האם תשלום מקדמה יוצר קשר חוזי?

♦ בין העוררים לבין הקונה נכרת הסכם מכר דירה. הקונה מסרה לעוררים שיק בנקאי אשר נפרע כתשלום ראשון על פי ההסכם. העוררים אישרו קבלת השיק כמקדמה על חשבון מכירת הדירה. אין מחלוקת כי המכירה נעשתה ביום חתימת ההסכם. השאלה היא, האם בנסיבות שהוכחו יש להקדים את יום המכירה לתאריך תשלום המקדמה. לעניין זה חשיבות, מאחר והעוררים מכרו דירת מגורים, ובתאריך בו שולמה המקדמה טרם חלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה האמורה, כך שאינם זכאים לפטור ממס שבח, ואילו אם יום המכירה הוא יום החתימה על ההסכם, זכאים הם לפטור.  
ועדת הערר (חיפה)- נ' (בדימ') מ.סלוצקי;  ג. יחזקאלי-גולן - רו"ח; א. שניאור - עו"ד:
♦ סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קובע, כי יום המכירה הוא היום שבו נעשתה "המכירה", כלומר, היום שבו נוצר הסכם מחייב למכירת הזכות במקרקעין כמוגדר בסעיף 1 לחוק. אין ספק, כי תשלום  המקדמה בסכום נכבד וקבלתו על ידי המוכרים מצביעים על רצינות כוונותיהם של הצדדים ליצירת קשר משפטי, אך אין הכרח שתשלום זה יוצר הסכם מכר. למסירת השיק לא נתלווה הסכם מחייב כלשהו למעט אישור על קבלת השיק כמקדמה. הוועדה קבעה, כי לא ניתן לסווג פעולה זו כמכירה וכי יום המכירה הוא בתאריך כריתת ההסכם. בע"א 781/79 מנהל מס שבח נ' גן חברה להשקעות בע"מ, נפסק כי: "תשלום דמי קדימה בהקשר לעסקה, כשלעצמו, בטרם נכנס לתוקפו החוזה, המגבש את העסקה, אין בו מעבר לעובדה ניטרלית, המצביעה על רצינות כוונתו של הקונה. ואפשר שנראה בו סימן, המצביע בכיוון יצירת קשר מחייב, אך זאת ותו לאו. אין הוא מכוח עצמו יוצר קשר חוזי שכזה...".
התוצאה:
♦ הערר התקבל.
ניתן ביום: 22.5.08.
ב"כ העוררים: עו"ד ד. ברקוביץ.
ב"כ המשיב:פרקליטות חיפה – אזרחי.