מלאי עסקי או נכס הוני ?

♦ מדובר במספר תיקים שאוחדו לכדי תיק אחד. המערערת, חברה משפחתית בשם דוד ייני עוסקת במימון פרויקטים ובייזום השקעות בתחום הנדל"ן., מר דוד ייני מחזיק ב-99% ממניותיה והוא הנישום המייצג של המערערת. כ"כ ייני רשום כשכיר בחברה. פס"ד זה עסק בסוגיות רבות ובהן סוגיית הנפקות המיסויית בסיווג הלוואת בעלים, סיווג הכנסות עפ"י פסק בורר ועוד. סוגייה מרכזית שעמדה בבסיס פסק הדין הינה, אי הכרה בפרוייקט נדל"ן של המערערת בצ'כיה כמלאי שוטף אלא כנכס קבוע וזאת לעניין החלת חוק התיאומים ביחס להשקעת החברה בנכס וכן לעניין אי התרת ניכוי הוצאות בגין הנכס.
♦ לטענת המערערת: הנכס עומד בתנאים לצורך הכרה בו כמלאי עסקי: מדובר בנכס שנועד למימוש במהלך הרגיל של העסק . הנכס לא מניב הכנסות לאורך כל שנות הבעלות בו, ואף אופן המימון של הנכס, באמצעות הון זר, יש בו להעיד כי מדובר במלאי ולא בנכס קבוע.
♦ טענת המערערת:כי מאז 1997 מנוהלים מגעים עם חברות שונות לצורך מכירת חלקים מהנכס, כשכוונת החברה למוכרו לאחר השבחתו. פעילותה של החברה בנכס דומה לכלל פעילותה בנכסים דומים בחו"ל. אמנם, טרם נמכר כלל הנכס ואולם לטענתה משמדובר בנכס של כ-76 דונם בו היו למערערת 1/3 מהזכויות, נדרשת שהות למכירת השטח ויש לעניין בנושא גופים עסקיים גדולים. המערערת ביקשה להדגיש שהיא נקטה פעולות השבחה של הנכס מול הרשויות בצ'כיה, ובכך יש להעיד על היות הנכס מלאי עסקי.
♦ טענות המשיב: - הנכס לא נמכר למעט מכירה חלקית, מאז רכישתו. הנכס בצ'כיה עונה לאופיו של נכס קבוע המשמש את העסק תקופה ארוכה ושאינו מיועד למכירה.
העובדה שהחברה רשמה השקעה זו בחו"ל כהשקעה שוטפת היא מוטעית, ואין בה כדי לחייב את המשיב לסיווג מוטעה. לאור הדברים, ומאחר שמדובר בחברה משפחתית, יש לטענת המשיב לזקוף את כל התיאומים כתוספת להכנסתו של ייני ובמקביל בהיות הנכס הוני, אין להתיר הוצאות מימון שוטפות בגינו.לפיכך הוסיף המשיב בשומה תוספת בשל תיאומי אינפלציה. לעמדת המשיב יש לראות בנכס שנרכש בצ'כיה נכס הוני אשר יש להחיל עליו את חוק התיאומים ולהחיל עליו בנוסף תוספת אינפלציה ולהוסיף סכום זה להכנסתה החייבת של החברה. לצורך כך נטען, שהמבחן המכריע הוא מבחן המטרה והנסיבות.במאזן החברה לא הוצגה השקעה זו בנדל"ן כמלאי עסקי.בנוסף, מאחר שהנכס אינו מניב הכנסה כלשהי, הרי שאין להתיר הוצאות מימון שוטפות בגינו. גם אם יש כוונה למכור את הנכס, הכוונה עצמה אינה הופכת את הנכס למלאי עסקי.
ביהמ"ש המחוזי בחיפה - כב' השופטת ס' נשיאה ש' וסרקרוג:
 
 ♦ ביהמ"ש- בנוגע לשאלת סיווג נכס כהוני או פירותי בהשוואה להבחנה בין עסקה הונית לפירותית, עיצבה אמנם הפסיקה מבחנים שונים- מבחן טיב הנכס, מבחן התדירות, מבחן היקף העסקאות, מבחן המימון, מבחן הבקיאות ומבחן הנסיבות וכו'.אולם ביהמ"ש טוען כי בסופו של דבר ההכרעה היא עובדתית בעיקרה. בחינת העובדות דנן מלמדת, כי מדובר בנכס של ייני, שלא נעשתה בו פעילות כלכלית ממושכת. לא הוכח כי נעשו מאמצים סבירים למכרו. מעדותו של ייני עולה כי הקרקע בצ'כיה היא בבעלותה הפורמאלית של חברה אותה הקים ייני עם שותף לצורך רכישתה, אך מאחר והקרקע לצורך הפרוייקט התקבלה בחינם מהעירייה באותו מקום, הרי שמבחן המימון לצורך הרכישה, אינו יכול לסייע במקרה זה (כמו כן, העובדה שלמערערת אין מניות בחברה בצ'כיה וכן כי במהלך העדות, לא נתקבל הסבר מייני מדוע המערערת משקיעה בפרוייקט אשר אין לה מניות בו, מלמדת כי ייני כאדם פרטי הינו בעל החברה בצ'כיה).
 בהתייחסו לראיות שהציג ייני מטעם המערערת לפיהן נעשו מס' נסיונות למכור את הנכס, נקבע שאין די בכוונה למכור את הנכס בכדי להכריע בשאלת סיווגו .     
גם מבחן הרישום בספרי החשבונות והמאזנים אינו יכול להוות ראיה מכרעת בסוגייה דנן. שכן, הסיווג נקבע, על-פי מבנה הפעילות הכלכלית המניבה את התקבול.
החברה עצמה לא ידעה כאמור לסווג את הנכס, ורשמה אותו כהשקעה שוטפת בחו"ל, ואילו בפני המפקח על מטבע חוץ הצהירה על כוונתה בהשקעה בחו"ל, בפעולות ייזום המצריכות רכישת נדל"ן לתקופות קצרות. כאשר בנוגע עיסוקה העיקרי, רשמה שם המערערת, בין היתר, השקעות בבנייה. מאז רכישת הנכס לא דיווחה החברה על הכנסה בגינו.
הקרקע נותרה כל השנים ללא שינוי. לא הוכח כי החברה השביחה את הנכס, ולא הובאו ראיות, על מאמצים כנים שנעשו כדי למכרו.
עפ"י מבחן הנסיבות, שבמסגרתו נבחנת כל נסיבה רלוונטית, אין מנוס מלהגיע למסקנה שיש לאמץ את גירסת המשיבלפיה מדובר בנכס הוני ומשכך יש להשית על המערערת תוספות בשל תיאומים אינפלציוניים ואין להכיר בהוצאות מימונו
 
תוצאה:
♦ הערעור נדחה.
ניתן ביום 20.07.11
ב"כ המערערת: עו"ד דורון טיקוצקי
ב"כ המשיב: עו"ד יהודה גלייטמן