעת המכירה/קבלת הכסף. זהו מנגנון נוח יותר, שמסייע גם בתזרים של העוסקים ומאפשר לעודד את היצוא וכד'.

אלא, שהמנגנון הזה טומן בחובו לקונות. אתאר להלן שתיים מהן:

1. נניח שאדם שאיננו עוסק רוכש נכס, במחיר כולל מע"מ. הוא לא מקבל חזרה את המע"מ ברכישה. לאחר זמן מה מוכר אותו אדם את הנכס, ועל המכירה הזו- מסיבה כלשהיא - חל מע"מ. נוצר מצב שהמע"מ שמוטל על המכירה מוטל על כל מחיר המכירה, ולמרות שהרווח היה נמוך יותר (אם היה בכלל רווח). העיוות שנוצר בלקונה זו חריף במיוחד במכירות מקרקעין, שכן מדובר בסכומים גבוהים ובתקופות ארוכות.

2. אם עוסק קונה נכס מאדם פרטי, ומוכר את הנכס מיד לאחר מכן הלאה, הוא יהיה מחויב - לפי המנגנון שתיארתי - להעביר את מלוא סכום המע"מ על המכירה, למרות שהרווח שלו היה נמוך יותר.

כדי להתגבר על הלקונות שתיארתי, קבע המחוקק:

1. סעיף 43א לחוק קובע שבמכירת מקרקעין שמחויבת במע"מ, יכול החייב במס לנכות את מעמ התשומות ששולם בעת רכישת המקרקעין בעבר. מס התשומות ימודד מיום התשלום ועד ליום המכירה, וכך מתבצע זיכוי בסכום ריאלי.

2. סעיף 5(ב) לחוק קובע שסוחר במקרקעין שרוכש דירת מגורים ומוכר אותה לאחר מכן, ישלם את המע"מ רק על ההפרש שבין המכירה והקניה. בסעיף זה לא נקבע מנגנון של הצמדת עלות המקרקעין.

בפס"ד אליהו ויעקב ידיד - קבלנים  טענה החברה שיש למדד את עלות רכישת הדירה, כדי להגיע למס אמת. שלטונות מע"מ טענו שהסעיף לא מתיר הצמדה, ולכן יש לחשב את ההפרש באופן נומינלי.

שלטונות מע"מ הוסיפו ואמרו שמכיוון שסעיפים אחרים כוללים מנגנון הצמדה, כגון סעיף 43א, יש להבין מכך שהמחוקק התכוון שלא לאפשר הצמדה בסעיף 5(ב).

בית המשפט קובע שיש לאפשר הצמדה של העלות במכירת דירת מגורים, וזאת כדי להגיע למס אמת. בית המשפט לא מקבל את הטענה שעצם ההתעלמות מעניין המדד בסעיף מהווה הסדר שלילי שמטרתו למנוע את ההצמדה, אלא משוכנע שהמחוקק בטעות לא הכניס את מנגנון ההצמדה לסעיף.

השלכות אפשריות:

סעיף 5(א) מעניק את הסמכות למחוקק המשנה לקבוע מנגנון זהה לזה של דירות מגורים, גם לגבי נכסים אחרים. אכן נקבעו תקנות כאלו, לגבי נכסים מסוימים (רהיטים משומשים, מדליות ומטילי זהב, רכבים משומשים). לאור פסק הדין, יוכלו לטעון אותם עוסקים שיש למדד את עלות הרכישה, ולשלם מע"מ על ההפרש הריאלי בלבד.

הרחבה זו תביא לחוסר שוויון בין סוגי עוסקים. בעוד עוסק רגיל שסוחר במלאי ישלם מע"מ על מלוא ההפרש בין מחיר הרכישה ומחיר המכירה מבלי להביא בחשבון את הפרשי ההצמדה, מקבל העוסק הסוחר בדירות משומשות ובחפצים משומשים "מתנה" בדמות הפחתת המע"מ בגובה שיעור ההצמדה על עלות המלאי מיום רכישתו ועד ליום מכירתו.