קבועי הזמן לתיקון שומה זמנית ומכירת דירת מגורים במושע

♦ העוררת, רחל מנחם, יחד עם 13 יורשים נוספים, הייתה הבעלים במושע של בניין הבניין הינו בן 4 קומות (כולל קומת קרקע) ומכיל 2 כניסות. חלק מהדירות מושכרות בשכירות חופשית וחלקן מוגנות. כמו כן, בבניין זכויות נוספות בלתי מנוצלות. הבניין אינו רשום כבית משותף ובין הבעלים השונים של הבניין לא קיים הסכם ייחוד דירות ו/או הסכם שיתוף. ביום 30.12.02 נחתם הסכם בו מוכרת העוררת יחד עם 4 בעלים נוספים של הבניין המחזיקים ביחד 22.16% בבניין, את מלוא חלקיה בבניין לבעלים המחזיקים ביתרת החלקים בבניין (להלן: "הסכם המכר"). שאר היורשים (עשרה במספר) לא מכרו את חלקם בבניין. הסכם המכר נחתם במסגרת הליכים לפירוק שיתוף במקרקעין ולאחר שניתן ע"י בית המשפט, שדן בנושא, צו כינוס למכירת הבניין. טרם חתימת הסכם המכר, הכינו כונסי הנכסים הסכם ייחוד דירות, אשר העתקו נשלח לכל הבעלים. למעלה מ-80% מהבעלים סירבו והתנגדו לעריכת ההסכם, כך שההסכם מעולם לא נחתם. בעת הגשת הדיווח על העסקה למנהל מס שבח, ביקשה העוררת פטור מלא ממס שבח בהתאם לסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"). ביום 4.9.03 הנפיק מנהל מס שבח שומה זמנית לפי סעיף 78(א)(1) לחוק המעניקה לעוררת פטור ממס לפי הסעיף הנדרש בגין מלוא שווי המכירה של חלקה בבניין. ביום 24.5.04 ובתוך המועד הקבוע לעניין שומה זמנית, הנפיק מנהל מס שבח שומה מתוקנת, לפי סעיף 85 לחוק, במסגרתה הוגבל הפטור ממס שהוענק לעוררת לסכום של 76,006 ₪ בגין חלקה בדירה היקרה בבניין, ואילו יתרת שווי המכירה חויבה במס שבח. על כך פנתה העוררת לועדת ערר מס שבח מקרקעין.

 

♦ השאלות שבחלוקת הינן - האם זכאי היה המשיב לתקן את השומה, האם זכאית העוררת לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק בגין כל שווי המכירה שנקבע לה? האם נמכרו נכס מסחרי וזכויות בנייה נוספות, או האם כל המכירה של העוררת, עומדת בתנאי של הגדרת דירת מגורים מזכה?

 

♦כאשר מפעיל המנהל את סמכותו מכח סעיף 85 לחוק עליו לפעול בתום לב ואין הוא יכול להשתמש ב"מנוף" טכני שאין לו משמעות לשומה, על מנת לעשות תיקון שלולא אותו "מנוף" לא ניתן היה לבצעו. ניתן ללמוד לענין זה היקש מההתייחסות לכוחות מרחיקי הלכת המוענקים לנציב מס הכנסה בסעיף 147 לפקודה ואשר יש בהם יותר מקו דמיון אחד לכוחות המוענקים למנהל בסעיף 85 לחוק. דברים ברוח זו מובאים גם בפסיקה בתחום דוגמת הלכת יעקובוביץ (ע"א 736/87 יעקובוביץ ואח' נ. מנהל מס שבח מקרקעין). בענייננו העיד מנהל מדור שומה במשרדי המשיב כי "אחד הנימוקים שהגיעו להחלטה לפתוח את השומה ולא להעניק פטור מוחלט היתה מכתב שגרס כי למעלה מ-80% של הבעלים התנגדו לחלק את זכויותיהם בנכס. בעת הדיווח הראשוני המכתב לא עמד בפנינו, בשלב יותר מאוחר הוא הגיע...נתונים נוספים, חוות דעת של השמאי שהוגש בתיק פרוק השיתוף בו צוין שהנכס לא מורכב רק מדירות מגורים, אלא גם ממשרד וזכויות בנייה". העוררת סבורה שאפילו יורשה המשיב להעלות בערר טענות חדשות הרי הוא לא הוכיח מתי נתגלו לו העובדות החדשות, וכן שהוא לא ידע עליהן בעת עריכת השומה ושלא התרשל בגילוין. לטעמה של הועדה על המשיב נטל השכנוע שהעובדות המשמשות יסוד לתיקון השומה אכן הובאו לידיעתו לאחר הוצאת השומה הזמנית, אולם במקרה זה מקבלת הועדה את עדותו של מנהל התחום כאמור מה גם שעדותו לא נסתרה בעדות מטעם העוררת. מכאן בנסיבות שתוארו לעיל רשאי היה המשיב לתקן השומה הזמנית בשומה מכח סעיף 85 לחוק.

 

♦ האם מגיע לעוררים פטור מלא או חלקי? הועדה נעזרת בפסק דין ברקסון (ע"א 176/84 יעלה ברקסון נ. מנהל מס שבח; להלן "עניין ברקסון") וקובעת כי בענין ברקסון לא נעשתה חלוקה או ייחוד, אך בית המשפט השתמש ב"מבחן השליטה" בבנין. לפי מבחן זה מבקשי פטור ה"שולטים" בכל הזכויות, הייחוד או החלוקה הופכים להיות משניים וטפלים לעיקר – הזכויות בכל. לפיכך, אם כל הבעלים מבקשים פטור של דירה אחת לכל אחד מהם ישנה הסכמה מכללא לייחוד דירת לצורך קבלת הפטור. בענייננו המצב שונה, שכן הוכח, כי לא ניתן היה לבצע ייחוד ו/או חלוקה, כיוון      ש-80% מבעלי הזכויות התנגדו לכך, מכאן שלא היתה קיימת הסכמה להצביע על דירה שניתן לשייכה לעוררת. בנוסף, קיימות טענות נוספות של המשיב שהוכחו בדבר קיומם של משרד וזכויות בנייה נוספות בבניין, לפיכך, גם ייחוד עתידי היה צפוי להיתקל בקשיים. לפיכך, המשיב פעל בנושא זה כדין, כאשר חילק את הפטור לדירת המגורים ולא העניקו בשלמות לעוררת בגין דירה שלמה. העוררת ביקשה כטענה חילופית, במידה שידחה הערר, להתיר לה לנכות מן השבח המחושב הוצאות המותרות בניכוי. מעדותו של מנהל מדור השומה עולה, כי הוא מוכן להכיר בניכויים לצורך חישוב השבח. בסוף דבריו קוראת הועדה למשיב לנמק כראוי את החלטותיו.

 

♦ הערר נדחה.