מאפייני האוכ' משפיעים על שווי נכסים

בעבודה שנערכה על ידי מר אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי שבמשרד המשפטים, נבדקה רמת ההשפעה של מאפייני האוכלוסייה על שווי נכסי מגורים (דירות, בתים צמודי קרקע, נחלות וכו'). מסקנותיה של העבודה הן כי רוב רובה של ההשתנות (מעל- 75% מההשתנות) במחירים של נכסי מגורים דומים בסביבות שונות, מוסבר בהבדלים שברמת ההשכלה וברמת ההכנסה של האוכלוסייה שגרה בסביבתם. מסקנת העבודה העיקרית היא, שבשונה ממוצרים אחרים, שבהם רמת התועלת מהמוצר נקבעת רק מתכונות המוצר עצמו, רמת התועלת (או רמת ההנאה) מנכסי מגורים מושפעת מאד (עד כדי מאות אחוזים) ממאפייני האוכלוסייה, שמחזיקה בנכסים האחרים שבסביבה (תופעה זו שבה רמת התועלת ממוצר מושפעת מתכונות שאינן קשורות למוצר עצמו אלא לצריכת המוצרים אחרים נקראת בכלכלה "השפעות חיצוניות כספיות").
מצ"ב קישורית לצפיה בדו"ח המלא.