מארגנת קבוצת רכישה אינה מתווכת

 ♦ ערעור נסב על פסק דינה של ועדת ערר מס שבח מקרקעין אשר קיבלה באופן חלקי את עמדת המשיב, וחייבה את המערערת במס רכישה על רכישת מקרקעין ובמס מכירה על מכירת דירות בנויות באותם מקרקעין. הצדדים חלוקים לגבי מהות העסקה המערערת טוענת כי מדובר בעסקת תיווך וטוענת לכשלים בפסק הדין ובביצועו, והמשיב מצידו טוען כי מדובר בעסקה של רכישה ומכירה ושלא נפלה כל טעות.

♦ לטענת המערערת, שגתה הועדה בהכרעתה שמדובר בעסקה של רכישה ומכירה. על פי ההלכה שנקבעה בע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים ואח' נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין, (להלן: עניין מפלסים), שכן לא התקיימה במקרה דנן "מכירה" כהוראתה בסעיף 1 לחוק. גם על פי "מבחן הרווח והסיכון היזמי" עסקינן בעסקת תיווך ולא בעסקת מכר, משום ששכרה של המערערת היה קבוע: 2% מעלות הקרקע, כרווח תיווכי רגיל. הכנסתה של המערערת מן הפרויקט מסתכמת ב-420,000 ₪ בלבד ועל כן אין כל הצדקה לחבות המס האסטרונומית, כהגדרתה, שהוטלה עליה. בנוסף, לטענתה נטל הראיה על כך שמהותה הכלכלית של העסקה שונה ממהותה הפורמאלית מוטל על כתפי הטוען כן.
♦ באשר להפנייתה אל פקיד השומה להוצאת טופס 50, המערערת טוענת שאין היא יכולה לקיים הוראה זו, לשם כך עליה להצהיר על היותה קבלן הרוכש מקרקעין ומוכרם, ולדווח על הוצאות הבנייה שלה, בעוד שלטענתה אין היא קבלן ולא נשאה בהוצאות הבנייה, אשר היו נחלת הרוכשים. לדבריה, אין לה נתונים שעליהם היא יכולה לדווח.
♦ לטענת המשיב, צדקה הועדה בהכרעתה שבבחינת המהות הכלכלית של העסקה מדובר ברכישה ובמכירה, וכי אין להקיש מעניין מפלסים למקרה דנן. אשר לטענות בדבר רווחיה הקבועים והמצומצמים של המערערת, טענות אלו לא הוכחו, ונטל הראיה בכגון זה רובץ על הנישום. באשר לקושי בהשגת הפטור לפי סעיף 50 לחוק, מקומה של טענה זו אינו בערעור על פסק דינה של ועדת הערר, שכן אין מדובר בטעות בהכרעת הועדה. לגופו של עניין, המערערת תוכל לקבל פטור זה אם תמסור דיווח כדין על הכנסותיה והוצאותיה העסקיות.
 
ביהמ"ש העליון בפני כבוד השופטים מ' נאור,   י' דנציגר, נ' הנדל
 
♦ לדעת בית המשפט אכן, שם העיסקה, או כינויה, איננו מכריע את מהותה של העיסקה לצורך דיני המס. עיקרון זה הוא עיקרון מקובל זה שנים בדיני המס ואף מקובל על הצדדים בערעור זה. אולם המחלוקת שביניהם נתגלעה בנוגע להשלכותיו למקרה זה, אם כן, מהי מהותה הכלכלית של העסקה שלפנינו? האם הרוכשים רכשו בתי מגורים מוגמרים, או שמא לא רכשו אלא קרקע ועליה בנו את ביתם בעזרת מספקי שירותים שונים? ומנגד, מה היה תפקידה של המערערת?
♦ הועדה מצאה שמעיון בהסכמים שבין הצדדים ובנספחיהם, משמיעת העדים ומראיות נוספות, עולה כי הרוכשים שהצטרפו לפרויקט אכן רכשו בית מגורים מוגמר. הם ידעו מראש את עלותו הכוללת, ובכלל זה עלות הקרקע ועלויות הבנייה. הם הורדו מהתהליך עד לסיומה של הבנייה, ולנגד עיניהם עמדה רכישה של מוצר מוגמר. על כן, הסיקה הועדה, הרוכשים לא היו מעורבים בעסקת רכש של קרקע אלא של בית מגורים. יצוין, שעל הרוכשים הוטל מס רכישה בהתאם לכך, והמס שולם ללא עוררין.
באשר למעורבותה של המערערת כצד בהליכי הרכישה? לטעמה של הועדה, המסמכים הצביעו על מעורבות ישירה של המערערת בקביעת המחירים, ועל שליטה ומעורבות בכל שלבי הקמת הפרויקט. שליטה זו, הושגה באמצעות מנהלת הפרויקט והנאמן, אשר מונו על ידה.
♦ לעניין מפלסים אותו הזכירה המערערת בטיעוניה, המקרה אינו מסייע לעניינה. לאור היקף סמכויותיו של הקבלן, ומכיוון שלא התקיימה "מכירת זכות במקרקעין" החייבת במס שבח ובמס רכישה. זאת, משום שהקיבוץ בעניין מפלסים לא העביר את זכותו לקבלת חכירה לקבלן או למשתכן. הקיבוץ הותיר זכות זו בידיו עד לרגע שבו נחתם הסכם פיתוח בין המשתכן הספציפי ובין המינהל.
♦ לעניין נטל הראיה, גם בנושא זה דינן של הטענות להידחות. לדעת ביהמ"ש ערעור מע"מ, כמו ערעור מס הכנסה, כמוהו לכל דבר ועניין לעניין מיסוי מקרקעין. לפיכך רובץ נטל ההוכחה על המערערת.
♦ לעניין טופס 50, גם דין הערעור להידחות. תפקידה של ערכאת הערעור הוא לבחון אם נפלה טעות בהכרעתה של הערכאה הדיונית. טעות שכזו לא נפלה. כל שעשתה הועדה הוא הפניית המערערת לפקיד השומה, להוצאת טופס 50, כהוראת סעיף 50 לחוק. מטרת הדרישה היא לשמור על יכולת האכיפה והמעקב של רשויות המס. אם בידי המערערת השגות על דרישותיו של פקיד השומה במקרה הנידון, ועל אי-יכולתה להצהיר הצהרה כזו או אחרת או לדווח על נתונים, שלטענתה אינם קיימים, עליה להפנות את טענותיה לרשויות המתאימות.
 
תוצאה:
♦ הערעור נדחה פה אחד.
ניתן ביום 21.7.11
ב"כ המערערת: עו"ד ברזלי אהוד
ב"כ המשיב: עו"ד קמיל עטילה