סיווג העסקה כעסקת קומבינציה בדיעבד במקרה בו הקבלן בנה את הבניין ללא רשות של בעל הקרקע - קמחי אברהם עמ"ש 1232/02

עסקת קומבינציה היא עסקה בה נמכרת חלק מהקרקע תמורת שירותי בניה. ההסכם מפרט איזה חלק מהקרקע נמכר, ואילו שירותי בניה מתקבלים בתמורה עבור החלק השני.

בפסק הדין המצ"ב, ניהלו היזם ובעלי הקרקע מו"מ, שבסופם נחתם הסכם קומבינציה עם כל בעלי הקרקע למעט אחד, אברהם קמחי. אברהם לא הסכים לחתום על העסקה כי דרש אחוזים גבוהים מהאחוזים שהוצעו לו על ידי היזם.

היזם התחיל לבנות על המקרקעין בניין בן 30 דירות, מבלי שהוא ממתין להסכמת אברהם. רק לאחר שהוקם הבניין ועמד, הגיעו אברהם והיזם להסכמה לפיה ימכור אברהם את חלקו בקרקע ליזם, ובתמורה יקבל שתי דירות, וישלם סכום איזון בסך 95,000$.

 

הצדדים חתמו על שני חוזים נפרדים: אחד מתייחס למכירת הקרקע בתמורה למזומן בסך 70,000 דולר, והשני מתייחס לרכישת זכויות בניה לפי סכום של 165,000$. התמורה עבור הקרקע קוזזה מהתמורה עבור שירותי הבניה, ואברהם שילם את ההפרש במזומן.

 

ועדת הערר קובעת כי יש לראות בעסקה עסקת קומבינציה, אותה יש לשום לפי שווי שירותי הבניה פחות סכום האיזון.

 

אולי היה צריך לפתור את העניין בדרך אחרת. לפי חוק המקרקעין, בעל הקרקע הינו הבעלים של כל הבנוי על הקרקע. כך, לא ניתן לטעון כי א' הינו הבעלים של הקרקע, ואילו ב' הינו הבעלים של הבניין הבנוי עליו. (אציין שעד תיקון לחוק המקרקעין שנעשה לפני כמה שנים, הדבר היה אפשרי)

לאור זאת, מרגע שקבענו שיום המכירה היה לאחר שנבנו המקרקעין, אולי היה נכון יותר לקבוע שהבעלים מכר לקבלן הן את הקרקע והן את הבנוי עליה נכון ליום ההסכם, ומאידך תשלום ליזם על שירותי הבניה על החלק שנשאר בידי הבעלים.

אחדד עניין זה: אם הסכום שנקבע כתשלום עבור הקרקע, 70,000$, הוא שווי הקרקע לפני שנבנתה, היה צריך לקבוע את שווי המכירה בסכום גבוה יותר, שיכלול גם את שירותי הבניה בחלק שנמכר.

לו היה נקבע כך, מס הרכישה היה משולם על סכום גבוה יותר.

 

לעיקרון לפיו הבעלות על הבנוי על הקרקע שייכת לבעלי הקרקע ישנן השלכות מס רבות. לדוגמא, אם שוכר בונה על הקרקע ששכר מהמשכיר, תיחשב ההשקעה בקרקע תשלום בעין של דמי שכירות, שכן הבניה שייכת לבעל הקרקע ויש לראות בכך תשלום בשווה כסף (לעניין זה הוציאה רשות המיסים הוראת ביצוע הדוחה את יום אירוע המס). זו רק דוגמא. יש עוד השלכות שדי בהן כדי למלא מאמר נפרד.