נטל השכנוע בעת מחלוקת על שווי מקרקעין

 ♦ הסוגיה העקרית העומדת בבסיס פסק הדין, היא מחלוקת על שווי המקרקעין אותם מכרה חברת רונידן, (להלן: "רונידן"), לקונים (להלן: "חרב"). המקרקעין שבמחלוקת נמכרו כשנה (לאחר שנקנו על ידי רונידן בעקבות מכרז את הזכות במקרקעין אלה, מאת מינהל מקרקעי ישראל במחיר של 401,556 ₪), לחרב במחיר של 481,920 ₪.
♦ לטענת העוררים, העסקה שנעשתה עונה על התנאים בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, סעיף הגדרות המכירה נעשתה מרצון חופשי, ולא הושפעה מכל דבר חיצוני או צדדי בעת קביעת שווי המכירה וכי המחיר ששולם על ידי הקונים הוא השווי שהיה אפשר לצפות לקבלו בעבור הקרקע הנמכרת באזור זה. אין כל סיבה שלא לקבל את המחיר שהוסכם עליו שעלה מאז הרכישה עד למכירה.
♦ לטענת המשיב, ההצהרה כי התמורה בהסכם בכתב היא התמורה הנכונה, לא נעשתה בתום לב, וכן ניתן גם לומר כי קיימים יחסים מיוחדים בין המוכרת לבין הקונים. יכולים להיות אלה יחסים ישירים או יחסים עקיפין שהשפיעו על התמורה.

ביהמ"ש המחוזי בנצרת - כב' הש'  ע. זועבי, עו"ד א. הללי, עו"ד מ. עמרור, רו"ח :

♦ המשיב, הציג נתונים התומכים בשווי אותו קבע, לפי מיטב השפיטה, הגבוה כשלוש מאות אחוזים מהשווי המוצהר או כשלוש מאות וחמישים אחוזים משווי הקניה. וכן הציג עסקות דומות במקרקעין במחיר הקרוב לשווי שנקבע על ידו ורחוק ממחיר ההסכם. יש להניח כי העסקות שמשמשות דוגמא להשוואה הן באותה סביבה ובאותם נתונים ששולם כ- 480 ₪ בעבור כל מ"ר מהקרקע שנמכרה בעסקות אלה.
♦ הדיון בקשר להגדרה  שווי מקרקעין בחוק, מתעוררת השאלה בכל פעם: האם נתקיימו התנאים לשים את המוכרת והקונים כפועלים שלא בתום לב רק מפני שבסביבה היו אחרים ששלמו יותר בעד קרקע דומה. האם עצם העובדה שיש מי ששילם יותר בעד קרקע דומה כדי לקבוע מדד לכל עסקה אחרת, או שבאמת צריכים להתקיים התנאים שבחוק: חוסר תום לב מוכח ויחסים מיוחדים בין המתקשרים, די בכך או שצריך להוכיח קיומם של שני הדברים חוסר תום לב ויחסים מיוחדים כדי שלא לקבל את המחיר המוסכם בין הצדדים.
♦ כאן מתעוררת שאלת נטל ההוכחה, מי צריך להוכיח שלא היה תום לב בביצוע העסקה או שהיו יחסים מיוחדים שהשפיעו על קביעת המחיר? ההלכה שנתגבשה במרוצת השנים וקבלה תוקף על ידי בית המשפט העליון, בע"א 218/76 ליננברג נ' מנהל מס שבח: "העובדה שהמנהל לא קיבל את מחיר ההסכם כבסיס לשומתו אלא העריך את שווי הסכום שהעולה עליו באופן ניכר, היא הנותנת שלא שוכנע בכך שהמחיר נקבע בתום לב ובלי שהושפע מקיום יחסים מיוחדים".
 דהיינו, הפער הגדול בין מחיר הרכישה למחיר של עסקות בקרקע דומה בעסקות דומות, מהווה ראיה להעדר תום לב בהצהרה על העסקה, כשהעדר תום לב קיים אין צורך להוכיח יחסים מיוחדים, שכן הדבר מלמד על קיום יחסים מיוחדים שאפשרו להצהיר כפי שהוצהר. כדי לבטל את הגזרה הזאת, על המוכרת והקונה,  להביא מומחה מטעמם שיציג עסקות שהשווי בהם יהיה קרוב לשווי העסקה שלהם ובכך ינסו למוטט את התיאוריה או הקביעה של המשיב.
♦ גם אם על פניו, נראה כי קביעת השווי על ידי המשיב עולה, כעבור שנה, לכדי 350% על מחיר הרכישה, ולא העמידו העוררים נתונים איתנים או שומות אחרות שיאפשרו לבחון אם צד המשיב בהחלטתו או טעה, בהמ"ש איננו יכול לבוא במקומם של שמאי מקרקעין ולקבוע שווי שונה מזה שנקבע על ידי המשיב, מצד אחד, ולא יוכל לקבל את המחיר שנקבע על ידי המתקשרים, מצד שני, כאשר יש בפניו נתונים סותרים אחרים, שאינם מתומכים בגרסת העוררים.
♦ יש להבדיל בין שיקולי המדינה לקדם עסקאות מהסוג הנדון לבין שיקולים עסקיים של חברה עסקית שמקדמת עסקיה לצורך מקסום רווחים. למדינה שיקולים רבים עת היא מקדמת מכירת מקרקעין באזורים מסוימים, והמדינה יכולה לשווק את המקרקעין במחירים נמוכים בהרבה ממחירי השוק. המדינה מקדמת עסקאות במקרקעין כדי לתת מענים לצרכים וביקוש של זוגות צעירים באזור מסוים או כדי לקדם פיתוח של אזורי תעשייה ותעסוקה שהן בבחינת רווחה לתושבים ולרשויות. במקרה דנן, שיקוליה העסקיים של העוררים שונים בתכלית השונה משיקולי המדינה עת מחליטים לקדם עסקת מקרקעין.
♦ נטל השכנוע ונטל הראייה חל על העוררים, העוררים לא עמדו בנטל הזה .העוררים לא הצליחו לשכנע ולהביא ראיות חותכות לעניין התמורה ששולמה על העסקה, ואילו המשיב הציג עסקאות לשוואה בבעלות פרטית. המשיב קבע את שווי העסקה לסך של 1,400,000 ₪. המחיר משקף את המחיר של השוק בהתבסס על עסקאות השוואה בבעלות פרטית.

התוצאה:
♦ הערר נדחה.

ניתן ביום 2.06.11
ב"כ הצדדים: לא צוין