ביטול הסכם מכר

♦ ב- 12.05.1997 נכרת חוזה מכר בין העורר מס' 1 כמוכר (להלן: "המוכר") לבין העורר מס' 2 כקונה (להלן: "הקונה) למכירת חלקים מאדמות הכפר ערערה, תמורת 135,000 דולרים.
הצדדים להסכם הנ"ל הם בני דודים.
לטענת העוררים בוטל הסכם זה ו"הושמד" על ידם כדי שלא יגיע לשום מוסד וזאת כ- 8 ימים לאחר כריתתו.
 
♦ ב- 22.03.98 נמכרו המקרקעין הנ"ל לקונים אחרים במחיר של 26,490 שקלים. הקונים האחרים בעסקה זו הם בניו של הקונה בעסקה מ- 1997. 
המשיב לא קיבל את השווי המוסכם בחוזה מה- 22.03.98 ואמד את שווי המקרקעין הנ"ל לסך 130,000 דולר. על קביעתו זו לא הוגשה השגה ושולמו המיסים החלים.
בתחילת שנת 2006 הגיע לידי המשיב הסכם המכר מה- 12.05.97. לאור מידע זה ובהיות המשיב סבור שהצדדים להסכם חייבים בתשלום מס נדרשו הצדדים להמציא למשיב בהתאם לסעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין הצהרה מתאימה ומשלא נענו קיבל המשיב את השווי החוזי כשוויה על הזכות במקרקעין שנמכרה על פי ההסכם מה- 12.05.97 בסך 532,440 שקלים לתאריך השומה.
ב- 10.02.06 נכרת בין המוכר לקונה הסכם לביטול הסכם המכר מה- 12.05.97 בהסכם זה צוין כי בתאריך 20.05.97 קרי, 8 ימים אחר כריתת ההסכם, הסכימו הצדדים לבטל את ההסכם משנת 1997 וכי הוחזר לקונה הסכם של 35,000 דולרים ששילם על חשבון התמורה.
 
♦ העוררים מבקשים לבטל את החלטת המשיב הדוחה את בקשתם לביטול הסכם המכר מ- 12.05.97. לטענתם, הקונה לא קיבל חזקה במקרקעין הנ"ל וכשרכש את הנכס לא ידע מהו מחיר השוק וכשהתברר לו שהמחיר החוזי מוגזם הגיעו להסכם לביטול המכר. המשיב כאמור דחה את הבקשה לביטול החוזה וסייג את העיסקה כמכר חוזה.
 
♦ המשיב החליט ב- 22.03.06 "שלא לאשר את הביטול ולערוך מכר חוזר בין הצדדים" מהטעם שלפי "ההוראות הקיימות" במשרדו כאשר מתבקש ביטול עסקה ולאחר ביטולה, המוכר מוכר את המקרקעין לקרוביו של הקונה, אזי, "עורכים מכר חוזה בין הצדדים" מכאן, שהמשיב הכיר בביטול אך קבע קיום מכר חוזר מטעם שפירט.

בימ"ש מחוזי חיפה - ועדת ערר מס שבח מקרקעין: מ.סלוצקי, נשיא (דימוס)- יו"ר, ג.יחזקאלי-גולן, רו"ח-חברה, ש.פסטנברג, רו"ח-חבר:
♦ העוררים לא הגישו למשיב תצהיר על ביטול עסקת המכר בטופס שנקבע על ידי המשיב כדרוש לביצוע החוק על פי סעיף 112 לחוק הנ"ל. בטופס זה על המוכר להצהיר בין היתר, בסעיף 9, שלא ימכור את הנכס לצד ג' שיש לו יחסים מיוחדים עם הרוכש שעימו מתבטל ההסכם הנוכחי, דבר שלא נתמלא בעינייננו.
אין ספק כי כריתת הסכם המכר ב- 1997 מהווה מכירה של זכות במקרקעין החייבת במס לפי הסעיפים 6 ו- 9 לחוק הנ"ל ואין צורך שהקונה יתפוס את החזקה במקרקעין שקנה. לכן, אין נפקות לטענת העוררים שמיום חתימת ההסכם לא עשה הקונה פעולה כלשהי במקרקעין הנ"ל.
העברת המקרקעין הנ"ל ישירות מהמוכר לילדי הקונה חוסכת את מיסוי העסקה הראשונית.
 
♦ מטרת החוק הנ"ל היא מיסוי פעולות כלכליות שמהותן מכירת זכות במקרקעין.
לצורך ביטול החיוב במס לא די בהסכמת הצדדים להסכם המכר אלא, עליהם לשכנע את המשיב בדבר החזרת הגלגל אחורנית בביטול המכירה.
 
♦ בע"א 304/85 מנהל מס שבח נ' זמר נקבע מבחן לאבחנה בין מכר חוזר לבין ביטול.
 
♦ לפי מבחן זה, קיים מכר חוזר כאשר העסקה נשוא הביטול הכתה שורשים במציאות דהיינו, "...הפכה למעשה שלא ניתן לתלוש ולעקור אותו מקרקע המציאות ולבטלו כאילו לא היה...". בין הנסיבות שוקלים גם את משך הזמן שחלף בין מועד העסקה לבין מועד השבת הנכס.
 
♦ בעניינינו, חלפו מספר ימים מביצוע העסקה ועד לביטולה בהסכמת הצדדים לחוזה, והשבת דמי הקדימה ששילם הקונה למוכר. עובדות אלה המקובלות עלינו מצביעות על ביטול העסקה. אין לומר שמשך 8 ימים מביצוע העסקה היא "שלחה לו שורשים" ו"נקלטה בקרקע המציאות" במידה שלא ניתן לעקרה מקרקע המציאות. מה גם שמטרת הביטול, קרי, הקניה ישירה מהמוכר היא סבירה ולגיטימית וחוסכת מיסוי כפול.
יש בנסיבות שבפנינו להעדיף את המהות שהוכחה על הצורה שנקבעה בטופס.
 
תוצאה:
♦ הערעור התקבל.
 
ניתן ביום 13.8.09
ב"כ העוררים: לא צוין.
ב"כ המשיב: לא צוין.