מכר דירה או שלד - מקרקעין

העוררים 1 ו-2 מכרו את חלקיהם בנכס  לעוררים 3 ו-4 (להלן: "הסכם המכירה"),  לאחר שנכנסו לקשיים כלכליים ולא יכלו להמשיך בבניה.

 בעת ביצוע העיסקה בין המוכרים לבין הקונים היה המבנה במצב של "בנית שלד". הערר עוסק רק במכירת דירת גג בקומה ד' שהיא אחת הדירות מתוך 8 דירות שבבנין.

♦ המחלוקת: האם מדובר כאן במכירה "רגילה" של מקרקעין (קרקע) או שמדובר כאן במכר של דירה.       

 

 

♦ העוררים מכרו "שלד" ולא "דירה".

♦ טענות המשיב : העוררים 1 ו-2 פעלו כ"קבלנים" בקשר לבניית הבנין. הם קנו מגרש במטרה לבנות עליו דירות מגורים ולמוכרם לאנשים שונים וזאת באמצעות ארגון "לכאורה" של קבוצת רוכשים אשר קיבלו בסוף התהליך דירות גמורות. המוכרים הם אלו שהוציאו על שמם את היתרי הבניה, הם אלה שחתמו על חוזים מול ספקים, הם אלו שהתחייבו בפני הרשות המקומית על תקינות הבניה, הם אלו שתכננו את המבנה, הם אלו שעמלו על הוצאות אישור הבניה, הם אלו שחתמו על חוזה הבניה, הם אלו ששילמו מכיסם הפרטי לספקים השונים ונתנו ערבות אישית לתשלומים שלא ישולמו, הם אלו שחתמו זיכרון דברים עם חלק מקוני הדירות על מכירת דירת מגורים. לקבוצת הרוכשים לא הייתה כל יכולת השפעה על בנית הדירות שהייתה נתונה לועד הפעולה, אשר עורר מס' 2 היה חבר בה ועוד.

♦ טענות  העוררים 1 ו-2: הם לא רכשו מגרש במטרה להקים עליו בנין מגורים ולמכור דירות, אלא מלכתחילה התכוונו לממש את מלוא זכויותיהם במסגרת הסכם השיתוף ולממן את הבניה לפי חלקם יחד עם יתר חברי הקבוצה ולהשלים את בנית דירותיהם, אלא שבעת בנית השלד נקלעו הם למחסור באמצעים ובשל קשיים אלו נאלצו למכור חלק מזכויותיהם.

♦ סקירת הפסיקה: כדי לבדוק האם הרוכש רכש קרקע לחוד ושירותי בניה לחוד או שמא רכש נכס גמור ומושלם, יש לבחון את מכלול ההתקשרויות כפי שעוצבו ע"י הצדדים בהתאם לתוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה. הפרמטרים הבאים מוכיחים קיומה של עסקה אחת לרכישת דירה: הרוכש לא היה עצמאי לבנות את דירתו באופן שונה ונפרד מרוכשי היחידות האחרים, הרוכש ראה בעסקה כרכישה של דירת מגורים ולא היה חופשי לרכוש קרקע בלבד, מערכת החוזים קשורה בין החוזים השונים ויצרה זיקה בין כל הגורמים שהיו מעורבים בהקמת הפרויקט, הרוכשים לא היו זכאים לחתום על חוזה לרכישת מגרש מבלי לבנות מיד את הדירה, הרוכשים לא היו רשאים לבחור להם קבלן אחר ויועצים אחרים מאלה שנבחרו ע"י היזם, הפרסום שנעשה לפרויקט התייחס למכירה של דירת מגורים, הרוכש ידע מראש את העלות הכוללת של רכישת הבית וכיוצ"ב.

♦ במקרה דנן, המשיב לא הצליח להוכיח, כי המדובר במכירה של דירת מגורים גמורה, מהנימוקים הבאים: על  פי  ההסכם  למכירת  "הדירה"  העבירו המוכרים לקונים את חלקם בחלקה המדוברת, לרבות חלקם בהסכם השיתוף שנחתם בין קבוצת הרוכשים מחודש מאי 2001. עפ"י הסכם השיתוף הנ"ל הוקצו למוכרים דירה בקומה ד' בעורף הבניין תמורת סך של 66,000$, סכום המייצג את עלות רכישת הקרקע ועלות עבודות הבניה שנעשו "בדירה" עד למועד המכירה. הסכם המכר כלל סעיף כדלקמן: "אין בהתחייבות המוכר כאמור לעיל משום נטילת אחריות כלשהי על המשך הקמת הבניין כאשר התחייבות המוכר במסגרת הסכם זה הינה ביחס להעברת חלקיו בחלקה בלבד באופן שמכאן ואילך יהיה הקונה אחראי לכל נושא הבניה במסגרת קבוצת הרוכשים ובכפוף להסכם השיתוף".

♦ בהסכם השיתוף מונה עורר מס' 2 ואדם נוסף שאינו נמנה כלל בין העוררים, כנציגות ועד פעולה אשר ישמש מורשה ובא כוחם של כל אחד מיחידי הצדדים בכל העניינים הקשורים ליישומו של הסכם השיתוף, ובכלל זה התקשרות עם בעלי המקצוע הנחוצים לבניה, ייצוג הצדדים בפני הרשויות, רשות לחתום בשם הרוכשים על בקשות לרישיונות בניה וכיו"ב. העורר מס' 1 אינו מופיע כלל כאחד מחברי ועד הפעולה.

♦ הסכמי הרכישה של רוכשי דירות בבנין מראים, כי הקשר היחיד המחבר בין כל ההסכמים האמורים הוא הסכם השיתוף לבניה משותפת על החלקה, אשר בנסיבות הענין שבו מוקם בן 8 דירות על החלקה, אין מנוס מלמנות ועד פעולה מתוך קבוצת הרוכשים ולהעניק לו את הסמכויות הנדרשות במטרה להקים את הבניין, שכן בבניה רוויה לא יעלה על הדעת כי כל אחד מיחידי הרוכשים יתקשר באופן עצמאי לבניית דירה על חלקו היחסי בקרקע מול קבלן שייבחר.

♦ לא הוכח, כי העוררים 1 ו-2 רכשו דירת מגורים מושלמת. הקונים קיבלו על עצמם להיות אחראים לכל נושא הבניה ובכפוף להסכם השיתוף. הרוכשים אף התנגדו לתשלום מס הרכישה כעל דירת מגורים כפי שהושת עליהם ע"י המשיב ולכן הצטרפו לערר.

♦ לא הובאה כל ראיה לפרסום שנעשה, לפיו המוכרים מכרו דירת מגורים, ולא הובאה כל שמץ של ראיה, שהקונים ידעו את המחיר הכולל של הדירה.

♦ באמרת אגב הוסיף חבר הועדה רו"ח צבי פרידמן, שקביעת עסקה כעסקה מלאכותית או סיווגה מחדש על פי ה"תוכן הכלכלי" שלה בניגוד לחוזה מפורש בין הצדדים, תוך סטייה מעקרון "כיבוד העסקה, כפי שנעשתה, מן הראוי שתיושם רק באותם מקרים שבהם התוכן הכלכלי של העסקה אינו עולה בעליל עם הצורה כפי שהצדדים עיצבו אותה.

 

♦ הערר התקבל.