מע"מ בגין פיצויי הפקעה

♦ העובדות: המערערת רכשה בשנת 1998 זכות חכירה לדורות במקרקעין. מספר חודשים לאחר מכן פורסמה למתן תוקף תוכנית, על פיה יועד להפקעה שטח של כ-4 דונמים מן המקרקעין למטרות דרך ושטח ציבורי. לאחר שהמערערת התנגדה לבקשת העירייה לסלק ידה מהקרקע שהופקעה, הגיעו הצדדים להסדר פשרה על-פיו היה אמור להיקבע פיצוי שלא יפחת מסך של 450,000 דולר והיתרה תיקבע על ידי בורר. עם ביצוע תשלום המינימום דיווחה המערערת למע"מ על תקבול זה כעסקת 0 (אפס). בשנת 2004 העבירה העירייה סכום נוסף למערערת על חשבון הפיצוי שנקבע בפסק הבוררות. המערערת לא דיווחה על תקבול זה למע"מ.

♦ המשיב הוציא שומת עסקאות על שני התקבולים הנ"ל. לטענתו, הפיצוי שקיבלה המערערת על פי דיווחיה שלה הם עבור הפקעת המקרקעין, והיא מנועה מלכפור בטענה זו, מה גם שמסקנה כזו עולה מן המסמכים והתכלית של ההסכם. הפקעה במהותה היא עסקת מכר "נכפה", בהיותה העברת זכויות בעלות בנכס לאחר, הגם שלא מרצון. פיצוי בגין ירידת ערך שניתן למערערת, הוא חלק בלתי נפרד מעסקה זו. המשיב מדגיש כי אין מקום לעשות הבחנה בין התקבול הראשון לתקבול השני לעניין החיוב במע"מ, וכי שני התקבולים הם חלק מן התמורה בגין מכר, וככאלה חל עליהם החיוב במע"מ, כמפורט בסעיף 27 לחוק מע"מ.

♦ לטענת המערערת, הפיצוי שנתקבל מן העירייה אינו בגין הפקעת הקרקע. לעמדתה, הן סכום המינימום והן הסכום הנוסף –מהווים פיצוי בגין שינוי ייעוד הקרקע וירידת ערכו כתוצאה מכך, וכך אף עולה מהסכם הפשרה עם העירייה. לשיטתה, פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינו נופל לגדר "מכר" כמשמעותו בחוק מע"מ, אלא מהווה פיצוי על הפגיעה שהתוכנית פגעה במקרקעין, וככזה אין לראותו כמכר חלקי. "תוכנית" אינה מכר חלקי, ואין לראות בה העברת זכויות לנתבעות. הפיצוי כפי שניתן נועד להחזיר את בעל הזכות במקרקעין מבחינה כלכלית למצב שהיה לפני התוכנית, ואינו מקנה לנתבעת כל זכות במקרקעין. לכן, דומה הדבר לפיצוי המתקבל מחברת הביטוח בגין אובדן גניבה ונזק לנכסי עסק שאינו חייב במע"מ.

 

ביהמ"ש המחוזי בחיפה – כב' הש' ווסרקרוג:

 

♦ כפי שפורט בפס"ד תנובה, התשובה לשאלה אם הפיצוי ניתן במסגרת עסקת מכר מצויה במישור העובדתי. בחינת העובדות תעשה לאור הדין הכללי ולאור דיני המיסים. עובדות התיק במצטבר מצביעות שמדובר בפיצויי הפקעה, ובכל מקרה, כל ניסיון להבחין בין חלקי הפיצוי הדו שלבי הניתן – פיצוי עקב תוכנית פוגעת ופיצוי בגין הפקעה – הוא הבחנה מלאכותית, שאין בה לשנות את מהות המעשה כעסקת מכר, הגם נכפה, המחייב בתשלום מע"מ. הגם שבמקרה דנן קבע פסק בוררות את שיעור הפיצוי, על בסיס ירידת ערך לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, הרי שמדובר בפיצוי כולל בגין מכר כולל, על פי דיני החוזים הכללים ועל פי הדינים המתחייבים מהפקעה, שהוא במהותו מכר נכפה, לפי חוק התכנון והבנייה. עסקה כזו חייבת במע"מ, לפי סעיף 27 ו-28 לחוק.

