לצורך חישוב השבח- התמורה החוזית או שווי שוק ?

♦ עובדות המקרה, בתאריך 31.8.09 נכרת חוזה מכר לפיו רכשו העוררים מגרש בגודל 750 מ"ר הנמצא בדרך פיק"א בפרדס-חנה במחיר של 750,000 ₪. המגרש מהווה חלק מחלקה 24 בגוש 10104, כאשר שטחה של חלקה 24 הוא 5,136 מ"ר ולה 14 בעלים משותפים. פסקה 2.5 בחוזה הרכישה מתייחס להסכם שיתוף המסדיר את ענייני השיתוף והחזקה בחלקים מהחלקה שנרכשה בין העוררים לבין היורשים האחרים שלהם זכויות בחלקה הנ"ל, כולם בני משפחה אחת. הסכם השיתוף צורף לחוזה המכר והקונה נטל על עצמו את כל הזכויות וההתחייבויות של המוכרת על פי הסכם שיתוף זה.

המשיב לא קיבל את הערכת השווי של העוררים כנקוב בחוזה המכר, ושם את שווי השוק של שני מגרשים אלה לסך של 1,300,000 ₪, ומכאן הערעור. המחלוקת, אם התמורה החוזית, כוונת הצדדים, היא הקובעת את השווי לצורך חישוב השבח או שווי השוק של הנכס הנמכר, בהשווה לעסקאות דמות, הוא השווי לצורך חישוב השבח?

 ביהמ"ש המחוזי בחיפה בפני כב' השופט מ.סלוצקי, י.גולן-רו"ח, ש. פסטנברג-רו"ח:

 מקרקעין משותפים משמעותם מקרקעין שלהם מספר בעלים. הסכם שיתוף על פי סעיף 29 לחוק המקרקעין הוא הסכם בין הבעלים המשותפים במקרקעין, בדבר ניהול המקרקעין והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין. פירוק הסכם השיתוף נעשה בדרך של חלוקה בעין של מקרקעין הניתנים לחלוקה לפי סעיף 39(א) לחוק המקרקעין (להלן-החוק) או בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין הבעלים המשותפים  פי סעיף 40(א) לחוק. בפסק הדין בע"א 623/71 גן בועז בע"מ נגד הרב דוד אנגלנדר ואח' נקבע כי: "... פירוק במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו ללא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים..."

לא הוכח בפנינו קיומו של הסכם חלוקה בעין של החלקה הנ"ל בין כל הבעלים המשותפים. דהיינו, חלוקה במובן זה שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת על חלק מסויים במקרקעין המשותפים. הסכם שיתוף נועד הקנית זכות עצמאית בחלק מהמקרקעין המשותפים. לא הוכח רישום חלוקה בלשכת רישום המקרקעין.

בפסק הדין בע"א 3632/01 חדיגה נגד מנהל מיסוי מקרקעין נקבע כי: "... הכלל הוא כי שווי המכירה לצורך חישוב המס נקבע לפי מחיר השוק. היוצא מן הכלל הוא שהשווי נקבע לפי התמורה החוזית, אם המכירה נעשתה בכתב ורשיות המס שוכנעו כי החוזה נעשה בתום לב ובלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה".

♦ אחת השיטות המקובלות להערכת שוויה של קרקע הוא שטח ההשוואה הבנויה על השוואה עם עסקאות הקרובות מבחינת המקום והזמן לעסקה הנתונה בדיון. כל השוואה שכזו צריך שתיעשה בזהירות. שני השמאים שהעידו בפנינו הסתמכו על שיטת ההשוואה האמורה, השמאי מטעם העוררות והשמאי מטעם המשיב. הערכת השווי התבססה על עסקאות שנערכו בסביבה הקרובה למגרשים נשוא הדיון הדומים באופיים תוך ההתאמות הנדרשות. עיסקות המקרקעין שנעשו בגוש 10104, שבה מצויים המגרשים נשוא הדיון, שפורטו בטבלה, נעשו בתקופה סמוך למועד כריתת הסכם המכר. העסקות הן במגרשים בשטח של 450-528 מ"ר המיועדים לבניה על פי תכנית תב"ע ש/805 החלה באזור והם רלוונטים להשוואה למגרשים נשוא דיוננו. השמאי ציין כי מגרשים אלה הם באיכות פחות טובה מהמגרשים הנדונים, נמצאים באזור לא מפותח ללא דרכי גישה. המגרשים שנמכרו נמצאים באזור מפותח יותר מהמגרשים האחרים. על סמך נתונים אלה הגיע השמאי מטעם המשיב להערכה כי שווי הקרקע של המגרשים שנמכרו הוא 1,500 ₪ למ"ר וכי שווי המגרשים נשוא השומה כריקים וחופשיים מכל חוב ושעבוד הוא בגבולות 1,300,000 ₪.

בית המשפט קבע,  לאחר שקילת האומדנים שהובאו בפנינו ולאור התרשמותנו הבלתי אמצעית מהעדים השמאים, מעדיפים אנו את שומתו של השמאי מטעם המשיב על זו של השמאי מטעם העוררות.

לא שוכנענו בגירסת העוררות הן לעניין גודל שטחי המגרשים והן לגבי הערכת שווים. אנו מחליטים לדחות את הערר.

 

הערעור נדחה.

ב"כ העוררות: לא צויין