יחסים מיוחדים ושווי מקרקעין

♦ בתאריך ה- 14.3.05 נכרת הסכם מכר בין העורר 1 (להלן: "העורר") שהיה בעל זכויות בעלות בחלקות 12 - 11 בגוש 11018 בקרית אתא (להלן: "המגרש הנ"ל") לבין העוררת 2 (להלן: "העוררת"), לפיו התחייב העורר למכור לעוררת את זכויותיו במגרש הנ"ל תמורת סך 620,000 דולר, שערכם לפי השער היציג במועדי התשלום כמפורט בהסכם היה 2,667,240 שקלים. 
 
♦ ב-07.04.05 הוגשה למשיב על ידי העוררים הצהרה על מכירת/רכישת הזכות במגרש הנ"ל. העוררת היא חברה פרטית פעילה שנרשמה ב-10.10.77. העורר משמש כדירקטור של החברה והוא בעל מניותיה. פסקה 4 בהגדרת "קרוב לאדם פלוני" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ב-1963 (להלן: "החוק") מייחסת קרבה בין פלוני ל"איגוד שהוא בשליטתו".
המונח "שליטה" מוגדר בסעיף 2 לחוק הנ"ל ורואה כבעל שליטה, מי "שמחזיק או רשאי לרכוש רובו של הון המניות..." יש, איפוא, לראות את העורר כבעל מניות בחברה העוררת וכבעל שליטה בה, כ"קרוב" לעוררת ואת העסקה, כעסקה בין קרובים. פסקה 1 בהגדרת "שווי" שבסעיף 1 לחוק הנ"ל מותנה "כי התמורה נקבעה בלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים". המונח יחסים מיוחדים כולל לא רק יחסי תלות, וקרבה משפחתית, אלא גם יחסי קרבה מסחריים שעשויים להשפיע על המחיר המוסכם, במידה ויוכח קיום קשר סיבתי בין הקרבה, לבין קביעת מחיר השונה ממחיר השוק, כמו פער ניכר יחסית בין מחיר השוק לתמורה המוסכמת.
 
♦ המשיב לא קבל את שווי המגרש המוצהר על ידי העוררים ושם את שוויו לסך 1,750,000 דולר לפי מיטב שפיטתו, מאחר שהעוררים לא מלאו את דרישתו להמציא לו מסמכים הנוגעים לעניין הערכת השווי, ובשים לב לכך, שמדובר "ביחסים מיוחדים בין המוכר לקונה" כאמור בהגדרת "שווי שבסעיף 1 לחוק הנ"ל, וכן בהתחשב בגודל השטח ובמיקומו.
 
♦ העוררים הגישו השגה על שומה זו, שנתקבלה בחלקה ושוויו של המגרש הנ"ל הועמד על סך 1,062,500 דולר.
 
♦ המחלוקת נסבה בשאלת שווי המגרש הנ"ל. טענת העוררים היא, ששווי המגרש היא כפי שנקבע בהסכם המכר ואילו המשיב דוחה טענה זו ועותר לאשר את שומתו.
 
ועדת ערער בביהמ"ש המחוזי בחיפה - יו"ר - מ.סלוצקי, נשיא (דימוס); חברים - ג. יחזקאלי-גולן, רו"ח, א. שניאור, רו"ח:
 
♦ הוצגו מספר חוות דעת של שמאי מקרקעין שהעריכו את המגרש כדלקמן:
חוות דעתו של השמאי סיוון לתאריך 14.3.05, מועד כריתת הסכם המכר, שהעריך את המגרש לסך של 600,000 דולר.
השמאי גרשון פנחסיק, ערך שומה בקשר להיטל השבחה לתאריך 16.12.98, העריך את שווי המגרש הנ"ל לסך של 698,000 דולר. חוות דעת זו ניתנה בטרם הוצא היתר בניה על המגרש.
שמאי המקרקעין וולקן, לפי הזמנת העורר, הגיש שומה שערך ביום 7.5.04, להנהלת סקטור הקבלנים בבנק לאומי בחיפה, לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט הבניה על המגרש, העריך שווי המגרש לסך של 1,350,000 דולר, כולל עלות בנית החניון.
עמדה זו מצביעה על חוסר תום לב מצד העורר, שביקש להשיג ליווי בנקאי בסכום גבוה ככל הניתן.
השמאי המכריע, מר טיגרמן, מונה להכריע בעניין היטל השבחה, והוא העריך את שווי המגרש לסך של 720,000 דולר.
גבי אסתר זיו, שמאית מקרקעין במחלקת שומת מקרקעין ירושלים ברשות המסים, ערכה חוות דעת, בהתייחס לשווי השוק של זכויות הבעלות במגרש בתאריך הסכם המכר, לאור ניתוח עסקאות להשוואה של נכסים דומים בסביבה, העריכה את שווי המגרש הנ"ל כריק וחופשי לסך של 1,000,000 דולר.
 
♦ השיטה המקובלת ביותר לקביעת השווי היא שיטת ההשוואה עם עסקאות דומות, תוך התאמה לעסקה הנדונה. השמאי סיון מסתמך להשוואה על עסקת מכר מגרש שכן המכונה על ידי הצדדים חלקת ויסברג. המחיר שנדרש עבור חלקת ויסברג משנת 2003 בחודש יוני היה 1,300,000 דולרים, שירד   ל-1,200,000 דולרים. ב-11.09.03 נמכר המגרש תמורת 1,100,000 דולרים ועל מחיר זה הוצהר בשומה עצמית שהוגשה למשיב. לדעת השמאי סיוון, מגרש זה עדיף על המגרש הנ"ל.
 
♦ בין עסקת ויסברג לעסקת המגרש הנ"ל יש הבדלים: כאשר עסקת ויסברג נערכה ביום 11.09.03, ואילו עסקת המגרש הנ"ל ביום 14.03.05. לפער זמנים זה של השנה ומחצה יש חשיבות רבה לעניין ההשוואה.  השמאים, בחלקם, נקטו בשיטת השוואה לעסקאות אחדות ויש להעדיף את מסקנותיהם על ההשוואה עם עסקה בודדת ויחידה זו.
 
♦ קיים פער נכר בין השומות של השמאים שצויינו לעיל, להערכות העוררים והשמאי סיון. בהסתמך על חוות דעת השמאים שהובאו, הערכת העוררים ושל השמאי סיון את שווי המגרש הנ"ל, אינם משקפים באורח נאמן ומציאותי את שווי המגרש הנ"ל. נוכח הפער שבין מחירי השוק של השמאים, להוציא את הערכת השמאי סיון, למחיר החוזי, ביהמ"ש לא שוכנע, שהתמורה החוזית נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין העוררים שביניהם יחסי קרבה. העוררים לא עמדו בנטל ההוכחה כי שווי המגרש הנ"ל שנקבו בו נעשה בתום לב.
 
♦ הערכת המשיב את שווי המגרש הנ"ל משקפת את שווי השוק של המגרש הנ"ל.
 
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
 
ניתן ביום 24.1.08
ב"כ העוררים: עו"ד א. הדס.
ב"כ המשיב: פמ"ח – אזרחי.