♦ במקרה דנן, ההסכם, כמו גם הליך התובענה של סילוק ידה של המערערת מן השטח המופקע, היו בבסיס המחלוקות שהועברו להכרעת הבורר לשם מתן פיצוי, וכולם נבעו עקב הליך ההפקעה;  הפיצוי שנתבע איננו רק עקב ירידת ערך המקרקעין אלא גם בשל הצורך לפנות את השטח ואת המבנים המצויים בשטח שהופקע, כאשר הכול נובע מאותה תוכנית; סעיף 2א של הפיצוי הנטען, וכמפורט בחוזה, מתייחס להיקף ולשווי ההפקעות, לרבות "מכוחו של סעיף 197 לחוק התכנון"; מבחינה עובדתית, אין פיצוי נפרד בגין הפקעה של הקרקע שהופקעה, ואין הבחנה בין פיצוי בגין ירידת ערך לבין פיצוי בגין הפקעה. ככל שמדובר בחלקות שנותרו, שיכול שנפגעו עקב התוכנית ופגיעתם אינה עקב הפקעה, עדיין עומדת למערערת הזכות להגיש תביעה לפי סעיף 197. לא כן לגבי הקרקע שהופקעה; אין כל פער של זמנים בין תביעה לירידת ערך לבין פיצוי בגין ההפקעה. מועדים קרובים בין מועד פירסום התוכנית למתן תוקף והמועד בו הוצאה ההודעה על הליך ההפקעה, יש בהם כדי להצביע על עסקת מכר אחת; הפיצוי שניתן הוא בגין העברת חזקה במקרקעין לידי העירייה, שהיא הרשות שתקבל את הזכויות במקרקעין בעקבות ההפקעה, וכנגד מתן הפיצוי, ימסרו לה הזכויות בקרקע שהופקעה, לצורך מימוש מטרת ההפקעה; התוכנית במהותה ככול שהיא מתייחסת לקרקע שהופקעה היא "תוכנית מפקיעה".

♦ בית המשפט קובע, בהתאם לעניין תנובה כי גם אם יש טעות במסקנה זו באופן שיש לראות חלק מן הפיצוי שניתן כפיצוי לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, הרי שגם במקרה כזה, פיצוי לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, בהיותו פיצוי בגין "ירידת ערך" – בהבחנה מפיצוי בגין נזקים על נכס, שבא להעמידו על ערכו המקורי – הוא בגדר של "עסקת מכר", ככלל, וכשהוא ניתן בסמוך למועד ההפקעה, בפרט. פיצוי בגין ירידת ערך עקב פגיעה מתוכנית, אינו אלא תחילת ההסכם למכירת זכות ההחזקה והבעלות במקרקעין. פיצוי בגין ירידת ערך, שונה מפיצוי הניתן לצורך החזרת הנכס למצבו קודם לפגיעה, מבחינה זו, שזכות ההחזקה הנותרת בידי בעל הזכות מותירה בידו נכס מתוקן, על מלוא ערכו, קודם לפגיעה. לא כן, במקרה של ירידת ערך. בסופו של דבר המדובר הוא בפיצוי כולל בגין שלילת זכויות הקנייניות בנכס, כאשר הפיצוי בגין ההפקעה עצמה תכליתו לרפא את הפגיעה בזכות הקניין של הבעלים, ואילו הפיצוי לפי 197, מקנה פיצוי בגין הערך החדש הפחות שנגרם למקרקעין בייעודם כמקרקעין שנועדו לצרכי ציבור.על עניין תנובה אמנם הוגש ערעור (פס"ד תנובה בעליון) אך הערעור נדחה שם על בסיס קביעות עובדתיות, ומבלי להידרש למחלוקת המשפטית. 

 

התוצאה:

♦ הערעור נדחה.