רקוויאם למוכרי המקרקעין

♦ במסגרת הדיונים על חוק ההסדרים המתגבש מול עינינו (על אף ניסיונותיהם ההרואיים של כמה מחברי ועדת הכספים לעמוד בפרץ), החליט משרד האוצר להנחית מהלומות קשות (שלא לומר מהלומות סופניות) על ציבור מוכרי המקרקעין בישראל.
♦ ואלו שני המהלכים המתוכננים שעלולים לגרום לפגיעה של ממש, אם לא לגרוע מכך, בהיקף הפעילות בשוק המקרקעין:
  
מע"מ על מכירת קרקעות

♦ לפי המצב החוקי דהיום, מוכר שאינו עוסק (ואינו אמור להיות עוסק), ואף אינו מלכ"ר או מוסד כספי, לא חייב בתשלום מס ערך מוסף בשל מכירת מקרקעין. עוסק שרוכש מקרקעין ממוכר שכזה, חייב בדיווח למע"מ במקום המוכר.
 
♦ מצב חוקי זה היווה יתרון יחסי מובהק לקבוצות הרכישה, בעסקאות בהן הקרקע נרכשה ממוכר שאינו חייב בתשלום מע"מ, שכן ניתן היה לחסוך חלק בלתי מבוטל מעלות המוצר הסופי (דירת מגורים, בדרך כלל). יתרון יחסי זה, היה לצנינים בעיני משרד האוצר (וגם בעיני הקבלנים), ולפי התיקון המתוכנן יחויב המוכר לשלם מיום 1.1.2011 ואילך מס ערך נוסף, בשיעור של 16/116 מהתמורה, כל אימת שמנהל מע"מ יחליט כי הקרקע נמכרה לקבוצה של רוכשים שהתארגנה לרכישת הקרקע ולקבלת שירותי בניה, באמצעות גורם מארגן המקבל תמורה (במישרין או בעקיפין).
 
♦ הגדרה עמומה זו אמורה לשמר את היתרון היחסי לקבוצות הרכישה התמימות (תופעה שבדרך כלל איננה בנמצא), ולהביא לחיוב במס ערך מוסף בכל המקרים האחרים.
כל מומחי המס שהיו נוכחים בישיבת ועדת הכספים הסבירו, כי מדובר בתוצאה בלתי סבירה, שכן המוכר אינו יכול לדעת אם מכר את הקרקע בעסקה שהינה טעונת מע"מ או פטורה ממנו, אך הדברים לא נפלו על אוזניים קשובות.
 
♦ מעבר לכך, המס יוטל על שווי המכירה, ולאו דווקא על הערך המוסף הגלום בה, מה שיוביל בהכרח לעיוותים בלתי נסבלים.
 
חיוב הקונה בניכוי מס במקור
♦ תוך שימוש בסיסמאות, שאין הרבה בינן לבין המציאות, הצליחו נציגי משרד האוצר לשכנע את חברי ועדת הכספים בכך שלטובת הקונים יש להנהיג חובת ניכוי מס במקור, בעסקאות מקרקעין שתמורתן במזומנים בלבד, דבר שיאפשר למנהל להנפיק אישור מסים להעברת הבעלות.
וכך, אם לא יחול שינוי ברגע האחרון, תוטל חובת ניכוי מס במקור על הקונה, לאחר ששילם 30% מהתמורה או יותר, או כאשר קיבל חזקה במקרקעין, או יפוי כח בלתי חוזר, כמוקדם שבהם.
 
♦ כדי למנוע מרד אזרחי מיידי, הסכימו אנשי האוצר לשחרר את הקונים מחובת ניכוי המס במקור אם יצהיר המוכר שמדובר במכירה פטורה ממס, של דירת מגורים מזכה.
שיעור המס שאמור הקונה לנכות במקור הינו 15% מהתמורה הכוללת (ככל הנראה יונהג שיעור נמוך יותר, כאשר מדובר במקרקעין שיום רכישתם לא לפני 7.11.2001).
 
♦ אמנם, התיקון המוצע יאפשר למנהל מס שבח לתת אישור למוכר, לפיו ינוכה מס במקור בשיעור נמוך יותר מזה שנקבע, אך כל מי שמכיר את המצב בשטח יודע כי אין למוכר כל סיכוי לקבל את האישור הנחשק, בזמן אמת.
 
♦ לשווא טרחו ויגעו נציגי הלשכות המקצועיות, שחזרו וטענו בזה אחר זה, להסביר כי מדובר בתיקון מיותר ומופרך על פניו (שאף איננו בר ביצוע ככל שמדובר בעסקאות מורכבות, או בניגודי אינטרסים בין הצדדים) וגם הנסיון שעשה יו"ר ועדת הכספים, לפצל את התיקון ההזוי הזה מחוק ההסדרים, לא עלה יפה.
 
♦ אלה שעברו את מסלול הייסורים הצפוי (בדרך כלל) למי שזוכה למכור מקרקעין בישראל, יודעים כי מדובר במסע מתיש ומייגע, שאין ממנו חזרה.
היטלי השבחה, דמי הסכמה, אגרות פיתוח, תשלומי חובה ושאר מרעין בישין נוגסים בכל פה בשוויה הנקי של הזכות הנמכרת, וכל זאת עוד לפני חישוב מס השבח, החל על המוכר.
אין להוציא, על כן, מכלל אפשרות ששני המטעמים החדשים, שרקחו הפעם אנשי האוצר עבור מוכרי המקרקעין, הם הקש שישבור את גב הגמל.