הוצאות מימון לתשלום חוב מס רכוש – אינן הוצאה לצורך השבחת מקרקעין

♦ העוררת הינה איגוד מקרקעין, אשר בבעלותה נכס יחידי עליו רבץ חוב למס רכוש לצורך תשלומו נטלה העוררת הלוואה מבנק. ההלוואה למס רכוש טרם נפרעה לבנק, והיא מתחדשת מידי שנה. העוררת מכרה את המקרקעין וביקשה, כי  תשלום הריבית הריאלית בקשר להלוואת מס הרכוש, יוכר כבניכוי לצרכי מס שבח. המשיב דחה בקשה זו.

                             

♦ השאלה השנויה במחלוקת היא האם זכאית העוררת לניכוי הוצאות ריבית ריאלית, על הלוואה שנטלה לשם פרעון חובות מס רכוש.

 

♦ לטענת העוררת, ריבית ריאלית על אשראי לצורך תשלום מס רכוש, הינה בגדר "השבחה" כמשמעותה בחוק.

 

♦ לטענת המשיב, אין להתיר ניכוי הוצאות שבמחלוקת, כיוון שהן כלל לא שולמו.

לפי התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שהוסיף את סעיף 39א  (תיקון 50) מוכר תשלום ריבית ריאלית, רק לרכישה או השבחה של הזכות במקרקעין, ובנוסף קיימת הגבלה בזמן של 90 יום לאחר יום המכירה (לפי תיקון 55 ). פרעון חוב למס רכוש אין עמו כל תרומה לשווי השוק של הנכס, ואינו בגדר השבחה.

מס רכוש מותר בניכוי מכוחו של סעיף 39(8) לחוק המיסוי. הסכום המותר הינו הקרן בלבד.

              

♦ המסגרת הנורמטיבית החלה על הענין: סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, שקובע, כי הוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה לשם השבחת המקרקעין מותרות בניכוי, לרבות מס רכוש.

סעיף 39א  (על פי תיקון 50) שכותרתו "ניכוי הוצאות ריבית ריאלית" קובע: "(א) במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה הוא ... (7 בנובמבר 2001) (בסעיף זה – היום הקובע) או לאחריו, יותרו בניכוי לשם קביעת סכום השבח, נוסף על ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39, תשלומי ריבית ריאלית, אם אינם מותרים בניכוי לפי הפקודה, ששילם המוכר, החל ביום הרכישה עד יום המכירה, בשל הלוואה שקיבל, ושהתקיימו לגביה כל אלה:

 

♦ יצוין, כי נוסח סעיפים 39 ו-39א שונו במסגרת תיקון מס' 55 שתחולתו מיום 12.4.2005, היינו לאחר חתימת החוזה בין הצדדים לעסקה נשוא הערר.

משום כך הדיון בפסק הדין הינו בסעיף 39 ו-39 א לפי תיקון 50.

 

 

♦ לדברי הועדה, לאחר תיקון 50 כל נושא הריבית הריאלית מוסדר בהסדר חיובי במסגרת סעיף 39א המקורי (לפני תיקון מס' 55 לחוק המיסוי), ומהווה ביטוי לרצון המחוקק באשר לאופן ההכרה בהוצאות ריבית ריאלית.

 

♦ הועדה קבעה, כי העוררת לא עמדה בתנאי  הסף העקרוניים להכרה בהוצאה או השבחה הקבועים בהוראות החוק כדלקמן:

(א)          דרישה שסכום המבוקש כניכוי יוצא וישולם בפועל .

(ב)          הוכחה, כי הניכוי אינו מותר בניכוי לפי הפקודה.

(ג)           המימון נלקח לרכישה או להשבחה של הזכות במקרקעין.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי התנאים בפסקאות (א) ו-(ב) לא קויימו ומסיבה זו בלבד היה מקום לדחות את הערר על הסף.

 

♦ על מנת להוכיח "השבחה" על העוררת מוטל להביא ראיות, כגון: חוות דעת מומחה, לפיה לתשלום כלשהו יש השפעה על שווי ועליית ערך. אין כל ספק, כי תשלום חוב משכנתא רגילה אינו נכנס בגדר "השבחה", כי אין בו כדי להשפיע על ערך המקרקעין.

הוא הדין ביחס לתשלום חוב מס רכוש שהוא חוב כספי שיש לשלמו מתוך התמורה הנותרת לבעלים לאחר תשלום מס השבח. היתרון העיקרי לענין מס הרכוש הוא שסעיף 39(8) מכיר בו בתור הוצאה לצורך חישוב השבח מה שאין כן לגבי משכנתא.

 

♦ ראה לענין זה עמ"ש 2549/96 תשבי דניאל ואח' נ. מנהל מס שבח רחובות: "השבחה" הינה תרומה לעליית ערכו של נכס וכוללת כל תוספת השקעה פיזית וכן השקעות בשינוי תכנון ו/או יעוד וכן הכרוך בהן. גם כל הוצאה אחרת שיש בינה לבין ההשבחה זיקה עפ"י עדות מומחה, תוכר כהוצאה לפי סעיף 39(1) לחוק..."

 

♦ הועדה קבעה, כי יתכן גם שיש לשקול הכרה בהוצאות מימון כלשהם ה"קשורות" לעסקה במסגרת הפקודה. על העוררת היה לשלם את התשלומים הטעונים ניכוי ולהגיש בקשה לתיקון שומה במסגרת סעיף 85 לחוק המיסוי, במסגרת המגבלות הקבועות בסעיף. אך, כאמור העוררת לא נהגה כך.

מבחינה חשבונאית וכלכלית היה מקום להכיר בכל מימון שנעשה ושיש לו קשר למכירת זכות במקרקעין, אך עסקינן בדיני מיסוי, שבהן סעיפים רבים הינם שרירותיים ובאים לפגוע במישרין ברעיון זה של הכרה טוטלית במימון.

 

♦ הערעור נדחה.