דירת מגורים – מתי תחשב כשתי דירות

♦ העוררים אם ובנה, היו הבעלים בחלקים שווים בחלקת קרקע בניכיון יעקב עליה בנוי בית מגורים המורכב מקומת מסד בשטח של     כ-80 מ"ר, קומת כניסה בשטח של כ-100 מ"ר וקומה מעליה בשטח של כ-65 מ"ר, סה"כ כ-245 מ"ר.

העוררת ובעלה רכשו את הזכויות בקרקע בשתי עסקאות שנערכו בשנים 94 ו-95. בשנת 97 העביר הבעל את זכויותיו בקרקע (מחצית) לבנו הוא העורר . בני הזוג , העוררת ובעלה , בנם (העורר) ובתם של בני הזוג (להלן: "משפחת לסנר")  התגוררו בבית המגורים הבנוי על החלקה משך 11 שנה . בשנת 2005 מכרו העורר והעוררת (האם ובנה) את זכויותיהם בחלקה.

השאלה שבמחלוקת:

♦ האם בית המגורים שנמכר על ידי העוררים מהווה דירת מגורים מזכה אחת הפטורה ממס שבח כטענת העוררים או שתי דירות מגורים כטענת המשיב , האחת מורכבת מקומת הכניסה והקומה שמעליה – פטורה ממס שבח, והשניה בקומת המסד  - חייבת במס שבח.

 

המועד הקובע:

♦ מועד מכירת הזכות במקרקעין הוא המועד הקובע לבחינת השאלה שבמחלוקת .

 

בחינה עובדתית של דירת המגורים:

♦ בית המגורים מכיל 5 חדרי שינה, שניים מהם בקומת המסד בה היו גם מטבחון.  עד כניסתם לדירה ערכה משפחת לסנר שיפוץ בקומת המסד בעלות של כ-100,000$ אשר כלל ריצוף, חלונות, צבע, מזגן והתקנת ארון ומגירות במטבחון.

לבית המגורים מערכת אחת של תשתיות למים,חשמל וביוב. שעון חשמל אחד, מד חשמל אחד ודוד שמש אחד.

לבית שתי כניסות. אחת מהן לקומת המסד. על פי התכנון אמור היה להבנות גרם מדרגות מבטון על מנת לקשר בין קומת המסד לקומת הכניסה . בנייתו של גרם המדרגות  החלה על ידי מי שמכרו את הדירה  לבני הזוג לסנר אך לא הושלמה. אזור המדרגות הוסתר מבחוץ על ידי גבס ודיקט. גם משפחת לסנר לא השלימה את בניית גרם המדרגות. אי השלמת בניית גרם המדרגות הוסברה על ידי העוררים בכך שהשיפוצים עלו מעל למצופה ושהבן אשר התגורר בקומת המסד ביקש שלא להשלים את הביצוע שעלותו הוערכה ב- 10,000 ₪.

היתר הבניה היה לבניית "בית חד משפחתי".

 

♦ מי שמכרו את הדירה למשפחת לסנר נהנו מפטור ממס שבח בשתי עסקאות במכירה לבני הזוג לסנר מבלי שהושלמה על ידם בניית גרם המדרגות. באותה מכירה דירת המגורים סווגה על ידי המשיב כדירה אחת שמכירתה פטורה ממס שבח בהסתמך על הצהרת המוכרים ללא שבוצעה בדיקה פיזית בשטח. במכירת הדירה שבוצעה על ידי העוררים בוצעה על ידי המשיב בדיקה פיזית בשטח ונמצא כי קומת המסד וקומת הכניסה טרם חוברו בגרם המדרגות המתוכנן. לדברי המשיב "אם היו מדרגות לא היתה נוצרת הפרדה פיזית וזה היה בית אחד והיה מקבל פטור".

 

נימוקי הועדה:

♦ המחדל הטכני של אי התקנת גרם המדרגות לא יכול להוות את העילה להפרדה בין קומת המסד לשתי הקומות שמעליה לצורך סיווג כשתי דירות נפרדות. משפחת לסנר והיא בלבד התגוררה בדירת המגורים כולה כשבקומת המסד התגוררו שני ילדי המשפחה. יש להניח כי העדר המדרגות לא הגבילה את שימושם של בני המשפחה בדירת המגורים וסביר להניח שלא נזקקו להם.

נקודת המוצא לבחינת המצב האוביקטיבי של דירת המגורים הוא זה המשתקף בהיתר הבניה (ע"א 4206/92 מילר נ' מנהל מס שבח) אולם קיימים חריגים לכלל זה. יעוד התב"ע או היתר הבניה מהווים כלי עזר לבחינת מהות המבנה אולם לא כלי יחיד.

מבחן הייעוד לבחינת ההגדרה של דירת מגורים הוא המבחן האובייקטיבי המשתקף במצבה הפיזי של הדירה ולא כוונתו הסובייקטיבית של הנישום (ע"א 707/75 מנהל מס שבח נ' הייבל). במקרה שהמבחן האובייקטיבי אינו תואם להיתר הבניה לא יהנה הנישום מהגנת ההיתר המקורי שחרג ממנו ואינו משקף עוד את המבחן האובייקטיבי.

על מנת שיראו דירה שנבנתה על פי היתר בניה ליחידה אחת כשתי דירות נפרדות נדרש קיומם של שני תנאים מצטברים ואלה הם: א. פיצול הדירה בפועל לשתי יחידות תפקודיות נפרדות . ב. פיצול הדירה לשתי יחידות כאמור נעשה תוך חריגה מהיתר הבניה.

זאת ועוד. כאשר בנין משמש למעשה דירת מגורים למשפחה אחת ומהווה למעשה יחידה כלכלית אחת יראוה ככזו גם אם בהתאם לרישום בספרי האחוזה הבנין מחולק למספר יחידות באופן העומד בסתירה למצב הקיים (ע"א 734/74 שפאר נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים).

 

♦ הערעור התקבל.