יחסים מיוחדים ושווי מקרקעין

♦ העוררת הראשונה הייתה הבעלים של 7,507/22,523 חלקים בחלקה 3 בגוש 6407 בהוד השרון (להלן: "החלקה"), ששטחה הכולל 22,523 מ"ר. העורר השני היה הבעלים של 15,016/22,523 חלקים בחלקה.

ביום 31.12.2003 מכרה העוררת הראשונה לעורר השני 3000/7507 מבעלותה בחלקה (להלן: "הממכר") כך שבבעלותה נותרו 4,507/22,523 מהחלקה בעוד שהעורר השני הפך להיות הבעלים של 18,016/22,523 מהחלקה.

העורר השני התחייב לשלם לעוררת הראשונה, עבור הממכר, סכום של 870,000 ש"ח (בתוספת מע"מ כנגד חשבונית מס כדין).

בנוסף, התחייב העורר השני לשלם גם מס שבח, מס מכירה, מס רכישה, היטל השבחה וכל "מסים, היטלים ארנונות ותשלומי חובה אחרים מכל מין וסוג שהוא" בגין הממכר.

שווי המכירה של הממכר "גולם" ע"י העוררים, ונקבע על ידם בסכום של 893,885 ש"ח.

המשיב לא קבל את הצהרת העוררים, וקבע לפי מיטב השפיטה כי שווי המכירה של הממכר הינו 3,540,000 ש"ח.

בין היתר, קבע המשיב כי "לקונה ולבעלי מניות המוכרת קשרים עסקיים, והם עונים להגדרת בעלי יחסים מיוחדים".

♦ טעוני העוררים: אף על פי שהם חולקים בעלות משותפת בחלקה, אין לראותם כצדדים שיש ביניהם יחסים מיוחדים, אפילו אם מתקיימים יחסים מיוחדים הובאה על ידם חוות דעת שמאי מקרקעין ובכך יצאו ידי חובתם להוכחת שווי השוק של הממכר, המקרקעין מופקעים למסדרון תחבורתי והמשיב לא הביא זאת בחשבון, הממכר מהווה נטו, לאחר ההפקעה, שטח של 292 מ"ר, בייעוד חקלאי, הכלוא במסדרון תחבורתי.

♦ נימוקי המשיב: מתקיימים יחסים מיוחדים בין העוררים, העורר השני שרכש הממכר בעסקת "נטו", בחר שלא להופיע בפני ועדת הערר ויש בכך משום אישור לקביעת המשיב, העוררים לא העלו בפני המשיב את טענת ההפקעה במסגרת הליכי ההשגה ולא הוכיחו את היקפה והיא מהווה הרחבת חזית אסורה, חוות דעתו של השמאי הוכנה לצורך ההשגה ואין בה התייחסות להחלטת המשיב בהשגה ולא לעסקאות ההשוואה שערך המשיב.

 

 

♦ אין מחלוקת על העובדה שהעוררים הינם שותפים למלוא הבעלות בחלקה, ואין גם מחלוקת על העובדה שיש לבעל השליטה בעוררת הראשונה ולעורר השני אינטרס משותף בחברה בשם כורש ק.ס.ש.ח. השקעות ונכסים בע"מ.

 עובדה היא שהעורר השני (אשר רכש את הממכר בעסקת "נטו") לא הופיע בפני ועדת הערר ואף לא הוגשו תצהירים מטעמו.

 אמנם, בא כחם של העוררים המציא, בתגובה לסיכומי המשיב, תעודות רפואיות, המצביעות על כך שהעורר השני הוא אדם מבוגר שמצב בריאותו מנע ממנו השתתפות פעילה בהליכי הערר, אך משקלן המצטבר של הנסיבות מצביע על כך שעדיפה גרסתו של המשיב, על פני גרסת העוררים, בכל הקשור ליחסים המיוחדים בין העוררים.

יתרה מכך, אם צודק המשיב בכך שהתמורה החוזית שנקבעה לממכר פחותה באופן מובהק משווי השוק, הרי שבלאו הכי מוטל נטל ההוכחה על העוררים, כפי שנקבע בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון (כב' השופט טירקל), ביום 8.9.2004, בע"א 2602/01 (יהושע קפלן ואחרים נגד מנהל מס שבח מקרקעין).

♦ הדיון מתמקד בעיקר בשאלה בדבר שווי השוק של הממכר, כפי שהיה נקבע בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון.

בסוגיה זו, לא ניתן להעדיף את גרסתם של העוררים על פני גרסתו של המשיב, וזאת מהטעמים הבאים:

(א) העוררים לא הציגו ראיה של ממש באשר לשווי השוק של הממכר.

(ב) גם השמאי ברזילי, מטעם העוררים, העיד בפני ועדת הערר על כך שלא בדק עסקאות להשוואה מטעמו.

(ג) השווי ההוגן של החלקה, ליום 31.12.2003, אמור היה להיות מושפע מהצפי לעלית ערך עתידית, ונאמנה בעניין זה עדותה של גב' יעל פורת, ממחלקת מיסוי מקרקעין נתניה, מטעמו של המשיב.

(ד) במקרים כגון אלו נטל חובת ההוכחה חל על העוררים, כפי שקבע גם בית המשפט העליון, בע"א 2602/01 (יהושע קפלן ואחרים נגד מנהל מס שבח מקרקעין, "מסים", כרך י"ח/6, דצמבר 2004), והעוררים לא עמדו בנטל זה. (ה) וראוי להדגיש, כי המשיב הצביע על עסקאות להשוואה התומכות בגרסתו בכל מה שקשור בשווי השוק.

♦ במקרה הנדון ניתן לומר שלכאורה מתקיימים יחסים מיוחדים בין העוררים (שהם הצדדים לעיסקה). לשניהם אינטרס משותף במקרקעין נשוא הערר. שניהם הינם הבעלים של חלקים במושע במקרקעין אלו. לשניהם יש אינטרס משותף (לבעל השליטה בעוררת מס' 1 ולעורר מס' 2) בחברה בשם "כורש השקעות ונכסים בע"מ".

♦ בהתאם לעיסקאות ההשוואה, נראה בעליל כי קיים הפרש ניכר בין השומה העצמית לבין השווי של מחירי השוק ממוכר ברצון לקונה ברצון. במקרה כזה מוטלת על העוררים, הטוענים לשומה העצמית, להוכיח בעוצמה רבה ומעבר לכל ספק שהוא אכן עומד בתנאים המובאים בהגדרת "שווי של זכות פלונית", כדי שהמשיב אכן ישוכנע שלא היו כאן יחסים מיוחדים בין העוררים.

♦ בפסה"ד חדיג'ה נגד מנהל מיסוי מקרקעין (ע"א 3632/01, מסים יז/2, עמ' ה-66) קובע ביהמ"ש העליון: "כאשר קיים פער גדול בין המחיר החוזי לבין שווי   השוק, על הנישום להביא הוכחות משכנעות וכבדות משקל כדי לשכנע בתום לבו ובהעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים לעיסקה".

♦ העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם בענין העדר יחסים מיוחדים ביניהם.

תוצאה:

♦ הערר נדחה.