העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום ד' 17.07.2024
גליון 765 פורסם ביום ה' 14.12.2023

תסדיר: 2024-07-17

העליון: הגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
645
קישורית לפסיקה מקורית: 
ע"א 3440/11 יונתן לנגר נ' מנהל מיסוי מקרקעין
תאריך: 
03/01/2013
♦המערער רכש ב-10.6.2009 זכויות חכירה במגרש שעליו היה בנוי שלד בית מגורים, במחיר של 1.1 מיליון ש"ח. במסגרת הדיווח למס שבח התחייב המערער בתצהיר להשלים את בניית הבית לדירת מגורים תוך 6 חודשים מיום הרכישה. המשיב שׁם את מס הרכישה לפי הוראת תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1994 (להלן: "התקנות") בשיעור של 5%. המערער טען, כי שלד הבית נרכש על מנת לשמש כמגורים עם השלמת בנייתו, ולכן יש לראות את הבית כדירת מגורים וחישוב המס צריך להיקבע בהתאם לפי תקנה 2(2א) לתקנות. השגתו של המערער על השומה נדחתה, וערר שהגיש על החלטת המשיב בהשגה, נדחה בפסק דינה של ועדת הערר מיום 17.3.2011. על כך נסב הערעור, בו טען המערער, כי נוכח התחייבותו להשלים את הבניה תוך ששה חודשים, יש לראותו כמי שרכש דירת מגורים.
 
ביהמ"ש העליון – כב' הש' א' חיות; י' עמית;ד' ברק-ארז:
 
♦סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), מגדיר "דירת מגורים" לצורך מס רכישה: "דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה".
לשון החוק ברורה ואינה משתמעת לשני פנים. רק מקום בו ניתנה התחייבות של המוכר – ולא של הקונה – לסיים את הבנייה, יראו את הדירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה. כאשר ביקש המחוקק להרחיב את הטבת המס באופן שתכלול גם ממכר שאינו דירה מוגמרת, הדבר נעשה באופן מפורש ובלשון ברורה. כך, לדוגמה, תקנה 12(ב)(3) לתקנות, שעניינה הטבת מס חד פעמית לעולה קובעת, כי גם רכישת "קרקע פנויה" שתשמש את העולה להקמת דירת מגורים או בית עסק תזכה למס רכישה מופחת. בדומה, תקנה 11 לתקנות, העוסקת בהטבת מס לנכה, קובעת זכאות להטבת מס גם ברכישת קרקע פנויה על אותו חלק בקרקע המתייחס לדירה שתשמש למגורי הרוכש (תקנה 11(ד)).
מקום בו סבר המחוקק שראוי להרחיב את הטבת המס גם על רכישת קרקע, הדבר נקבע באופן מפורש.
♦מנגד, טענתו של המערער סותרת את לשונו המפורשת של סעיף 9(ג) לחוק, המדבר בהתחייבות מוכר ולא בהתחייבות קונה, ואין לתקן דבר חקיקה בכסות של פרשנות תוך התעלמות מלשון מפורשת של החוק ומהתוצאה לה התכוון המחוקק (ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' פוליטי, פ"ד סב(4) 280, 325 (2008)).
 
♦ביהמ"ש ציין, כי גם תכליתו של החוק אינה תומכת בטענת המערער. המחוקק ביקש להקל על הרוכש דירת מגורים, הן דירת מגורים בנוייה ומוגמרת והן דירת מגורים מוגמרת "על הנייר". כאשר המוכר מתחייב למסור לרוכש דירה מוגמרת לאחר השלמת הבנייה, או-אז ניתן לראות בממכר כדירת מגורים מוגמרת ולא קרקע, באשר הממכר והשווי מתייחסים למכר דירה מוגמרת. מנגד, אילו ביהמ"ש היה מקבל את פרשנותו של המערער, הרי שכל רוכש קרקע פנויה אשר יתחייב להשלים את הבנייה יהיה זכאי לשלם מס רכישה כאילו רכש דירת מגורים. בכך נמצאת מעניק מס רכישה מופחת לרכישת קרקע, בניגוד לכוונתו של המחוקק להיטיב עם מי שרכש דירת מגורים.
♦המערער תלה כל יהבו בע"א 501/03 חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, פ"ד נח(2) 567 (2004) (להלן: "עניין חסון"), באשר לטענתו, בפסק הדין ניתנה פרשנות תכליתית למונח של דירת מגורים, באופן העולה בקנה אחד עם פרשנותו שלו.
♦ביהמ"ש העליון קבע, כי המערער מגלה פנים שלא כהלכה בעניין חסון. בעניין חסון נדונה הסוגייה של פטור ממס שבח למכר דירה שנייה במסגרת הפטור המיוחד הקבוע בסעיף 49ה לחוק, שכותרתו "פטור חד פעמי, הוראה מיוחדת". תכלית הפטור בסעיף זה, היא מתן פטור ממס שבח למי שמוכר שתי דירות מגורים לצורך רכישת דירה שלישית, מתוך הנחה שרכישת הדירה השלישית ממומנת מכספי המכירה של שתי הדירות. השאלה שנדונה באותו מקרה הייתה האם המונח "דירה אחרת" לצורך הפטור בסעיף 49ה, כולל גם דירה שבנה המוכר בעצמו בבנייה עצמית. נקבע, כי מבחינה לשונית אין מניעה להכליל בגדר "דירה אחרת" גם דירה הנבנית בבנייה עצמית. זה עיקרו של פסק הדין בעניין חסון, שאין בו התייחסות לבחינת הגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה, ובניגוד לענייננו, התוצאה אליה הגיע ביהמ"ש שם ניתנת לעיגון לשוני בהוראת הפטור בסעיף 49ה לחוק. פסק הדין בעניין חסון עוסק בפטור לצורך מכירת דירת מגורים, בעוד ענייננו בפטור לצורך רכישת דירת מגורים, ועל כן, אין להקיש מפסק הדין שם על הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה. ביהמ"ש ציין, כי בעניין חסון הדירה הנמכרת, מושא הפטור ממס שבח, הייתה דירת מגורים שבנייתה הסתיימה, ומכאן שכל סוגית הצורך בהתחייבות המוכר לסיים את הבניה כלל לא נדונה.
 
התוצאה:
♦הערעור נדחה.
 
ניתן ביום 20.12.2012.
ב"כ המערער: עו"ד גדי שילדן
ב"כ המשיב: עו"ד יאיר זילברברג
הורד את הגליון בפורמט PDF ליצירת קשר בנושא פסיקה זה - לחץ כאן

מס פקס בע"מ
רח' החשמונאים 90
קומה 2
תל אביב ת.ד 20445

טל. 03-6966733
פקס. 03-6966744

info@masfax.co.il

 

 

 

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.