פטור ממס שבח במכירת חלק בנכס/

פטור ממס שבח במכירת חלק בנכס / 

לא אחת מתעוררת שאלה בדבר הענקת פטור (מלא או חלקי) מתשלום מס שבח בעבור מכירת זכות חלקית, שנתקבלה בירושה, בבנין דירות מגורים שזכויות בו מוחזקות בבעלות משותפת של כל היורשים. ביום 9.10.2012 פורסמה החלטת מיסוי חדשה בענין "פטור ממס במכירת חלקו של יורשי ב-2 מבני מגורים באותה חלקה – החלטת מיסוי בהסכם". ההחלטה עוסקת במתן פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, מבלי שנערך לפני הסכם חלקות עזבון, אשר ייחד לכל אחד מן היורשים דירה ו/או דירות ספציפיות.

בהחלטה נבחן מקרה בו מספר יורשים קיבלו זכויות ב- 11 דירות מגורים, כאשר 10 דירות נמצאות בבנין אחד ועוד דירה נוספת במבנה צמוד קרקע. טרם נעשתה חלוקת זכויות בין היורשים. השאלה שהתעוררה בבקשה – במכירת כל זכויותיו של יורש, בכל 11 הדירות, האם יינתן ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, מבלי לייחס לכל אחד מהיורשים דירה ספציפית.

ההחלטה מתבססת על פסק הדין שניתן בע"א 2100/07 רחל מנחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (להלן: "פרשת רחל מנחם"). באותה פרשה התחלקו זכויות בנכס וזכויות הבניה בין 14 יורשים בבנין אחד בתל אביב, כך שלכל יורש יש זכויות בכל דירה ודירה בבנין. אחת היורשות, שהיא גם המערערת, מכרה את מלוא זכויותיה בנכס ליתר בעלי הזכויות בנכס. על כן, ביקשה המערערת לקבל פטור מלא ממס שבח בהתאם לסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). ביהמ"ש העליון באותו המקרה קבע, כי זכויותיה של המערערת עולות במעט על זכות מלאה בדירת מגורים ממוצעת אחת בבנין, כמו כן, אין מחלוקת, כי המערערת עונה לדרישות סעיף 49ב(1), ולפיכך, העניק ביהמ"ש למערערת פטור בעבור התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת.

בהמשך לפרשת רחל מנחם, עפ"י החלטת המיסוי: הפטור יינתן עד גובה שוויה של דירה ממוצעת בבנין ובכפוף לזכאות היורש לפטור מכוח הוראות החוק.

רשות המסים אף מפרטת נוסחה לחישוב הפטור:

A – שיעור זכויותיו של המוכר בבנין

B – מספר הדירות בבנין

P – התמורה שיש לייחס לדירת מגורים ממוצעת

T – התמורה שהתקבלה בידי היורש המוכר

כאשר 100% ≥ B × A = יינתן פטור מלא עד T

כאשר 100% < B × A = יינתן פטור עד לסכום P, יתרת התמורה (P-T) תהיה חייבת במס.

עוד מבהירה הרשות, כי ככל שהתמורה בגין מכירת הדירות תושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות יחולו הוראות סעיף 49ז לחוק. יוזכר, כי סעיף 49ז לחוק קובע לענין מכירת הדירת מגורים מזכה, כי כאשר תמורה שנתקבלה בגין מכירה מושפעת מזכויות בנייה נוספות, יהיה המוכר זכאי לפטור נוסף בשל זכויות בנייה נוספות בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך. (לענין סכומי תקרת ורצפת הפטור מעודכנים ר' הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מיום 3/2012).