היוון התמורה – נטל ההוכחה

♦ העוררת מכרה בשנים 2002 ו- 2004 ארבעה מגרשים לקונים שונים. בכל אחד מהמגרשים ניתן היה לבנות בית צמוד קרקע. 
בכל אחד מחוזי המכירה נקבע תנאי המתנה את ביצוע ההסכם בכך שהמינהל יודיע על ביטול ההקפאה ביחס לביצוע העברות במגרשים אלה. בפועל התקיים התנאי המתנה בחודש ספטמבר 2005.
♦ בחודש ינואר 2007 הוסרה המניעה שהטיל המינהל על קיום העסקאות והעסקאות הושלמו.
השאלה העיקרית נשוא הערר הייתה, האם יש להוון את התמורה הנקובה בהסכם לאור התפתחויות מאוחרות ליום המכירה כטענת העוררת או שמא אין לעשות כן, כטענת המשיב.
 
ועדת ערר ת"א –- כב' הש' בן שלמה, יו"ר ; ד"ר ג. קלוגמן, עו"ד, חבר ; ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:
 
♦ הצדדים הסתמכו, בין השאר, על פסק הדין שניתן על ידי הועדה בענין ו"ע 1289/01 המכון הגיאופיסי לישראל נ. מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, (להלן - "עניין המכון הגיאופיסי"). 
במקרה זה, נקבע כי יש להוון את התמורה העתידית לערכי יום המכירה ובאופן זה להפחית משווי המכירה, את מרכיב המימון הגלום בעסקה. שם עמד לדיון חוזה מכר אשר כלל הסכמה מראש באשר לשיעור היוון התמורה במקרה של הקדמת התשלום.
♦ אף שהתשלום לא הוקדם בסופו של יום, נטען, כי עצם קביעת שיעורי ההיוון, מלמדת כי ההסכם שם מגלם בחובו הן עסקת מקרקעין והן עסקת מימון. 
המונחים "שווי", "תמורה נקובה" או "מחיר", הינם מונחים כלכליים שנשאבו לחוק המיסוי מתורת הכלכלה הכללית.
♦ המונח "שווי" הינו ערך נוכחי ליום המכירה של כל הפוטנציאל הטמון במקרקעין, מה שמכונה בשפה האנגלית PRESENT VALUE בעוד שמחיר הינו סכום שנקבע בין צדדים לאחר שאמורים היו לדעת מהו "שווי השוק" בין המוכר מרצון לבין הקונה מרצון. למעשה "שווי שוק" הינו אסופת מחירים של נכסים דומים שנמכרו בתנאים דומים. 
הוועדה קבעה, כי אם בהסכם מכר מופיעה תמורה נקובה כלשהי (מחיר חוזה), לא מספיק לבחנו בשיטה הנומינלית, אלא יש לבחנו באמת מידה כלכלית, האם תשלומה עולה בקנה אחד עם תשלום התמורה בנכסים דומים בעלי מאפיינים דומים.
♦ למשל, אם המקובל לשלם תמורה בגין נכס מקרקעין בסכום השווי בשקלים לסכום דולרי מסוים בתשלומים כלשהם, הרי שמכר שסוטה ממקובלות או נוהג אלה, יש לבחנו באמת מידה של התאמת הערך הנוכחי של כל התשלומים החלים לאחר יום המכירה ליום המכירה. בעצם מדובר במה שמקובל לומר – "שיטת ההיוון". לנושא זה יש להביא בחשבון ריבית, הצמדה, אופן תשלום, דחיית מועדים וכיו"ב.
♦ דוגמא לכך יכולה להיות למשל, עסקת אחוזים בקרקע חקלאית, כאשר כיום אין עדיין שינוי יעוד. יש שתי שיטות כלכליות לקבוע שווי הנכס הנמכר:
(א) לפי שיטת ההשוואה של נכסים דומים ביום המכירה.
(ב) התייחסות לנכס כגמור ומושלם על פי הפוטנציאל הטמון בו והפחתת כל הגורמים שיש לקחת בחשבון כדי להביא הנכס למצב מושלם לרבות, ניכוי תשלומים עתידיים כגון: היטל השבחה, הוצאות פיתוח וכן דחייה עד לאישור תכנית בנין עיר שתאפשר בנייה על הנכס. זהו בעצם ערך נוכחי ליום המכירה של כל מה שקורה לאחר יום המכירה.
♦ שמאי מקרקעין המגיש חוות דעת על שווי נכס בהתבסס על שיטת ההשוואה, חייב לדעת מהם קווי הדמיון המאפיינים נכסים דומים, כדי להשוות את הנכס הנשום על ידו אליהם וידיעה זו כוללת: ידיעת תנאי תשלום מקובלים, הצמדות, רביות וכיו"ב.
דוגמאות נוספות ליישום שיטת "הערך הנוכחי" עשויות להיות כל תחום מכר תחנות תדלוק, שמבוסס על היוון כמות דלקים שתימכר בעתיד בנתוני זמן מסוימים, וכן נכסים מניבים, שדמי השכירות ו/או השימוש שלהם עשויים לתת אינדיקציה על שווי הנכס ליום המכירה.
♦ לדעת הוועדה, נטל ההוכחה, להוכיח כי תנאי התשלום חורגים מהמקובל, מוטל על הטוען את הטענה. ניתן להוכיח טענה מסוג זה רק בליווי חוות דעת מקצועיות של שמאי מקרקעין עם רקע כלכלי. צריכים להוכיח שני יסודות נפרדים ומצטברים:
כי תנאי העסקה חורגים מעסקאות אחרות.
כי בחריגה זאת יש מקום לערוך היוון התמורה כאמור לעיל.
♦ פירושו של דבר, שיש להביא דוגמאות מ"עסקאות רגילות" בהן אין צורך לערוך היוון, כיוון שהן משקפות את אומד דעת הצדדים באשר לתמורה בעסקה. לעומת זה יש להוכיח באופן סביר כי תנאי עסקה חריגים, עשויים להביא להפחתת התמורה הנומינלית לפי שיטת "הערך הנוכחי". טענה בעלמא של שיעורי היוון אינה מהווה כלל ראיה שאפשר להסתמך עליה, כאשר טענה זו אינה נתמכת בחוות דעת מקצועית.
♦ במקרה זה, עצם הכנסת סעיף מתלה בנוסח שהוכנס לחוזים והאפשרות לסגת מן החוזים באי התקיים התנאי המתלה, צריכה אף היא להילקח בחשבון כלכלי על ידי המומחה שנותן חוות דעת מקצועית.
התוצאה:
♦ הערעור נדחה.
ניתן ביום: 30.8.10
ב"כ המערערת: עוה"ד עמי נבון
ב"כ המשיב: עוה"ד אמנון סמרה