♦ העוררים חתמו עם חברה בע"מ (להלן: "המוכרים") על הסכם לרכישת דירת מגורים. בהסכם המכר נקבע כי המחיר הכולל של הדירה יהיה מורכב מהמחיר הבסיסי עבור הממכר עצמו בסך של 854,314 ₪, ובתוספת מע"מ בשיעור של 15.5% על המחיר הבסיסי בסך 132,419 ₪.
השומה העצמית של העוררים התייחסה למחיר הכולל את מרכיב המע"מ, אולם לאחר מכן פנו העוררים למשיב בהתאם לסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") לתיקון השומה שדווחה על ידם, לטענתם, באופן מוטעה שגרם לתשלום מס רכישה ביתר, היות ולטענתם יש לשלם מס רכישה ללא מרכיב המע"מ.
ביום 31/12/2007 נתקבלה תשובת מנהל מס שבח הדוחה את בקשת העוררים, מהנימוק שהשווי כולל מע"מ עפ"י החוזה, ומכאן הערר שבפנינו.
♦ לטענת העוררים, על פי סעיף 9 לחוק, שוויה של זכות במקרקעין נקבע מנקודת מבטו של המוכר. כלומר, מהו הסכום שהמוכר מצפה לקבל ממכירת אותה זכות, והסכום שרואה המוכר זה הסכום שמשלם רוכש הדירה ללא מע"מ. כמו כן, בעסקאות במקרקעין בהן הרוכש הוא "עוסק", המשיב אינו כולל את רכיב המע"מ בשווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה עפ"י הוראת ביצוע פנימית. אין בחוק מיסוי מקרקעין הוראה המתירה לייצר הבחנה כאמור בין "יחיד" ל"עוסק" מבחינת מס רכישה, דבר היוצר אפליה פסולה בין נישומים. הטלת מס רכישה על רכיב המע"מ לא זו בלבד שהיא יוצרת אפליה פסולה בין נישומים, אלא שאפליה זו מנוגדת להוראות חוק יסוד משק המדינה, שכן המשיב פועל ומשנה את חבות המס ללא הוראת דין מסמיכה ומפורשת.
♦ המשיב טען לעומת זאת, כי רכיב המע"מ הינו חלק בלתי נפרד ממחיר הנכס הנמכר בשוק החופשי, ועל כן הוא צריך להיות חלק מהשווי. הנחת המוצא הינה, שזהות המוכר או זהות הקונה לעניין סיווגם בחוק מע"מ אינה רלוונטית ותמיד מחיר השוק החופשי כולל בתוכו גם את מרכיב המע"מ. לטענת המשיב אין כל מקום לטענת האפליה, שכן קיימת שונות בין נישומים. הבחנה בין נישומים אשר מתבססת על שוני ענייני המצדיק הבחנה זו אינה מהווה אפליה. החוק גם מעניק הקלות מס לנישומים שונים כגון: תושבי חוץ וכיוצ"ב ואין במצבים כגון דא עילה לטענת אפליה. גם הטענה לפיה הטלת מס רכישה על רכיב המע"מ מנוגדת לחוק יסוד משק המדינה יש לדחותה.
ועדת ערר מס שבח שליד בימ"ש מחוזי ת"א - י.בן שלמה, שופט(דימ')-יו"ר, ד.מרגליות, עו"ד ושמאי - חבר, צ.פרידמן, רו"ח- חבר:
♦ לאחר סקירה ארוכה של הספרות והפסיקה, מגיעה וועדת הערר למסקנה כי, רוב המלומדים ואף בתי המשפט נקטו בעמדה, לפיה לצורך דיני המס השונים, שווי השוק של נכס כולל את מרכיב המע"מ, המהווה חלק אינטגראלי ממנו, וזאת ללא תלות בזהות הצדדים לעסקה (עוסקים מורשים לצורך מע"מ, אנשים פרטיים, מלכ"רים וכיו"ב). החריגים לכלל האמור קיימים רק במקום בו המחוקק גילה את רצונו כי אכן אין לכלול את המע"מ לצורך קביעת המחיר, זאת ע"י קביעה מפורשת, כפי שעשה בפקודת מס הכנסה לעניין הוראות ניכוי פחת וחישוב רווח הון.
כמו כן, ובניגוד לטענות העוררים, אף לעניין חוק מיסוי מקרקעין, קובעת הפסיקה במפורש כי מחיר השוק של המקרקעין כולל את רכיב המע"מ. ברם, אין בחוק מיסוי מקרקעין הוראות הדומות לאלו שנקבעו בפקודת מס הכנסה בעניין נטרול המע"מ אצל "עוסקים", ובהעדר הוראה כאמור ובהיעדר התייחסות בפסיקה לסוגיה זו נכנסו לחלל זה הוראות הביצוע של שלטונות המס.
♦ באשר לטענת העוררים כי הטלת מס רכישה על רכיב המע"מ מנוגדת לחוק יסוד משק המדינה, הקובע כי מסים יוטלו ע"פ חוק, יש לדחותה בשתי ידיים, מכיוון שכפי שצוין לעיל מס הרכישה בנסיבות אלו איננו מוטל מכוח הוראת ביצוע, אם כי מכוח חוק מיסוי מקרקעין, ובהתאם לפרשנות שהקנה לו ביהמ"ש העליון. סעיף 10 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו קובע כי "אין בחוק-יסוד זה כדי לפגוע בתקפו של דין שהיה קיים ערב תחילתו של חוק-היסוד", ועל כן בענייננו לא תחול פגיעה בהטלת מס הרכישה שכאמור שואב את כוחו מחוק מיסוי מקרקעין ולא מהוראת ביצוע
לפיכך, אין מנוס מלכלול בשווי הרכישה במקרה דנן גם את מרכיב המע"מ ששולם.
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום 7.5.2009.
בשם העוררים: עו"ד צ. צדיק, עו"ד ח. קורן ועו"ד א. מור
בשם המשיב: עו"ד י. גול.