מע"מ בעסקאות מקרקעין בין עוסקים

מע"מ בעסקאות מקרקעין בין עוסקים/

מהי עסקת אקראי במקרקעין:

כאשר עוסק רוכש מקרקעין מאדם פרטי, נוצרת עסקה לצורך מס שבח, המוגדרת כ"עסקת אקראי". במקרה זה העוסק הוא זה שחייב במע"מ בגין העסקה, לפי תקנה 6ב. דך הפעולה היא זו: העוסק מוציא חשבונית עצמית בגין הרכישה, משלם את המע"מ ומיד מזדכה עליו.

כאשר ימכור בעתיד את המקרקעין, יהיה חייב במע"מ במכירה כי ניכה בעבר את מס התשומות.

העיוות – כך משולם מס שאיננו מס אמת:

הוראות החוק בנוגע לעסקת אקראי במקרקעין יוצרות עיוות לעניין מע"מ, הגורם לכך שמוטל מס על כל שווי הנכס, במקום שיוטל מס רק על הערך המוסף שהוסיף הקונה לנכס.

ונסביר:

אם נגר קונה עצים בסכום של 1000 ₪ בתוספת מע"מ, בונה מהם ארון ומוכר אותו בסכום של 2000 ₪ בתוספת מע"מ, הוא הוסיף למוצר ערך נוסף בסך של 1000 ₪, וחייב על הערך המוסף הזה במס.

בפועל, על מנת שלא לחשב בכל מכירה ומכירה מהו הערך המוסף באותו מוצר, נקבע בחוק מע"מ שהעוסק יקבל את כל מס התשומות ששילם כבר בעת הקניה, וישלם מס מלא על כל תמורת המכירה, בעת שימכור.

בדוגמא שלנו, העוסק יקבל סך של 180 ₪ כאשר הוא רוכש את העצים, וישלם 360 ₪ בעת שימכור את הארון. בסך הכל, שילם סך של 180 ₪ שמהווה את המס על בערך המוסף – הערך שהוא הוסיף למוצר.

הבעיה מתחילה כאשר העוסק רוכש את הנכס מאדם פרטי. במקרה זה, הוא לא מקבל את מס התשומות – כי אין מס תשומות, הרי זה אדם פרטי – אבל משלם מס מלא על המכירה. כך, הוא משלם מע"מ על סכום גבוה יותר מהערך שהוסיף למוצר.

בעיה זו הביאה לפריחה של קבוצות הרכישה בזמנו. גם המחוקק מודע לבעיה הזו, ולכן הוא קבע בחוק ובתקנות מקרים בהם המע"מ ישולם רק על ההפרש בין הקניה והמכירה, ולא על כל סכום המכירה. כל המקרים אליהם כיוון המחוקק עוסקים במצב בו הנכס נרכש מאדם פרטי – מכוניות משומשות, מדליות ומטבעות, וגם דירות מגורים שמוכר אדם פרטי לסוחר מקרקעין.

מכירת דירת מגורים שנרכשה מאדם פרטי:

סעיף 5(ב) לחוק מע"מ קובע כי במקרה בו עוסק במקרקעין רוכש דירת מגורים מאדם פרטי ומוכר אותה לצד ג', ישולם מע"מ רק על ההפרש בין הקניה והמכירה ולא ישולם על כל תמורת הדירה.

כך, אם האדם הפרטי היה רוכש דירה בעלות של 2 מיליון ₪ ולאחר מכן היה מוכר אותה ב2.5 מיליון ₪, ללא הוראות הסעיף היה מתחייב המוכר במע"מ בשיעור 18% מסכום כולל של 2.5 מיליון ₪, בסכום של 381,000 ₪, במקום שיחויב בסך של 76,000 ₪ בלבד, שהם 18% על ההפרש בסך חצי מיליון ₪ - הוא הערך המוסף בעסקה.

ונדגיש שוב - מטרת החוק היא למסות את הערך שנוסף למוצר ולא למסות את סך מחיר המכירה.

מסחר בדירות מגורים – בין חברות, כשמקור הדירה מאדם פרטי

​:​

מה קורה במצב בו העוסק במקרקעין (להלן: חברה א'), רכש דירות מגורים מאדם פרטי,ומוכר את הדירות לעוסק אחר במקרקעין (להלן: חברה ב').

בהחלטת המיסוי 1254/14 נקבע:

יש להחיל את הוראות סעיף 5 (ב) גם בעסקאות בין עוסקים בענף המקרקעין.

על כן- במצב לעיל, חברה א' תהיה חייבת במס בגין העסקה, לפי סעיף 16 (1) לחוק מע"מ (המוכר חייב בתשלום המס). ומחיר העסקה ייקבע לפי סעיף 5 (ב) ויהיה בגובה ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר הרכישה. על חברה א' להוציא לחברה ב' קבלה בגין כל מחיר העסקה וכן חשבונית מס בגובה ההפרש.  

כאשר חברה ב' תרצה למכור את הדירות לצד ג'. תחול גם עליהההוראה כפי שחלה במכירה מחברה א' לב', מלבד כך, שחברה ב' לא תוכל לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס שקיבלה.

וזאת לפי הוראת סעיף 5 (ב) " עוסק- למעט עוסק שעל פי דין לא היה רשאי לנכות את מס התשומות בשל רכישת דירת המגורים."

יש לציין כי חישוב מחיר העסקה, הקבלות, החשבוניות שיונפקו והדיווח למע"מ ייעשה לגבי כל דירה בנפרד.

הרהורים

מדובר בהחלטת מיסוי מבורכת, ושאפו לרשויות המס על הוצאתה. מעבר לכך, נותרה עוד עבודה רבה בנושא. העיוות שתואר לעיל עדיין קיים במקרים רבים, וטוב יעשה המחוקק אם יפעל לביטולו.

למשל, כאשר קבלן רוכש מגרש מאדם פרטי, בונה עליו דירות ומוכר אותן, הוא משלם מע"מ על מלוא המכירה, כולל עלות המגרש.

המחוקק יכול וצריך לפתור את העיוות הזה. היה ראוי אילו היה קובע המחוקק כי בכל מקרה בו נרכש נכס מאדם פרטי, ונמכר לאחר מכן, המע"מ יחול על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בלבד, ולא על כלל המכירה. כך, ישיג חוק מס ערך מוסף את מטרתו: תשלום מס על הערך המוסף בלבד.