האם תיקון 70 לחוק יפגע ברוכשי דירות מקבלן?

תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963, קבע בין היתר הסדרים חדשים לגבי מועדי ואופן הגשת הצהרה על מכירה/רכישת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד.
מטרתו של התיקון לחוק הוא לכאורה לקצר, לייעל ולפשט את תהליך המיסוי של העסקה.
♦ סעיף 15 לתיקון לחוק קובע כי לגבי מוכר או עושה פעולה באיגוד מקרקעין, בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, ואינה דירת מגורים מזכה, יעביר הקונה מקדמה על חשבון מס השבח, במועד בו עליו לשלם מעל 40% מהתמורה למוכר.
סכום זה ייחשב כסכום ששולם על חשבון המס בו חב המוכר, ויראו בו כאילו שולם למוכר על חשבון התמורה הנקובה בהסכם. עם העברת הסכום ע"י הקונה ימסרו לידיו אישורי המיסים ע"מ לבצע את רישום העסקה.
♦ לתקנה החדשה יתרון בכל מה שנוגע לרכישת דירה בשוק יד שניה משום שעם העברת המקדמה למס שבח יוכל רוכש הדירה לבצע את רישום העסקה. מאידך במקרה של רוכשי דירות חדשות, עקב התיקון, נוצר מצב של התנגשות חקיקתית בין תיקון 70 לחוק לבין הוראות שונות החלות על קבלנים כגון סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין,תיקון חוק המכר דירות והשלכות לעניין ערבויות בנקאיות בגין תשלום כספי הרכישה לחשבון הפרויקט.
♦ סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין - ככלל קבלנים פטורים מתשלום מס שבח בעת מכירת דירה וחבים בתשלום מס הכנסה בכפוף להמצאת טופס 50, אשר קיבל את אישורו של פקיד השומה כי הרווח ממכירת זכות במקרקעין נתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה. הסעיף עוד מאפשר לפקיד השומה להתנות את מתן האישור בתשלום מס הכנסה או במתן ערובה להבטחת תשלום המס. כיום פקיד השומה רשאי להעניק 3 סוגי אישורים - אישור כללי, אישור לפרויקט ואישור פרטני, אותם הוא רשאי להתנות במתן ערובה שתבטיח את תשלום המס.תיקון 70 לחוק מחייב את הקונה להעביר מקדמה למנהל ללא הבחנה בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה מיד שניה.דהיינו, עקב תיקון 70 לחוק, מתחייב הקונה להעביר מקדמה למנהל מס שבח, דבר שאינו פוטר את הקבלן מלשלם ערובה לפקיד השומה.במקרה ולקבלן אין אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין וחובו הוקפא עדיין על הרוכש תחול החובה להעביר מקדמה.הקבלן יוכל למנוע העברת המקדמה ע"י הגשת בקשה לאישור שתאושר טרם חלוף המועדלתשלום המקדמה.  ביום 14.03.2011 פרסמה רשות המיסים הנחייה, לפיה כאשר קבלן מוכר זכות במקרקעין שיעור המקדמה יעמוד על 7.5% מהתמורה ובמקרה שהקבלן ביקש פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, בהתאם להוראת ביצוע מ"ה 2/2010, אזי במקרה זה תופעל אוטומטית סמכות המנהל להקטין את המקדמה והרוכש לא יהא חייב בהעברתה. הוראת ביצוע מ"ה 2/2010 נועדה בכדי "להגמיש את התנאים לקבלת האישורים מראש לפי סעיף 50, אישורים שמקנים לרוכש בטחון כי המכירה פטורה ממס שבח וכי יוכל לקבל אישורי מיסים לרשום את זכותו בטאבו ובטחון לקבלן כי הרוכש לא יעביר חלק מהתמורה כמקדמה למנהל. עקבהבעיות שעלו,ד"ר חיים גבאי, סמנכ"ל בכיר שומה ובקורת,פרסם הנחיה לפיה רכישה מקבלן שבוצעה עד ליום 30/6/11, לא תחוייב בהעברת מקדמה גם אם הקבלן לא קיבל אישור פקיד השומה לפי טופס 50.
♦ חוק המכר דירות- התנגשות נוספת בין התיקון לחוק לבין הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974 (להלן: "חוק המכר"), נוצרת עקב ההוראה סעיף 3ב לחוק המכר הקובעת, כי על הקונה לשלם מלוא התמורה בגין רכישת הדירה מקבלן, באמצעות פנקס שוברים שהונפק על ידי התאגיד בנקאי שנתן ליווי פיננסי לקבלן, ישירות לחשבון הליווי.מאידך, על התאגיד הבנקאי להמציא לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם הקונה בגין רכישת הדירה, במקרה בו הקבלן לא יעביר לקונה בעלות, או זכות אחרת, כמוסכם בחוזה המכר.
♦ ערבויות בנקאיות– בעקבות משבר חפציבה הוסדרו כללים לעניין הפקדת כספים, לפיהם רוכשי הדירות ישלמו באמצעות שוברי תשלום ישירות לפקודת חשבון הליווי של הפרויקט ויקבלו ערבות מיידית. הוראה זו לא ניתנת ליישום יחד עם הוראות תיקון 70 לחוק, לפיו הרוכש מחויב להעביר חלק מכספי התמורה למיסוי מקרקעין, כנגד הבטחת אישורי מיסים. יתר על כן, ייתכן מצב בו בנקים יסתייגו מהענקת ערובה בגין כספים שלא הועברו ישירות לחשבון הפרויקט. בעיה נוספת שעלולה להתרחש היא כאשר הבנקים ימצאו את עצמם נותנים ערבות על סכומי כסף המופקדים אצל רשות המיסים ולבנקים אין נגיעה/שליטה בהם.
בימים אלו, נציגי התאחדות הקבלנים, איגוד הבנקים, רשות המיסים ובנק ישראל מנסים להגיע לפתרון בעיות אלו, כאשר על הפרק עומדים מספר פתרונות: האחד, לפיו באם בחשבון הליווי לפרוייקט יישארו עודפים, מס הכנסה אשר היה אמור לקבל מהקונה 7.5% מהתשלום אותו שילם הקונה לקבלן, יקבל עתה תשלום על חשבון חובותיו של הקבלן לרשות המיסים בשיעור של 24% מהעודפים אשר יוותרו בחשבון הליווי. השני הוא העמדת התחייבות של הבנק לא לשחרר לקבלן חלק מן כספים מתוך הפרויקט אלא לאחר שיוצא אישור של רשות המיסים כי נושא המס מול הקבלן בפרויקט הוסדר.נראה כי תיקון 70 נחקק מבלי שנלקחו בשיקול כל הקשיים הנוספים הנגרמים בשל התממשקות עם חוקים אחרים, דבר שגורם לקשיים טכניים ונפתר "תוך כדי תנועה" באמצעות הנחיות והוראות של הרשות.