העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום ש' 23.11.2024
גליון 765 פורסם ביום ה' 14.12.2023

תסדיר: 2024-11-23

ביטול מכר או מכר חוזר?

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
617
קישורית לפסיקה מקורית: 
וע (נצ') 111-09 יאסין סולימאן עומרי ז"ל נ' מסמ"ק נצרת
תאריך: 
29/03/2012
 ♦ המנוח יאסין עומרי (להלן: "המנוח") חתם על הסכם החכרת המקרקעין נשוא ערר זה לחברת אופקטרה (להלן:"החברה") בתאריך 27.5.1996 (להלן: "ההסכם"), לתקופה של 15 שנה עם אופציה לעוד 15 שנה נוספים לצורך שינוי ייעוד הקרקע להקמת תחנת דלק. הוצהר על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין. על סמך הסכם זה, נרשמה הערת אזהרה בטאבו בתאריך 16.7.1996. בהתבסס על ההסכם ויפוי הכוח הבלתי חוזר, הצליחה החברה לשנות את ייעוד הקרקע. ביום 3.2.2005 הצליחה החברה להוציא היתר בניה למקרקעין. בתקופה בין שינוי יעוד הקרקע למועד הוצאת ההיתר, נחתם הסכם אחר בין החברה וחברת פז (להלן: "פז"), לפיו המקרקעין יוחכרו לשתיהן בחלקים שווים, וכי הפעלת תחנת התדלוק תתבצע ע"י פז, על כך נתן המנוח את הסכמתו עת חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת פז והחברה לפיו תרשם זכות חכירה לטובת שתיהן בהתאם להסכם שנחתם ביניהן וזאת בתאריך 18.1.2000, 13.1.2000 בהתאמה. על בסיס ההסכמה נרשמה הערת אזהרה. סמוך לתאריך הוצאת ההיתר נמסרה החזקה בקרקע לידיה של חברה, ובכך יורשו של המוכר, בנו פואד יאסין עומרי (להלן: "פואד") שמילא את התחייבותו לפי הסכם החכירה מיום 27.5.1996. עפ"י הסכם החכירה היה על החברה להקים תחנת תדלוק תוך תשעה חודשים מיום מסירת החזקה. למרות ההתחייבות החברה לא הקימה תחנת תדלוק. אחרי יותר מאחת עשרה שנים נחתם הסכם לביטול העסקה בין החברה לבין פז. בסמוך לתאריך חתימת הסכם הביטול נחתם הסכם ביטול העסקה בין פואד לבין החברה ולפיו התחייב פואד לשלם לחברה סך של 120,000$ פיצויים. בין העוררים ("המוכר") באמצעות עוה"ד לבין החברה בתאריך 27.12.2007 נחתם הסכם הביטול. ב"כ של העורר דרשו לקבל פיצויים לצרכי פשרה בסך 700,000 ש"ח. עו"ד ג'ואד ח'טיב (להלן: "עו"ד ג'ואד") ייצג את פואד בכל הנוגע לביטול העסקה עם החברה והתחייב גם לשלם את סכום הפיצויים בסך 120,000$. בתאריך 5.1.2008 נחתם הסכם חכירה חדש (להלן: "ההסכם החדש"), בין פואד לבין עו"ד ג'ואד לתקופה של 25 שנים פחות יום. מיד לאחר חתימת ההסכם החדש קיבל עו"ד ג'ואד את החזקה בקרקע ,והוא הצליח לבנות תחנת דלק עפ"י היתר הבנייה שהוציאה החברה עוד בתאריך 3.2.2005. לפי הסכם החכירה החדש עם עו"ד ג'ואד מקבל פואד סך 3,000$ חודשי למשך תקופת השכירות, שלא כמו בהסכם החכירה הראשון עם החברה, ששם נקבעה הכנסתו באחוזים . העורר חולק בכל הנוגע להחלטה שנתן המשיב בהשגה, כי מדובר בביטול עסקה ממשי לא פיקטיבי כי העסקה נכשלה בכך שהצד שרכש את הזכות בקרקע היה אמור להקים תחנת תדלוק, והוא לא עמד בהתחייבותו זו במשך שנים. לטענתו אין מדובר כאן בעסקת מכר חוזר. משך השנים שעברו עד לביטול, הוא בבחינת זמן סביר, כי רק בפרק זמן ארוך כזה יכול העורר להיווכח, כי הצד שקבל את החכירה לא עמד בהתחייבותו ואיננו מתכוון לעמוד בה. לעומת עמדת העוררים, המשיב קבע, כי הזמן שחלף היה ארוך מעבר לזמן שהיה דרוש לביטול עסקת החכירה, והזמן הזה הכניס שינויים משמעותיים במקרקעין ובשווים ויצר מצב של כדאיות לעשות עסקה חכירה חדשה. הזמן שחלף שיבח את הקרקע והראיה שמיד לאחר הביטול נחתם הסכם חכירה חדש בתנאים טובים יותר והבטיח הכנסה טובה יותר לעורר.  
 
ביהמ"ש המחוזי בנצרת - כב' הש' עבד אל רחמאן זועבי, מר אברהם הללי, עו"ד – חבר ועדה, מר מאלק עמרור, עו"ד ורו"ח – חבר ועדה:
 
♦ המחלוקת בין הצדדים ברורה לחלוטין, האם מדובר במבחנים שבסעיף 102 לחוק או במכר חוזר. ביהמ"ש מצא, כי הכף נוטה לטובת עמדת המשיב בהחלטתו בהשגה בין היתר, בגלל משך הזמן שעבר בין החתימה על הסכם החכירה הראשון ועד לחתימת ההסכם המכונה הסכם ביטול עם אופקטרה; בגלל שבפרק זמן זה הספיקה אופקטרה לשנות יעוד הקרקע ולקבל היתר בניה להקמת תחנת דלק, דבר שהשביח את הקרקע והעלה את שוויה; בגלל רישום הערת אזהרה לטובת החברה בשנת 1996 ותפיסת חזקה בקרקע סמוך לחודש מרץ 2005 דבר שמעיד, כי החברה התכוונה להקים תחנה דלק ולעמוד בהתחייבותה עפ"י ההסכם ואף נהייתה בעלת זכות לכל דבר במקרקעין. ביהמ"ש התרשם, כי הביטול והמכירה בתנאים טובים יותר ונשיאה בתשלומים ובהוצאות מצד אחד וויתור עו"ד ג'ואד על שכ"ט מצד שני, מצביעים על הכוונה לרכוש בחזרה את הזכות שכבר נמכרה ולעשות עסקה מידית טובה יותר מבחינה כלכלית. מן העדויות שהובאו נמצא, כי עליית שווי הקרקע, השינוי שחל בענף הדלק והאפשרות לקבל הסכם חכירה משופר לעומת הסכם החכירה הראשון הביאו את המוכר לוותר על דרישת הפיצויים. ונכונות העורר לשלם 120,000$ פיצויים לחברה, תומכים בהחלטת המשיב בדבר עשית עסקה חדשה משתלמת, בתנאי שהעורר יקנה את הקרקע בחזרה.


התוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום 15.3.12
ב"כ הצדדים: לא צוין
 
 
הורד את הגליון בפורמט PDF ליצירת קשר בנושא פסיקה זה - לחץ כאן

מס פקס בע"מ
רח' החשמונאים 90
קומה 2
תל אביב ת.ד 20445

טל. 03-6966733
פקס. 03-6966744

info@masfax.co.il

 

 

 

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.