התמורה הנכונה בעסקת מקרקעין - שווי שוק או תמורה חוזית ?

ו. יפים דבריה של כב' השופטת ט. שטרסברג כהן בפס"ד ע"א 3632/01, שהביעה את דעתה בעניין היחס שבין מחיר השוק ותום הלב, וכך כתבה: " נראה לי, כי הוכחת שווי השוק כזהה או קרוב למחיר המכירה, איננה הדרך היחידה לעמוד בתנאי סעיף 1(1) לחוק שאילו כך היה, היה מחיר השוק הקריטריון היחיד לקביעת מחיר המכירה והחריג שבסעיף האמור היה מתרוקן מתוכן. במה דברים אמורים? יכול ויהיה פער בין מחיר השוק ומחיר המכירה ואף על פי כן יעמוד המוכר בדרישת תום הלב והעדר יחסים מיוחדים עם הקונה. כך למשל אם יוכח שהמוכר היה נתון בלחץ, זקוק לכסף בדחיפות והוריד את מחיר הנכס, או שהיה נאלץ למכור במכירה חפוזה מסיבה כלשהי, כגון שעמד בפני נסיעה לחו"ל, או שהוא עצמו תושב חו"ל ואינו מצוי במחירי מקרקעין בארץ, או שלא נמצא קונה במשך זמן רב והמוכר לא רצה או לא יכול להמתין ועוד נסיבות מנסיבות שונות. מובן שנדרש כי יהיה בנסיבות כדי לשכנע את המנהל בתום הלב ובהעדר יחסים מיוחדים גם כאשר קיים פער בין מחיר השוק ומחיר המכירה. החוק מבקש להטיל מס על הפער בין סכום ששילם המוכר ובין הסכום שקיבל ממכירת זכותו. אין החוק מבקש להענישו ולמסותו על סכום שבאמת ובתמים לא קיבל. חשוב אפוא, שהמנהל יהיה קשוב וער למקרים הבאים בגדר החריג ולא יפעל כמצוות אנשים מלומדה, בכל מקרה על פי שווי השוק".

ז. למרות דבריה היפים של כב' הש' שטרסברג, שבהחלט גילתה רגישות רבה לסוגיה, עדיין נותר נטל השכנוע על כתפי הנישום, שכן גם לשיטתה הנישום צריך להביא ראיות לנסיבות המיוחדות לו ולפיכך מוטל על הנישום, באשר הוא, לאסוף ראיות לצדקתו כבר בשלב ביצוע העסקה, על מנת להוכיח בעתיד מדוע מכר את נכסו במחיר כה נמוך. על כך נאמר, כי מדובר בעניין אבסורדי שכן רוב האנשים מבצעים פעולותיהם באופן ספונטני בעיקר אם פועלים הם בתום לב. לכאורה קיימת גישה הפוכה הגורסת כי דווקא אלה שאינם פועלים בתום לב, שומרים כל ראיה התומכת בעמדתם מאחר והם יודעים כי הם צפויים לתת על כך את הדין בבוא יום. להבדיל מהם, אדם הפועל בתום לב, איננו מרגיש בצורך לשמור ראיות אלה ויתרה מכך, אם היה יודע, כי מחיר העסקה נמוך משמעותית ממחיר השוק הוא כנראה לא היה מבצע את העסקה, כמו כן, המודעות לכך שבמקרים מסוימים נדרש נישום להוכיח את תום ליבו ידוע בעיקר לעורכי דין העוסקים בתחום, מאחר והם בקיאים בפסקי הדין, אך האדם הפשוט לא מעורה בכך ולכן צפוי, כי לא ישמור את הראיות בעת ביצוע העסקה לטובת הוכחת צדקתו בעתיד (זו אגב אחת הסיבות להסתייע בעורך דין המתמחה במיסוי בשלבים מוקדמים בעסקה) .

 ח. לדעתנו הוכחת היעדר תום הלב צריכה להיות מוטלת על כתפיו של המנהל לאורך כל הדרך, שכן למנהל עומדים כלים רבים שאיתם הוא יכול להגיע לחקר האמת גם במקרים בהם נחשדת התמורה כמוטית כלפי מטה באופן משמעותי. הוא יכול למשל לזמן את הצדדים, לגבות מהם עדות ולנסות לסתור את גרסותיהם, הוא יכול לבדוק את חשבונות הבנקים והדו"חות הכספיים שלהם ועוד אפשרויות רבות כיד הדמיון, ולכן ראוי היה שהמנהל היה מגלה מאמץ רב יותר בסוגיה זאת כפי שהצענו לעיל ובכך תמנע עוגמת נפש רבה מנישומים שבאמת ובתמים חשבו שעשו את העסקה הטובה ביותר מבחינתם. כמובן שלא תמיד ניתן למצוא "ראיות מפלילות" במקרים אלה אך על כך ניתן לומר לגבי כל פעולה פלילית הנעשית על ידי פלוני. קחו מצב לפיו נחשד אדם בגניבה, אך לא נמצאו ראיות נגדו ולמרות זאת הוא נדרש להחזיר כספים, הרי שדבר כזה לא יעלה על הדעת, אז מדוע הוא כן אפשרי במקרה דנן? שאלה נוספת שעולה בעניין זה

מה קורה במקרה הפוך, כאשר שווי השוק בעסקה נמוך בצורה קיצונית מהתמורה החוזית והצדדים אינם קשורים- האם במקרה כזה גם כן יפעיל המנהל את סמכותו ויחזיר את המס ששולם ביתר?