מס רכישה - חזקת התא המשפחתי כיחידה אחת

מס רכישה - חזקת התא המשפחתי כיחידה אחת /

סעיף 9 (ג1א) (2) (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (להלן: "החוק") קובע שיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת דירה יחידה.

סעיף 9 (ג1א) (2)(ב)(2) לחוק קובע חזקה לפיה "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד".

בעקרון, בני זוג נשואים מהווים "תא משפחתי" אשר מבחינת מיסוי מקרקעין הינו בגדר "יחידה אחת", כלומר, רואים אותם ביחד לגבי ענייני מיסוי מקרקעין שיש להם ו/או למי מהם.

הדין בישראל מורכב בעניין זה ולא אחת מתעוררות שאלות מהותיות בעניין, כגון: האם העקרון הנ"ל נלקח בחשבון בעת מכירות קודמות של מי מבני הזוג, מלפני הנישואין? האם העקרון הנ"ל לוקח בחשבון נכסים שנרכשו לפני הנישואין על ידי בן זוג אחד לצורך הגדרת המונח "דירה יחידה" לגבי בן הזוג האחר, הרוכש דירה לאחר הנישואין? האם העקרון חל על מכירות שנעשו לאחר הנישואין בקשר לנכסים שנרכשו על ידי מי מבני הזוג מלפני הנישואין? האם העקרון חל על בני זוג שהתקשרו בהסכם ממון טרם נישואיהם בגדרו נקבע כי כל רכוש שהיה למי מהצדדים ערב הנישואין ו/או נרכש על ידי מי מהצדדים בתקופת הנישואין, יהיה של אותו צד ולא יהיה לרכוש משותף?  האם העקרון הנ"ל חל על ידועים בציבור? האם העיקרון חל על קטינים?

אין הגדרה של "ידועים בציבור" בחוק מיסוי מקרקעין,  ולכן לא ברור מתי אלו הגרים ביחד ייחשבו ל"ידועים בציבור". הפסיקה פירשה לעניין חוק זה את המונח "בני זוג" ככולל גם "ידועים בציבור". קיום משק בית משותף וחיי משפחה, למשך העולה על מספר חודשים, מכונן את המוסד של "ידועים בציבור".

במקרה בו בבעלות אחד/ת מבני הזוג דירת מגורים,  מלפני היותם "בני זוג", וכעת הזוג מעוניין לרכוש ביחד דירת מגורים, על מנת שבן הזוג נטול הדירה ייהנה  ממס רכישה מופחת בגין רכישת "דירה יחידה", רצוי  לכרות הסכם ממון בין בני הזוג, בו תצוין עובדת הבעלות הבלעדית בדירה מלפני היותם "בני זוג", זאת לפני רכישת הדירה המשותפת.

במקרים בהם הנישומים סבורים כי נגרמה טעות בעניינם, הרי שהם יכולים לפנות בבקשה לתיקון השומה. עם זאת, לא בכל המקרים ניתן לתקן טעויות בדיעבד, ובוודאי שהדבר גם כרוך בהוצאות מיותרות.

טרם כל התקשרות בעסקת מקרקעין, מומלץ לבחון את הנתונים בקפידה ולבצע תכנון מס נכון, לרבות ייעוץ עם עורכי דין הבקיאים בדיני מיסים, תוך שימוש בכלים ובפתרונות יצירתיים לבניית הקונסטלציה המשפטית הנכונה, בנסיבות העניין.