מיטלטלין ומקרקעין – מה קשור?

♦ מדובר בערר בגין החלטת המשיב על אופן מיסויה של העוררת במס רכישה בגין רכישת מלון. העוררת ניהלה משא ומתן עם חברת יונה מלונות בע"מ במסגרתו, השניה תבנה מלון והראשונה תרכוש אותו ממנה. בשל אי יכולתה של יונה מלונות לעמוד בתנאי ערבות לתשלומים שתשלם העוררת, הוסכם בין הצדדים, כי יונה מלונות תמכור את המלון במצבו דאז, תעביר בעלות וחזקה במלון עוד לפני השלמתו תמורת סכום השווה ל- 28 מיליון דולר אמריקאי. עוד הוסכם, כי הצדדים יחתמו על הסכם קבלנות שלפיו תשלים חברת בת של יונה מלונות את המלון ותביאו למצב מוגמר ומוכן לאירוח, תמורת 16 מיליון דולר. בשלב הראשון, המשיב ביקש למסות את העוררת, לפי מיטב השפיטה, על התמורה במלואה, במקשה אחת. העוררת הגישה השגה על החלטה זו ובוועדת הערר הראשונה הוחלט כי מדובר בשני הסכמים נפרדים, מכר וקבלנות, ולא אחד. בשלב השני העוררת ערערה על החלטת הוועדה, ביהמ"ש העליון החליט כי שני ההסכמים מגבשים עסקה אחת. בשלב הזה הצדדים שבו אל הוועדה כדי שזו תקבע מהו מס הרכישה החל על העסקה של רכישת המלון, על חלק המקרקעין במלון, מתוך התמורה הכללית.

 ♦לטענת העוררת, המיטלטלין הנוגעים לעסקת הרכישה כלולים בשני החוזים. באופן כללי ועקרוני, מלון מוגמר כולל חלקים מהותיים שאינם בגדר מקרקעין, ומכירתם אינה מכירת זכות במקרקעין. העוררת מבקשת מהוועדה שתקבע כי כל התמורה שלפי ההסכם השני מתייחסת למיטלטלין, מתייחסת למה שאינו מקרקעין. לטענת המומחה מטעם העוררת, ניתן, מבחינה טכנית, לפרק את כל מערכות החשמל, לרבות מתגים, מפסקים, שנאים וכיוצא באלה, ולעשות בהם שימוש חוזר, במקום אחר. שווי עסקת מקרקעין - כל הפרש שבין מחיר המקרקעין לבין שווי העסקה - יש לראותו מיטלטלין. העוררת מוסיפה כי ההסכם הראשון מתייחס למקרקעין, ואילו ההסכם השני, גם אם מדובר בו בהשלמת הבנייה, יש לייחסו למיטלטלין. לטענת המשיב, יש למחוק את חוות דעתו של שמאי העוררת, בשל טענתו שיש בה שינוי חזית המחלוקת, ובשל ההתייחסות בחוות הדעת לשני חוזים נפרדים של העסקה. עיקר תמצית הפסיקה ותכלית החקיקה מובילים למסקנה , שהמבחן שיש ליישם לענייננו - אינו טכני גרידא, לעניין חלק שניתן לפירוק, אלא שיש לבדוק האם קיימת משמעות כלכלית לפירוק, והאם הוכח מה הוא הערך של הפריט לאחר פירוקו. ועוד זאת, האם הייתה כוונה שהפריט יהווה חלק בלתי נפרד מהנכס, המשיב מוסיף שיש ליישם את המבחנים האלה לגבי כל פריט מהמערכות שהעוררת מבקשת לראותם מיטלטלין לצורך קביעת מס הרכישה.

 

ועדת הערר בביהמ"ש המחוזי בירושלים בפני כב' השופט בדימוס עזרא קמא:

 בסיווג מיטלטלין המחוברים למקרקעין, ויש לראותם מיטלטלין ולא מקרקעין, צריכים להתקיים שני נתונים מצטברים: א. ניתן להסירם מן החיבור ע"י הסרת ברגים, ואפשר שנקל לנתקם; ב. הם שבים להיות ניידים אחרי הסרתם מבלי לאבד את זהותם ואופיים העצמאיים. הוועדה מקבלת את עמדת המשיב וטענותיו שיש ליישם את המבחנים שנקבעו בפסיקה ואת תכלית החקיקה של מיסוי מקרקעין לגבי כל אחד מן הפריטים והמערכות שהעוררת מבקשת לקבוע שהם מיטלטלין ולא מקרקעין. מעליות הן בדרך כלל חלק מן המבנה של מלון, לרבות תעלות, מפוחים ולוחות פיקוד ומכונות. הנטל להוכיח את אפשרות הפירוק של כל פריט כדי לסווגו כמיטלטל לצורך קביעת המס, מוטל כולו על הטוען שמדובר במיטלטלין ולא במקרקעין. גם אם ניתן לפרק פריט - אם בפתיחת ברגים, או בהתאמה בדרך אחרת של פירוק, הרי שאין לראות בו חלק נפרד ומיטלטל מבית המלון, ויש להראות את הערך הכלכלי שלו, ואם לא נעשה, מלכתחילה, כחלק בלתי נפרד מבית המלון. מעלית, ובכלל זה המערכות החשמליות, תאי הפיקוד, וכן תאי ההסעה וההובלה הם, בדרך כלל, ככל שמדובר בבית מלון, חלקים אינטגראליים של מבנה המלון. הם מותאמים לצרכי המלון הספציפי, ואפשרות פירוקים הפיזי אינו עושה אותם מיטלטלין, כאמור. עמדת הוועדה היא, שיש לבחון כל מקרה לגופו במקרה שבו צריך לקבוע היחס בין מקרקעין למיטלטלין בבית מלון מוגמר. בדיקת ההסכמים אינה מביאה למסקנה כי ההסכם הראשון מתייחס למקרקעין, ואילו ההסכם השני, גם אם מדובר בו בהשלמת הבנייה, יש לייחסו למיטלטלין. עבודות גמר הכוללות תקרות גבס או תקרות אחרות, עבודות צביעה של הבניין, ושטיחים דבוקים מקיר לקיר, מהווים חלק אינטגראלי של המבנה ויש לזקוף את עלותם למקרקעין, לעניין קביעת שווי הנכס לצורך מס רכישה. אין לקבל את טענות העוררת שיש להכיר בכל הסכום של ההסכם השני (16 מיליון ש"ח) ולזקוף אותו על חשבון מיטלטלין לצורך קביעת מס רכישה בעסקה של מכירת המלון.

♦ הערעור נדחה.