העליון: סיווג הוני/פירותי גם לעניין "עסקה" בחוק מס ערך מוסף

♦ רקע עובדתי- בשנות החמישים של המאה הקודמת קיבלו המערערים במתנה מדודיהם מקרקעין שמרביתם באזור מישור החוף הדרומי, באזור באר טוביה וקרית מלאכי (להלן: "מקרקעי הדרום") וכן חלקת מקרקעין בעיר תל-אביב, היא החלקה שבמוקד הערעור. בשנים 2008-1993 ביצעו המערערים עשר עסקאות מכר בקרקעות שונות שהיו בבעלותם. שתיים מתוך עשר העסקאות בוצעו במגרש בתל אביב, כאשר עסקה אחת, היא העסקה מושא הערעור התבצעה ביום 15.03.2005, ובמסגרתה נמכרו מרבית הזכויות במגרש לקבוצת רכישה. התמורה בגין עסקה זו עמדה על סך של 105,789,264 ₪, העסקה השניה דווחה לרשויות מע"מ על ידי הרוכשת, שהוציאה בגינה חשבונית מס עצמית וניכתה את המע"מ הכלול בה כמס תשומות. לעומת זאת, העסקה מושא הערעור שלפנינו לא דווחה לרשויות מע"מ, וממילא לא שולם מע"מ בגינה.

הממונה האזורי מע"מ רחובות (להלן: "המשיב") קבע שומת עסקאות למערערים, המחייבת אותם בתשלום מע"מ בסך של 16,150,568 ₪. השגת המערערים וטענתם, כי מדובר בעסקה פרטית – נדחתה, ועל כך הגישו המערערים את ערעורם לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי דחה את ערעורם של המערערים.

♦ טענות המערערים בערעור: טענתם העיקרית של המערערים היא שאין לראותם כבעלי "עסק" למסחר במקרקעין, וממילא אין לראותם בתור "עוסק". לכן, לגישתם, עסקת מכר המגרש מושא דיוננו כלל אינה בגדר "עסקה" לצורכי חוק מע"מ, ואף לא "עסקת אקראי". לעניין זה, המערערים טענו, כי המקרקעין הגיעו לידיהם בדרך של מתנה או ירושה, כי הם לא ביצעו כל פעילות מחזורית של רכישה ומכירה, ולמעשה לא ביצעו כל רכישה במשך עשרות שנים זולת רכישה אחת זניחה, ולא נטלו כל סיכון עסקי.

לחלופין, טענו המערערים כי אפילו יש לראותם כמי שמחזיקים בעסק בתחום המסחר בנדל"ן, הרי שעסק זה חולש רק על מקרקעי הדרום, להבדיל מן המגרש בתל אביב שהוחזק על ידם כנכס פרטי. המערערים טוענים כי המגרש בתל אביב היה מובחן, מאז ומעולם, ממקרקעי הדרום, שהיו בעיקר קרקע חקלאית שהניבה הכנסות שוטפות.

♦ טענות המשיב בתשובה לערעור- לטענת המשיב, המגרש מעולם לא היה בשימוש פרטי של המערערים, אלא שימש למטרות עסקיות ונמכר לצורך כיסוי אשראי שנטלו לצרכים עסקיים, וממילא אין לראותו כנכס פרטי. המשיב טען עוד כי המערערים פעלו מאז שנות ה- 90 של המאה הקודמת להשבחת ערך המגרש, בעלות של מיליוני שקלים, באופן המלמד על בקיאותם בתחום ועל אופייה העסקי של המכירה.

♦ ביהמ"ש העליון מפי כב' הש' עמית ובהסכמת כב' השופטת ע' ברון ו- א' שטיין,  הגיע לכלל מסקנה שאין מקום להתערבות בממצאים ובמסקנות שקבע בית המשפט המחוזי ולפיכך קבע שדין הערעור להידחות.

ביהמ"ש העליון קבע, באשר לטענתם הבסיסית של המערערים, כי יישום מבחני הפסיקה מלמד שהמערערים פעלו ביחס לקרקעות שבבעלותם באופן עסקי, ועל כן יש לראותם כ"עוסק" לצורך חוק מע"מ. מסקנה זו נלמדת, לפי ביהמ"ש העליון, הן על בסיס הסתכלות אובייקטיבית על מכלול הנסיבות והן מנקודת מבט סובייקטיבית, הבוחנת את האופן בו המערערים עצמם תפשו את פעילותם ביחס למקרקעין. המערערים השקיעו משאבים מרובים בהשבחת הקרקעות, תוך ניצול מומחיותו ובקיאותו של אחד מהם בנושאי תכנון ובניה. לאחר שהבשילו התנאים ולאחר שהושקעו זמן ומשאבים רבים, מכרו המערערים את הקרקעות בעשר עסקאות. המכירות נפרסו על פני כ- 15 שנים כנגד תמורה כוללת של למעלה מ- 250,000,000 ש"ח. בגין עסקאות שנעשו במקרקעי הדרום, המערערים הוציאו בשם השותפות חשבוניות מס וניכו מס תשומות.

 

♦ ביהמ"ש העליון קבע, כי צירופם של הדברים מוביל בבירור למסקנה שהמערערים פעלו באופן עסקי ביחס לקרקעות שקיבלו מדודיהם. ביהמ"ש אף דחה את טענתם החלופית של המערערים לפיה ב- "עסק" עסקינן רק בנוגע  ל- מקרקעי הדרום, בעוד שהמגרש בתל אביב הוחזק על ידם כנכס "פרטי", בציינו כי "אין בה ממש".

 

♦ כב' השופט עמית עמד על כך שעסק של סחר בנדל"ן אינו מוגבל על פי טיבו מחמת מיקומו הגאוגרפי וכי כאשר משקיפים על עסקת המכירה של המגרש בתל אביב ומשווים אותה למכירת מקרקעי הדרום, ישנו מכנה משותף ובולט לעין בין העסקאות.
המערערים ביצעו פעולות השבחה במקרקעי הדרום ובמגרש בתל אביב, תוך הסתייעות בבקיאותו ומומחיותו של אחד המערערים. המערערים התקשרו עם בעלי מקצוע לצורך הכנת תב"ע חדשה, חתמו על הסכם פיתוח והוציאו למעלה מ- 10 מיליון ₪ בגין הוצאות השבחה.

 

♦ תוצאה:
הערעור נדחה. המערערים יישאו בשכר טרחת המשיב בסך 30,000 ₪.