יום המכירה בהסדר פירוק שיתוף במקרקעין

 ♦ חברת וילר אייקון-מגדל (להלן – "העוררת") היתה בעלת 25% בחלקה 15 בגוש 15514 יחד עם מספר שותפים נוספים. העוררת ושותפיה התדיינו ביניהם בבית משפט בעקבות תביעה לפירוק שיתוף שהגישה העוררת. בית המשפט הורה על פירוק השותפות, לפיו חלק מהשותפים יקנו את חלקה של העוררת במקרקעין. לצורך כך, מינה בית המשפט כונס נכסים על הפירוק כאמור.
 לאחר מו"מ ארוך שהתקיים בין הצדדים, הגיעו הצדדים להסכמה ביניהם וחתמו על הסכם מכר בתאריך 16.8.08, אשר הובא לאישור סופי של בית המשפט על ידי הכונס ובתאריך 9.12.08 ניתן פסק דין על ידי בית המשפט, אשר לפי לשונו, הוא מאשרר את ההחלטה שנתן מיום 12.7.07, הקובעת רוכשי קרקע שונים מאלה שנקבעו בהחלטת כב' בית המשפט באשרור בתאריך  12.7.07.
 ההצהרה על עשיית עסקת מכירת זכות במקרקעין על גבי מש"ח נעשתה בתאריך 26.8.07. יצויין, כי בתאריך 11.2.08 נכנס לתוקפו תיקון חוק מיסוי מקרקעין [שבח, מכירה ורכישה] התשכ"ג - 1963 (להלן – החוק), שחל למפרע, מתאריך 1.8.07 בדבר ביטול החיוב במס מכירה על עסקות מכר מקרקעין.
 השאלה שעמדה בפני הבית המשפט היא מהו המועד שבו בוצעה העסקה? האם לפני ביטולו של מס מכירה או לאחריו?
♦ העוררת טענה שיש לקבוע מועד עשית העסקה את המועד שבו נחתם הסכם המכר בתאריך 16.8.07 ואשרורו על ידי בית המשפט בתאריך 9.12.07 לבקשת הכונס. שני התאריכים האלה הם אחרי מועד כניסת ביטול מס המכירה לתוקפו ב- 1.8.07. 
מנגד רשויות המס טענו, כי התאריך הקובע לעשיית העסקה לצורך חיוב במס הוא תאריך אישור המכירה על ידי בית המשפט השלום בתאריך 12.7.07, שקדם לתאריך החוק לביטול מס המכירה.
 
ועדת הערר שליד בימ"ש מחוזי נצרת- כב' הש' ז. עבד אלרחמאן - יו"ר ; עו"ד א. הללי, חבר; מ. עמרור, עו"ד (רו"ח), חבר:
 
♦ ועדת הערר קבעה, כי לצורך עסקה מוגמרת במקרקעין דרוש מפגש הרצונות של הצדדים לעשיית עסקה במקרקעין, ולא די ברצון צד שלישי, גם לא די בהסכמת אחד הצדדים לעסקה כדי שתהא זו עסקה מוגמרת ומחייבת את שני הצדדים. כלל מהותי בדיני חוזים הוא מפגש הרצונות כצעד הקודם לחתימה על חוזה מכר, בהעדר מפגש הרצונות, לא יקום הסכם ולא תעשה עסקה במקרקעין. כלל חשוב זה מחייב הצעה וקבלה. אם יש מצד אחד הצעה ולא באה קבלה מצד השני, לא קמה עסקה מחייבת את שני הצדדים לעסקה.
♦ במכירה על ידי כונס נכסים דרושה החלטת בית המשפט המסמיכה אותו למכור את המקרקעין, (אבל אישור זה, הוא שלב) מקדמי הנותן סמכות לכונס לעשות עסקה במקרקעין. ורק כאשר יש קונה המוכן לקנות ונותן תוקף להסכמתו בחתמו על מסמך מחייב, יש צורך עדיין באישור העסקה על ידי בית המשפט לפי ההסכם שחתמו או יחתמו עליו הצדדים. אישור בית המשפט כצעד מוקדם עוד בטרם נחתם הסכם מכר שהוא עצמו יובא לאישור בית המשפט, אינו מספיק. כאמור יכול הקונה הפוטנציאלי המחכה לקבלת האישור שלא להתקשר בהסכם לעשיית עסקה, ואז כל האישור יהא חסר משמעות מבחינת קיומה של עסקה במקרקעין.
♦ בהתאם לדעתו של המלומד פרופ' נמדר, ניתן לראות בעסקה עסקה הנתונה לחיוב במס הנעשית על ידי כונס נכסים, זאת כאשר מתמלאים שני התנאים לקיום העסקה: תחילה אישור המכירה, אפילו ללא ציון קונה פוטנציאלי ובעקבות אישור בית המשפט, דרושה חתימה על הסכם מכר על ידי מוכר - במקרה זה הכונס. וחתימת קונה לעשית עסקה. כאמור האישור לבדו איננו יוצר התקשרות חוזית, כשם שהסכם לבדו איננו יוצר התקשרות שלמה, אם ההתקשרות מחייבת קבלת אישור בית המשפט, והנה מתברר שהא בהא תליא.
♦ במקרה זה, קבעה הועדה, כי שני התנאים הדרושים הן לפי החוק והן לפי פרשנות פרופ' נמדר, נתקיימו אחרי שנכנס חוק ביטול מס המכירה לתוקפו דהיינו אחרי 1.8.07. לא די באישור המוקדם של בית המשפט כדי לראות בתאריך האישור עשיית עסקה, אין זה מתיישב עם הוראת חוק המקרקעין הקובע שאין עסקה, אלא בהסכם בכתב, כדי שיפורטו בו ההתנאות הדרושות לביצוע עסקה במקרקעין. התאריך שנושא ההסכם הוא התאריך שניתן לקבוע, כי בו נעשתה עסק במקרקעין. במקרה זה, היה צורך להביא את ההסכם לאשרורו מחדש של בית המשפט שהיווה אישור סופי של העסקה, כי הוא אישור נוסף ומכריע הקובע את זהות הקונים שבאישור הראשון, השונים מאלה שבסופו של הליך קנו וחתמו על הסכם המכר. לכן אישור בית המשפט לבדו איננו מהווה עסקה במקרקעין והסכם מכר לבדו כאשר העסקה נעשית על ידי כונס איננו מספיק לבדו, מכאן נחתם הסכם והובא לאשרור סופי. שתי פעולות אלו נעשו במועד שמכניס את העסקה לתחום החוק שביטל את מס המכירה בתוקף מתאריך ה- 1.8.07.  האישור הראשון איננו אלא מתן היתר לכונס להתקשר בהסכם מכר מחייב, ומשעשה כן, היה חייב להביאה לאישור או אשרור נוסף סופי על ידי ביהמ"ש כדי לתת אשרור לקיומו. כיוון שכך הוא הדבר, נקבע, כי העסקה נעשתה לאחר שהחוק לביטול מס המכירה נכנס לתוקפו, דהיינו אחרי 1.8.07.
 
תוצאה:
♦ הערר התקבל.
ניתן ביום: 18.3.10
ב"כ הצדדים: לא צויין.