השפעת ייעוד הקרקע לעניין השווי

♦ ביום 14.10.90 ניתנה הרשאה לעוררת מס' 1 מי גולן אנרגיית רוח בע"מ (להלן: "מי גולן") ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") לגבי הקרקע, במטרה להקים עליה טורבינות רוח לייצור חשמל (להלן: "החוזה הראשון"). חוזה ראשון זה היה לתקופה של 120 חודשים והסתיים בתאריך 8.9.00. שטח הקרקע המדובר מהווה חלק מחלקה מס' 17 בגוש מס' 20200 ברמת הגולן (להלן: "הקרקע", טורבינות הרוח המחוברות לקרקע יקראו להלן: "הטורבינות" והקרקע כולל הטורבינות יקראו להלן: "המקרקעין"). בתאריך 23.12.04, חודשה ההרשאה ע"י ממ"י ונחתם חוזה נוסף (להלן: "החוזה השני"). בתאריך 13.9.06 נערכה עסקת מכר במקרקעין הנדונים בין מי גולן, המוכרת, לבין חברת אנרגיית רוח ירוקה בע"מ (להלן: "הקונה"). הערר נסב על שווי המקרקעין בעסקה שבין מי גולן לבין החברה הקונה ואשר הוצהר עליה בזמן במש"ח כמתחייב. הערך היסודי של המקרקעין לפי החוזה הראשון היה בסך 56,128.37 ₪, כפי שהדבר קיבל ביטוי בחוזה הראשון. אולם הערך היסודי בחוזה השני המחדש את ההרשאה על שטח קטן יותר, עמד על סך 129,600 ₪. על המקרקעין בשני החוזים חלה תוכנית מפורטת מס' 5518 (להלן: "התוכנית"). מטרת התכנית הייתה להקים על המקרקעין, ע"י מי גולן, טורבינות רוח לייצור חשמל. בתאריך 13.9.06 חתמה מי גולן על הסכם מכר עם הקונה, לפיו היא מכרה את המקרקעין במחיר של 217,500 ש"ח. העסקה דווחה למשיב. יצוין, כי החברה המוכרת, מי גולן, ורוב מניות החברה הקונה הן בשליטת אותו אדם.

♦ לטענת העוררים, יש להתייחס לטורבינות הרוח כברזל שפירוקן מהקרקע עושה אותן לנטולות ערך ממשי, למעט שווים כברזל גרידא. במקרה כזה, הקרקע היא הנכס בר שומא לפי ייעודו, אך בין השווי שנקבע ע"י הצדדים בסך 217,500 ש"ח לבין השווי שנקבע ע"י המשיב יש פער עצום ובלתי סביר.
לטענת המשיב, הגדרת מקרקעין לצורך השומה, היא לרבות טורבינות הרוח המחוברות לקרקע שהן בעצם מתקן שהוקם על קרקע ועצם התקנתן, מעלה את ערך המקרקעין וכי הן אינן אמצעי יצור בלבד, כנטען ע"י העוררים. לדעת המשיב, אין מקום להפרדה מלאכותית שנעשתה ע"י העוררים בין הקרקע לבין הטורבינות. מדובר כאן בקרקע אשר עליה הוקמו או נבנו מתקנים תעשייתיים, כאשר מבנים אלו מצטרפים לשווי המקרקעין בחטיבה אחת, ובכך הקרקע והמתקן או המבנה שעליו מחויבים הם במס רכישה.
 
ביהמ"ש המחוזי בנצרת - כב' השופט ז. עבד אלרחמאן – יו"ר, א. הללי – עו"ד, מ. עמרור – עו"ד (רו"ח):
♦ שווי הקרקע ללא מחוברים שנקבע לפי יעוד הקרקע בלבד אינו יכול לשמש בסיס לשווי מקרקעין. שווי של מקרקעין, כפי שהוגדר בחוק, הוא השווי שניתן לקבל בעבור הקרקע בין מוכר ברצון לקונה ברצון, לכן השווי שנקבע בעת רכישת הקרקע, טרם פיתוחה ובטרם הוקמו עליה מתקני תעשייה או מבני מגורים, אינו השווי שהמקרקעין יהיו שווים לאחר פיתוחם והקמת המבנים או המתקנים שנועדו להקים עליהם. במקרה דנן, השאלה היא איך להתייחס למחוברים שעל הקרקע, שכן הטורבינות הן לא בנין תעשייתי כמשמעותו בחוק, בזמן לא הובאו כל עסקאות השוואה, בעזרתן ניתן לקבוע את השווי ולכן לא ניתן לנהוג לפי הכלל של השווי המתקבל בין מוכר ברצון לקונה ברצון. שווי הקרקע כשלעצמה, ללא השימוש שנעשה בה ליצור אנרגיית רוח, הוא של קרקע חקלאית או של קרקע למרעה ושווי זה אינו משמעותי כלל. שווי הקרקע שהועמדה לרשות מי גולן, הושפע מהייעוד שנקבע לקרקע זו, וערכה הולך ועולה עם השימוש בפועל שנעשה על קרקע זו- בטורבינות שהועמדו בה. מכאן, שאין להתעלם משווי הקרקע כקרקע המשמשת להפקת אנרגית רוח המביאה הכנסה משמעית למחזיק בה. לפיכך, אין להפריד את הקרקע מהמתקנים ולכן המתקנים שהוקמו על הקרקע קבעו גם את שוויה לצורך שומה. התעלמות מחשיבות הקרקע בה מותקנות טורבינות הופך אותה לקרקע בעלת ערך גדול בהרבה מערך של קרקע שייעודה אינו הייעוד האמור, תביא לאבסורד. בהעדר דוגמאות להשוואה ובהעדר שומה חד משמעתית בלתי תלויה, נותרה הערכה שלקחה בחשבון את עמדות הצדדים הנוגדות והגיעה לתוצאה חשבונית העומדת של 750,000 דולר, כשווי המקרקעין כולל הטורבינות ולא כולל הציוד, שאינו חלק מהמקרקעין. כל ערכה של הקרקע הוא בייעוד שלה ובשימוש בפועל לייצור חשמל באמצעות הטורבינות שהוקמו עליה.
 ♦ ההפרדה בין הקרקע לבין הטורבינות שהוקמו עליה, מלאכותי ואינה ישימה, אלא אם יחליטו העוררים להסתלק מייצור חשמל ע"י הטורבינות במקום בו הן הותקנו, מכל הבחינות שהביאו לבחירת הקרקע למטרה זו. על סמך האמור לעיל יש לקבל את הערר בחלקו. שווי הקרקע והמחוברים אליה יהיה בסך 2,800,000 ₪.
 
התוצאה:
הערעור התקבל בחלקו.
 
ניתן ביום: 15.4.2010.
ב"כ העוררים: עו"ד נוקראי.
ב"כ המשיב: לא צוין.