מכירת זכות במקרקעין מאיגוד ליחיד

 ♦ הסוגיה העקרית העומדת בבסיס פסק הדין, היא מהו המועד לפיו יש לחייב במס רכישה, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963 (להלן: "החוק"). חברת טירת יוסף ויצחק בע"מ (להלן: "עוררת 16") רכשה את המקרקעין תמורת 382,000 ₪, עוד במעמדה כחברה בייסוד. לאחר מכן התאגדה עוררת 16 ונרשמה כחברה פרטית והחברה נרשמה כבעלים של המקרקעין.

בתאריך 31.12.07 החליטה האספה הכללית של עוררת 16 לפרק את האיגוד מרצון ולהעביר את הבעלות במקרקעין ליחידי בעלי המניות (להלן: "עוררים 1-15") על פי החלקים הרשומים על שמותיהם בחברה טרם הפירוק.
בתאריך 13.02.08 דיווחו העוררים למשיב על העברת בעלות מעוררת 16 לעוררים 1–15. כמו-כן ערכו העוררים שומה עצמית שלפיה על המשיב לחייבם במס רכישה בשיעור של 5% ממחיר הרכישה ששילמה עוררת 16 בעת רכישת המקרקעין.
♦ המשיב חייב את העוררים במס רכישה בשיעור של 5% ממחיר הרכישה, נכון למועד קבלת ההחלטה על פירוק החברה והעברת הזכויות במקרקעין למי שהיו בעלי המניות, עוררים 1–15.
♦ לטענת המערערת שיעור מס הרכישה הוא 5% משווי המקרקעין, נכון ליום רכישת החברה את הזכויות, וזאת בהסתמך על ו"ע (מחוזי ת"א) 1292/03 יוספיאן נ' מס שבח נתניה. העוררים ערים לפסקֿֿדינו של בית המשפט העליון בע"א 4608/05 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יוספיאן, אשר קבע כי בפסק דינה של ועדת הערר נפלה טעות, אך טוענים כי אין לראות בפסק הדין של בית המשפט העליון הלכה פסוקה המחייבת את הוועדה.
♦ לטענת המשיב, שיעור מס הרכישה שראוי להשית על העוררים הוא 5% משווי המקרקעין, נכון למועד פירוק איגוד המקרקעין והעברת הזכויות בנכס לידי עוררים 1–15.
 
ביהמ"ש המחוזי בתל אביב - כבוד השופטת רות שטרנברג אליעז, דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, אליהו מונד, רו"ח
 
♦ סעיפי החוק מעלים בבירור כי יש להשית מס על פעולה באיגוד מקרקעין, לרבות הענקת זכות בשל פירוק איגוד, ללא תמורה בגינה. עם זאת ראה המחוקק לנכון, במקרים מסוימים, לפטור את המכירה מתשלום מס, כדוגמת הפטור הניתן מכח סעיף 71 לחוק.
♦ אלמלא סעיף 71 לחוק המיסוי הייתה העברת זכויות בעת פירוק האיגוד לבעלי המניות חייבת במס שבח וכמובן במס רכישה. במקרה של העברת זכות במקרקעין שמכירתה לבעליה הייתה פטורה ממס, לפי סעיף 71 לחוק, יהיה שווי המכירה לפי סעיף 17(א), המצוי בפרק 3 לחוק: "שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום". בע"ש 778/83 נחלה שניה לאסמלט בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נקבע כי יום המכירה בפירוק איגוד מקרקעין יכול להיות יום תאריך ההחלטה על פירוק האיגוד או יום ההחלטה של המפרק להעביר את המקרקעין לבעלותם של חברי האגודה. שכן אם ייקבע כי יום הרכישה הוא יום ההחלטה על פירוק האיגוד, והמפרק ימכור את המקרקעין, יהיה על החברים באיגוד לשאת במס רכישה ובמס שבח כבעלי המקרקעין בעבר.
♦ סעיף 31 קובע מהו יום הרכישה שממנו ייגזר מס הרכישה במקרה של פירוק איגוד שחל עליו סעיף 71, כפי שאירע בערר שלפנינו - יום רכישת המקרקעין, אשר ממנו יש לגזור את המס.
♦ המחוקק רצה ליצור מצב מיוחד וחשוב, בבואו לחוקק את סעיף 71 לחוק. דהיינו, יחידים אשר הם בעלים של קרקע הרשומה בבעלות חברה, בשעת פירוק החברה ובחלוקת הקרקע ליחידים, כיחס המניות אשר בידיהם, לא ישלמו מס שבח. כלומר לא יחול עליהם מס בגין פירוק החברה ושינוי מצב החזקתם בנכס. כך במקום שהם החזיקו בנכס בעקיפין ע"י החזקת מניות, הם מחזיקים עתה בנכס באופן ישיר. נכון שיהיה כך גם בענין הטלת מס רכישה. כשם שלא מוטל מס שבח באירוע כזה גם לא יוטל מס רכישה. יהיה זה מצב בלתי סביר, אם יוטל מס רכישה בפירוק החברה, עפ"י שווי הנכס ביום הפירוק וכעבור זמן קצר ימכור היחיד את הקרקע, ובוודאי שמכירה זו חייבת במס רכישה כדין, יצא שתוך זמן קצר, ישולם מס רכישה על הנכס פעמיים במחיר השוק של יום העסקה. לא זו היתה כוונת המחוקק ולא צריך להיווצר מצב שבעסקה כמתואר לעיל, התוצאה תהיה שמשלמים מס רכישה בסכום גבוה בגין העברה אחת למעשה, מהבעלים הקודמים לבעל חדש.
 
התוצאה:
♦ הערר התקבל.
 
ניתן ביום 20.06.11
ב"כ המערערת: ב"כ עוה"ד צבי מנדל
ב"כ המשיב: לא צויין