תיקון 75 לחוק מסמ"ק - מס בשל עיכוב בניה - מס רכוש "משופר"

ביום 15.10.2012 פורסמה הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס בשל עיכוב בבנייה למגורים)(תיקון 75) התשע"ג – 2012 (להלן: "הצעת חוק"). עפ"י הצעת החוק מוצע, כי יוטל מס הדרגתי על איגודים שבבעלותם מקרקעין, שעל פי תוכנית, מותרת עליהם בנייה של מאתיים יחידות דיור לפחות ושטרם הוחל בבנייתן . 

 

שיעור המס, שיחול על איגוד, אשר ימצא כי עיכב בניית מקרקעין למגורים כאמור, ינוע בין 0% ל- 10% (להלן: "שיעור המס") כאשר שיעור המס יקבע עפ"י מצב המקרקעין בעת המכירה, אם המקרקעין בעת מכירתם מהווים דירת מגורים הרי ששיעור המס יפחת לעומת מכירת המקרקעין כקרקע פנויה. בנוסף, ככל שזמן העיכוב יתארך, כך גם יעלה שיעור המס בגין העיכוב. עפ"י ההצעה, עיכוב של עד שלוש שנים לא יביא לחיוב במס זה כלל אך עיכוב של 5 שנים ויותר יביא לחיוב במס זה עפ"י שיעורו המקסימאלי.

 

הצעת חוק זו הינה מפירותיה של ועדת טרכטנברג שכידוע פעלה גם להפחתת יוקר הדיור בישראל כך שבאמצעות הצעה חוק זו צופה המחוקק כי יגדל היצע הדירות שיוביל להפחתת מחירי הדירות בישראל.

 

להזכירכם, מנגנון דומה להצעת חוק זו כבר הונהג בעבר באמצעות מס רכוש שהוטל אף הוא על קרקעות המותרות לבנייה ושהבנייה עליהם טרם החלה. כידוע, מנגנון זה יצא משימוש מאחר ונמצא לא יעיל ובמקומו מונהג עד היום מס רכישה די בהצלחה יש לומר. להבדיל ממס רכוש , המס עפ"י ההצעה ייגבה רק בשלב המכירה כאשר למוכר כבר יש תזרים לתשלום המס ולכן ככל הנראה מדובר במנגנון משופר לעומת מס רכוש.

הבדל נוסף ממס הרכוש "הרגיל" המוכר לנו מהעבר- בנסיבות ובתנאים מסויימים ניתן יהיה לשכנע את הרשות שלא להטיל את המס במקרים בהם הבניה עוכבה (בעבר לא היתה אפשרות לעכב את מס הרכוש).

 

לדעתנו, ישנם כמה נקודות כשל בהצעת החוק שיש לתת עליהן את הדעת. למשל, תקופת העיכוב לעניין שיעור המס נקבעת גם עפ"י יום מכירת המקרקעין ו/או הדירות, לדעתנו מדובר במדד בעייתי שכן אם מטרת המחוקק היא לתמרץ הגדלת היצע דירות הרי שברגע שהדירה מוצעת למכירה אין עוד צורך למנות את תקופת העיכוב , מעבר לכך ייתכן כי בתקופות שפל, קבלנים ימצאו עצמם עם מלאי דירות למכירה ללא קונים ולא רק שיספגו הפסדים כבדים הם גם יהיו צפויים לשלם מס גבוה במיוחד (עד 10%) בגין דירות שלא הצליחו למכור למרות שרצו בכך.

 

נקודת כשל נוספת, עפ"י הצעת החוק תקופת העיכוב נעצרת כאשר בעל המקרקעין מבקש הגדלת זכויות במקרקעין, כידוע ועדות התכנון בישראל סוחבות רגליהן במשך שנים כאשר מדובר בהגדלת זכויות בנייה כך שבעלי הקרקעות אשר יהיו מעוניין לעצור את ספירת השנים לעניין העיכוב יוכלו לעשות זאת בנקל על ידי בקשה להגדלת זכויות שבכל מקרה משתלבת עם האינטרס שלהם למקסם רווחיהם מהקרקע.

 

לסיום נציין כי מנגנון זה אכן עשוי להביא להגדלת היצע הדירות בישראל אך בטרם יציאת החוק לאור, יש לבחון היטב את המנגנונים המוצעים לתפעול החוק על מנת שלא ייצא שכרנו בהפסדינו.