האם משתכלל חוזה במתן ייפוי כוח בלתי חוזר?

 
♦ ביום 20.7.06 נכרת הסכם מכר בין העוררת, באמצעות בא כוחה, על פי ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 13.2.06 (להלן: "ייפוי הכוח") לבין הקונים, לפיו מכרה העוררת לקונים את זכויותיה בבית מגורים הנמצא במושב שדה יעקב. בייפוי הכוח מונו עורכי הדין המנויים בו למכור את הנכס לקונים. בייפוי הכוח צוין, כי המוכרת קיבלה את התמורה המלאה עבור הנכס. בנה של העוררת העיד, כי בשל גילה המבוגר חתמה אמו על ייפוי הכוח ואילו חוזה המכר נחתם כעבור כחמישה חודשים, לאחר שהושלם משא ומתן ארוך והסדרת זכויות החכירה במינהל מקרקעי ישראל. העוררת נפטרה ביום 29.4.06. ב"כ העוררת הסביר בעדותו, כי ייפוי הכוח הופק במשרדו תוך שימוש בתוכנת "אסקי", אשר קיימים בה מס' נוסחים שונים של ייפויי כוח. בשל טעות בהיסח הדעת ובתום לב הופק ייפוי הכוח בו צוין, כי התמורה שולמה במלואה עבור הנכס. כשבפועל הסכם המכר נחתם מספר חודשים מאוחר יותר והתמורה שולמה לאחר כריתתו. ב"כ העוררת הוסיף, כי בעת הנפקת ייפוי הכוח טרם הבשילו התנאים לביצוע עסקת המכר בין הצדדים. היה צורך לחדש את חוזה החכירה עם המינהל ולרשום בשם העוררת בפנקס המקרקעין את הקנית חלקו של בעלה שהוריש לה בצוואתו את חלקו בנכס. המשיב קבע, כי עסקת המכר בוצעה בתאריך מתן ייפוי הכוח הבלתי חוזר ואילו לטענת העוררת יש לראות את יום המכירה בתאריך כריתת חוזה המכר.

ועדת ערר (חיפה) – כב' הנשיא (בדימוס) מ. סלוצקי; חברי הוועדה: ג. יחזקאלי-גולן – רו"ח; א. שניאור – עו"ד:
 
 
♦ בדנ"א 1522/94 נוסר נ' מיטל ברג פס"ד מט(5) ע' 314 בע' 325 נפסק כי "ייפוי כוח אינו יוצר את הזכות (חוץ מאשר במקרים חריגים שאינם לענייננו) הזכות עצמה היא חיצונית לו... משמע שלפי הדין הכללי ייפוי כוח אינו מהווה עסקה כל עוד אין עסקת יסוד מפורשת בו שלביצועה הוא ניתן". מהראיות שבפנינו עולה בברור, כי עסקת המכר לא השתכללה להתחייבות חוזית לעשיית עסקה במקרקעין בעת מתן ייפוי הכוח, אלא מספר חודשים לאחר מכן. על החייב במס שבח במכירת זכות במקרקעין חלות הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") והשאלה היא, אם קיימת התאמה בין הדין הכללי לקביעת הוראות החוק. בפסקה 3 להגדרת "מכירה" שבסעיף 1 לחוק, אין דרישה לעסקה בבסיס ייפוי הכוח.
 
עצם מתן ייפוי הכוח מהווה, לכאורה, כשלעצמו, מכירה. בע"א 657/66 אחים שפירא ושות' נ' מנהל מס שבח פס"ד ב"א (2) ע' 76 בע' 79 נפסק, כי "לפי הלשון החד משמעית של מושג "מכירה" בסעיף 1 לחוק, די בעצם מתן ייפוי הכוח". אלא שמסעיף 53 לחוק עולה, שכדי להטיל מס שבח על ייפוי כוח, הוא צריך להיות בלתי חוזר לתקופה העולה על שישה חודשים ומקבלו חייב להיות צד נהנה בעסקה או שלוחו. מכאן, שכדי שייפוי הכוח יהווה מכירה, יש למעשה צורך בדרך כלל בקיום עסקת יסוד. פרופ' הדרי כותב בספרו על מיסוי מקרקעין כרך ב' חלק שני סעיף 11.53 בע' 83, כי "ההרמוניה תושג אם נאמץ את הפרשנות על פיה ביום מתן ייפוי הכוח לא התקיימה מכירה או לא התקיימה עדיין עסקת כלכלית, אם כי קיימת חובת דיווח מכיוון שאירעה לכאורה "מכירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק. המכירה תשתכלל רק בעת כריתת החוזה בין בעל הזכות במקרקעין לבין הצד השלישי...". פרופ' הדרי מוסיף בספרו הנ"ל כרך א' מהד' שנייה בפסקה 4.22 ע' 234, כי "גם מסקירת פסקי הדין עולה כי בכל מקום בו נקבע כי ייפוי כוח מהווה מכירה לצורך החוק הייתה גם עסקת מכר או מתנה בגינה ניתן אותו ייפוי כוח... קשה להעלות על הדעת מכירה לצורך מס שבח שאינה מכירה או עסקה אחרת על פי הדין הכללי, כלומר ללא עסקת יסוד שייפוי הכוח ניתן בגינה. יש לציין שכאשר ייפוי הכוח שבבסיסו עסקה המהווה מכירה, ניתן לראות את יום מתן ייפוי הכוח כיום המכירה אפילו קודם למועד ההסכם". בענייננו, הופק ייפוי הכוח לפני שהושלמה עסקת היסוד שהקנתה זכויות לקונים בנכס. בהעדר עסקה מושלמת בבסיס ייפוי הכוח, יש לקבע את יום המכירה לתאריך כריתת חוזה המכר, דהיינו, ב- 20.7.06. יום המכירה על פי סעיף 19 לחוק הוא היום שבו "נעשתה המכירה", קרי, היום שבו נכרת הסכם תקף ומחייב למכירת הזכות במקרקעין. בנוסף ציינה הוועדה, כי הסברו של ב"כ העוררת לעניין הטעות בהנפקת סוג ייפוי הכוח מקובל עליה וכי לפני כריתת חוזה המכר לא בוצע תשלום כלשהו מצד הקונים למוכרת.

התוצאה:
♦ הערר התקבל.
ניתן ביום 10.7.08
 
ב"כ העוררת: עו"ד ר. פז.
ב"כ המשיב: פרקליטות מחוז חיפה – אזרחי.