חישוב שווי רכישת מניות באיגוד מקרקעין במסגרת עסקת מיזוג

♦ טמרס נדל"ן ישראל בע"מ (להלן: טמרס ישראל) הינה חברה רשומה בישראל, שבבעלותה זכויות במקרקעין רבים. מניותיה של חברת טמרס ישראל הוחזקו בעבר על ידי שתי חברות; האחת, Tamaras Israel Real Estate ApS, חברה זרה הרשומה בדנמרק (להלן: טמרס דנמרק). השנייה, Aktive Investment Anstalt חברה זרה הרשומה בליכטנשטיין (להלן: אקטיב).

♦ ביום 23.12.2008 רכשה העוררת, שהיא חברה רשומה בישראל, את מניותיהן של טמרס דנמרק ואקטיב, בחברת טמרס ישראל.  בין העוררת לאקטיב הוסכם, כי אקטיב תעביר את מלוא מניות טמרס ישראל שהוחזקו על ידה (50%) לעוררת בתמורה להקצאת 16.67% מהון המניות של העוררת. כן הוסכם, כי עסקה זו תבוצע במתווה של עסקת מיזוג אגב החלפת מניות ובהתאם לכללים שנקבעו בסעיף 103כ' לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש].

♦ העוררת ואקטיב פנו למנהל בבקשה לאשר את עסקת המיזוג אגב החלפת המניות כנדרש לפי סעיף 103כ(ב) לפקודה. ביום 14.6.2009 אושרה בקשת החברות לאישור תכנית המיזוג בתנאים כפי שפורטו בהחלטה.

הודעה על העסקה נשלחה גם למנהל מיסוי מקרקעין - כנדרש לפי סעיף 6(ג) לחוק מיסוי מקרקעין ובגדרה טענה העוררת כי החלפת המניות אגב המיזוג בינה לבין אקטיב אינה חייבת במס רכישה. הואיל וטמרס ישראל אינה בבחינת "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הצהרת העוררת וקבע כי טמרס ישראל הינה איגוד מקרקעין ולכן חייבת העוררת בתשלום מס רכישה.  השגה שהגישה העוררת נדחתה אם כי המנהל אישר, כי אם יומצא אישור רואה חשבון בדבר עמידת העוררת בכל תנאי המיזוג כפי שנקבעו בסעיף 103כ' לפקודה ובהחלטת המיסוי, תהנה העוררת משיעור מס רכישה מופחת. על החלטת המנהל בהשגה הוגש הערר הנוכחי.

♦ העוררת טענה כי את שווי הרכישה יש לחשב על פי שווי המניות שהועברו בעסקת המיזוג לפי העוררת הוראות סעיף 103ב(ב). לטענתה, להוראות חוק מיסוי מקרקעין בנוגע לשווי הרכישה, אין תחולה בעסקת מיזוג הכפופה להוראות סעיף 103ב' לפקודת מס הכנסה.

העוררת טוענת כי הוראת סעיף 103יג' אינה רלוונטית לעסקה שבפנינו, שבו עסקת המיזוג התבצעה בין העוררת לאקטיב. שתי חברות אלו אינן איגוד מקרקעין. לטענתה, רק כאשר אחת החברות שהן צד ישיר לעסקת המיזוג הינה איגוד מקרקעין תחול הוראת סעיף 103יג' האמור.

♦ המשיב טען כי מכוח סעיף 103יג' לפקודה, הטבות המס במיזוג חברות לא יחולו על מיזוג שאיגוד מקרקעין צד לו, אלא באישור המנהל. על כן, המקור למתן ההטבה  במס הינו רק בהחלטת המיסוי ויש לפרשו ע"פ הגדרת המונחים בחוק מיסוי מקרקעין.

ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בפני: ר. סוקול שופט, ג' יחזקאלי-גולן, רו"ח, ש' פסטנברג, רו"ח:

♦ הוועדה דחתה את טענת העוררת. לפי הועדה, במיזוג הנדון משתתפת גם חברה נעברת שלכאורה אינה צד ישיר למיזוג, אולם תכלית המיזוג הינה לאחד ולשלב בין החברות המתמזגות בניהול ובשליטה בחברה הנעברת.

♦ הוועדה דחתה את טענת המשיב שטען שמשמעות ההוראה הינה לפרש את הביטוי "מס רכישה" שבסעיף 103ב' לפקודה על פי הפירוש בחוק מיסוי מקרקעין, דהיינו לקבוע כי המס יחושב ע"פ שווי המקרקעין ולא שווי מניות החברה הנעברת. הועדה קבעה, כי הוראת סעיף 103 לפקודה קובעת ברירת מחדל לפרשנות הוראות פרק המיזוגים- אם קיים פירוש לביטוי בהוראות הפקודה עצמה אין לפנות לברירת המחדל.  את סעיף 103ב' לפקודה ניתן לפרש מתוכו ועל פי תכליתו, ולכן אין כל מקום לפנות לפרשנות על פי ברירת המחדל. הביטוי השנוי במחלוקת אינו "מס רכישה", אלא "שוויה" של המכירה.  גם אם יש לאתר את משמעות הביטוי "שווי" בחוק מיסוי מקרקעין, אין הדבר מביא לפירוש הנטען על ידי המשיב. בנוסף אין גם כל בסיס לטענה כי תכלית הוראות פרק המיזוגים אינה מתיישבת עם מתן ההטבה בעניין שווי הזכויות.

♦ המסקנה לפיה שווי המכירה ייקבע על פי שווי המניות המועברות עולה גם מהחלטת המיסוי. על כן יש בהחלטת המיסוי משום תמיכה בפירוש שניתן לסעיף 103ב'. ההחלטה מתייחסת מפורשות להעברת המניות ולא להעברת זכויות במקרקעין. מכאן ברי ששווי העסקה מתייחס לשווי המניות הנעברות. העוררת רשאית הייתה לסמוך על עמדת המנהל בהחלטת המיסוי ולפעול בהתאם. המשיב אינו רשאי לסטות מהחלטת מיסוי שהתקבלה כדין, אלא בנסיבות חריגות, שלא התקיימו. 

♦ לפי הועדה, המשיב טען, כי קיימת הטבה בתשלומי מס רכישה במיזוג שאיגוד מקרקעין צד לו, רק ביחס לשיעור המס. לפיכך, לטענתו, קבלת עמדת העוררת ולפיה את שווי הזכויות הנמכרות יש לחשב לפי שווי המניות מהווה הטבה נוספת שאינה כלולה בפקודה.  טענה זו אין לקבל, שהרי קביעת שווי המכירה על פי שווי המניות ולא על פי שווי המקרקעין אינה מהווה בהכרח הטבה והדבר מותנה בנסיבות כל מקרה. המחוקק בחר במתן הטבות למיזוג ועל-פי פירושו הראוי של סעיף 103ב' לפקודה, כפי שגם אומץ בהחלטת המיסוי, יחושב המס על פי שווי המניות המועברות בעסקת המיזוג.

תוצאה:

♦ הערר התקבל. הואיל ובשאר הסוגיות הושג הסדר דיוני, לא מצאה הוועדה מקום לפסוק הוצאות.

ניתן ביום:1.12.15

ב"כ העוררת: משרד עו"ד זיו שרון ושות' עורכי דין

ב"כ המשיב: עוה"ד רונית ליפשיץ, פרקל' חיפה (אזרחי)