נטל ההוכחה בקביעת שווי מכירה של זכות במקרקעין

♦ ביום 29.8.06 נכרת הסכם בין העוררת לבין מר מרדכי "בעצמו או בנאמנות" (להלן: "הקונה"), במסגרתו מכרה העוררת לקונה את זכויותיה במקרקעין הנמצאים באיזור התעשיה של מעלות. שטח החלקות הוא 5,450 מ"ר ובתחומן בנוי מבנה תעשיה שנבנה בשנות ה- 60, ששטחו הוא כ- 2,200 מ"ר (להלן: "הנכס"). הנכס היה מושכר לחברת רוטקס (1980) בע"מ, החל מחודש אוקטובר 2000 ועד לחודש יולי 2006.

♦ הנכס נמכר לקונה במצבו ביום המכירה, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ ונקי מכל זכות לצד ג'. שווי המכירה כפי שנקבע בהסכם המכר עמד על 335,000 דולר (1,472,660 ש"ח). המשיב העריך את שווי השוק של הנכס בסך של 550,010 דולר (2,417,800 ש"ח).
העוררת טענה, כי שווי המכירה בהסכם המכר נקבע בתום לב וכי לא קיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה.

♦ המשיב טען, כי יש לקבוע את שווי המכירה לפי מחיר השוק ודחה את ההשגה שהגישה העוררת על השומה שהוציא.

 
ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה – כב' השופט מ. סלוצקי נשיא (בדימוס), ג. יחזקאלי-גולן – רו"ח, ש. פסטנברג – רו"ח:
 
♦ סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), מגדיר שווי מכירה של זכות:
"שווי של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון ובלבד שבמכירות – (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד הזכות באגוד נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור. (2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה.".

♦ הכלל הוא, כי שווי המכירה לצורכי חישוב מס שבח, נקבע לפי מחיר השוק, ואילו היוצא מן הכלל הוא שווי המכירה שנקבע בחוזה, וזאת במקרה בו שוכנע המנהל, כי החוזה נעשה בתום לב ומבלי שהושפע מיחסים מיוחדים בין הצדדים. בע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח ת"א נקבע: "הטוען לחריג – היינו כי התמורה המופיעה בהסכם, אף על פי שהיא נופלת ממחיר השוק, תהווה את קנה המידה למס – עליו הראיה...".
בע"א 3632/01 חדיגה נ' מיסוי מקרקעין חיפה נקבע: "...לשיטתי משהציג נישום בפני המנהל חוזה שאינו נחזה להיות פגום, יש להתייחס לתמורה המופיעה בו כתמורה אמיתית לכאורה... מכאן מתבקשת המסקנה כי נטל ההוכחה להוכיח את שווי השוק (הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון) היא על המנהל... משהרים המנהל את הנטל להוכיח את שווי השוק והפער בינו לבין מחיר המכירה גדול, עובר הנטל לכתפי הנישום להוכיח את הסייג שבפסקה (1)...".

♦ הוועדה קבעה, כי השאלה המרכזית במקרה דנן היא, האם העוררת עמדה בנטל המוטל עליה והוכיחה, כי התמורה החוזית נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בינה לבין הקונה.
במסגרת הדיון בערר, שמעה הוועדה את עדותו של אחד מנציגי העוררת, אשר פעל למימוש העסקה הנדונה. כמו כן הובאו בפני הוועדה חוות דעת של שמאים שונים.

♦ לאחר עיון בחוות הדעת ובעדויות השמאים, לא ראו חברי הוועדה טעם להיכנס לפרטי חוות הדעת ולא הטילו ספק בניטרליות שלהן.

♦ הוועדה הסתפקה בעדותו של נציג החברה וקבעה, כי עדותו מהימנה וכי התמורה המופיעה בהסכם המכר היא התמורה האמיתית ששולמה עבור הנכס. כמו כן השתכנעה הוועדה, כי סכום התמורה נקבע בתום לב וללא קיום יחסים מיוחדים בין הצדדים. העוררת התקשרה בהסכם אופציה עם חברת גל-נועם בע"מ, שבשליטת הקונה, שהאריכה את משך הזמן בו עמד הנכס למכירה, תוך שמירה על המחיר המוסכם, בתקווה למציאת קונה שישלם מחיר גבוה יותר, אך ללא הועיל. מחירו של הנכס התקבל על ידי העוררת, לאחר קבלת מידע על שוק הנדל"ן באזור מגורם פעיל המתמצא בתחום.

♦ לבסוף קבעה הוועדה, כי על אף הפער שבין שווי השוק לפי קביעת המנהל, התמורה במקרה דנן נקבעה בתום לב וללא קיום יחסים מיוחדים ביון העוררת לקונה.
 
התוצאה:
♦ הערעור התקבל והמשיב חויב לשלם לעוררת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ש"ח.
 
ניתן ביום: 31.12.09.