תיקוני חקיקה לעידוד יזמים לפעול באמצעות תמ"א 38

♦ תחזיות של מכוני מחקר בישראל ובעולם צופים רעידת אדמה גדולה בישראל ולכן המדינה שמה לעצמה מטרה  להיערך לקראתה. בישראל הותקנו תקנות מחייבות לעמידות מבנים ברעידות אדמה. התקנות הוכנסו לשימוש ב-1975 וכל מבנה חדש מחויב לעמוד בהן. כחלק מההכנות לרעידת אדמה עלה הצורך בחיזוק מבנים קיימים שנבנו טרם כניסת התקנות לתוקף. אי לכך בשנת 2005 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (להלן: "התמ"א").
התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם או באמצעות יזמים שייקחו על עצמם את עלויות החיזוק בתמורה לזכויות הבניה הנוספות.  
♦ המדינה אף בחרה להעניק ההטבות במסגרת התמ"א במסלולים הפטורים ממס ועיגנה זאת בחקיקה הן בחוק מיסוי מקרקעין והן בחוק מע"מ. למותר לציין כי המסלולים הפטורים מוענקים רק עבור תוכניות חיזוק שיבוצעו עפ"י הוראות התמ"א בלבד, כלומר, תוכניות חיזוק מבנים שיכללו תוספות בניה מעבר לאמור בתמ"א, לא תהיינה פטורות ממס במלואן. 
בנוסף, המדינה נעזרת בתמ"א 38 גם כאמצעי להגדיל את היצע הדירות וזאת על מנת לעצור את עליית המחירים יחד עם ניצול מקסימאלי של עתודות הקרקע הדלות בישראל.
♦ לאחרונה אף התבשרנו, כי ישנה כוונה להרחיב את ההטבות המוענקות במסגרת תמ"א 38 כך שאם עד היום הוענקו, בעבור חיזוק מבנה, זכויות בניה לקומה אחת בלבד, הרי שהיום כבר מדברים על הענקת זכויות בניה לשתי קומות ואף יותר מכך באזורים מסוימים. למותר לציין, כי העניין טרם הוסדר בחוק אך הוא בהחלט בסדר יומה של הממשלה והחקיקה בעניין תובא לכנסת בקרוב. המשמעות המיסויית של הסדר מסוג זה היא, שלאחר התיקון האמור, יכללו יותר זכויות בניה במסלולים הפטורים ממס מאחר והפטור מוענק עבור כל זכויות הבניה הכלולות בתוכנית החיזוק עפ"י התמ"א העדכנית.
♦ כצעד נוסף לאמור, המדינה אף הורתה לרשויות התכנון לאמץ מדיניות מקלה בכל הנוגע להליכי תכנון ובניה, על מנת לקצר את הזמנים הדרושים להוצאת היתרי בניה ובכך ליצור מלאי דירות גדול יותר בזמן קצר יותר. כמו כן, הוצאת היתר בניה בהליך מזורז עשוי אף להיות קריטי, בעבור מבנים
המיועדים לחיזוק שכן לא ניתן לצפות את המועד בו תתרחש רעידת אדמה גדולה בישראל ולכן רצוי לפעול בעניין בהקדם האפשרי.
♦ כהמשך למדיניות המקלה כאמור, אישרה המדינה תיקון נוסף בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה) (תיקון) התשע"א 2011 (להלן: "החוק") כאמצעי נוסף להסרת חסמים בהליכי תכנון ובניה. הוגשה גם הצעת חוק לתיקון חוק התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה בשל חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה).
להלן פרטי התיקונים לחוק:
♦ על מנת לנצל את זכויות הבניה המוענקות במסגרת תמ"א 38, יש לקבל את הסכמתם  של לפחות שני שליש מבעלי הדירות הקיימות בבנין המיועד לחיזוק. לאחר שהרוב הדרוש חתם על המסמכים המעידים על הסכמתו לביצוע הפרויקט האמור, נדרש אישור סופי של המפקח על הבתים המשותפים (להלן: "המפקח") על מנת שהסכמה זו תקבל תוקף חוקי. עד כה, יזם, אשר היה מעוניין לפנות למפקח לטובת קבלת האישור האמור, יכול היה לעשות זאת רק לאחר קבלת היתר בניה. מצב זה הרתיע יזמים רבים מלהיכנס בכלל לפרויקטים מסוג זה, מאחר והוצאת היתר כרוכה בהוצאות רבות כגון תכנון, שמאות, מדידות, בדיקות הנדסיות ועוד ועל כן, בתיקון נקבע, כי ניתן לפנות למפקח כבר לאחר החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים שתתקבל ממוסד התכנון הרלוונטי. חשוב לומר, כי קבלת אישור בקשה להיתר בתנאים הינו הליך פשוט בהרבה מהוצאת היתר בניה והוא אף  אינו כרוך בהוצאות רבות .
♦ תיקון נוסף לחוק מסיר למעשה את המגבלה שנקבעה טרם התיקון, לפיה מספר הדירות החדשות שיבנו במסגרת תמ"א 38 לא יעלה על שליש ממספר הדירות הקיימות (טרם החיזוק) באותו בניין שחוזק . הסרת המגבלה הנ"ל מהווה למעשה הליך משלים להגדלת זכויות הבניה במסגרת תמ"א 38 מעבר לקומה אחת  כך שלאחר התיקון לא תהיה מגבלה לגבי כמות הדירות להן יהיה זכאי אותו גורם שיבצע את החיזוק. תשומת הלב מופנת לעובדה שקומה אחת משקפת בד"כ שליש מכמות הדירות הקיימות כך שללא התיקון הנ"ל לא היה ניתן להעניק זכויות בניה בשיעור של שתי קומות ויותר.