♦ העוררים 2-10 רכשו את הזכויות בשתי דירות המהוות בית משותף. הזכויות במגרש חולקו בין העוררים בהסכם שיתוף שנכרת בין הצדדים. כמו כן נכרת "הסכם ניהול פרויקט" בין העוררת 1 (להלן: "החברה") לבין יתר העוררים, בו צוין, כי ברצון העוררים להרוס את הבית המשותף הבנוי על המגרש הנ"ל ולבנות עליו בנין מגורים בן 6 דירות. החברה קיבלה על עצמה את ניהול פרויקט הבניה עד לסיומו תמורת שכר.
♦ עניינו של הערר הוא עמדתו של מנהל מס שבח מקרקעין אשר לפיה החברה הנ"ל רכשה את הזכויות במגרש עליו בנתה את הבנין ומכרה דירות למגורים לעוררים, וכי יש לחייבם במס רכישה בגין הדירות שבנו. עמדת העוררים היא, כי רכשו את הזכויות במגרש למטרת בניה עצמית של דירותיהם ושילמו מס רכישה עבור רכישת המגרש ואין לחייבם במס רכישה בגין הדירות שבנו. כן טענו כי החברה לא עשתה כל עיסקה במגרש הנ"ל ושימשה רק כמפקחת על הבניה.
♦ לטענת המשיב, העוררים התאגדו לקבוצה במטרה לרכוש את המגרש ולבנות עליו בית מגורים בן 6 דירות. מטרת העוררים היתה לבנות את דירותיהם ולהיות מעורבים בבנייתן ולתכננן לפי צרכיהם. העוררים בחרו בחברה הנ"ל לפקח על הבניה. חלק מהעוררים היו מעורבים בתהליך הבניה כמו השגת אישורים בעיריה ובחברת חשמל, בגישור בין הקבלן וחלק מהעוררים בבעיות שנוצרו במהלך הבניה וחלקם אף נוכח מידי יום באתר הבניה ופיקח על תהליך הבניה.
ועדת ערר בביהמ"ש המחוזי בחיפה – כב' יו"ר נשיא (בדימוס) - מ. סלוצקי; חברים: ג. יחזקאלי-גולן, רו"ח, א. שניאור, עו"ד:
♦ הועדה קבעה, כי כדי לבדוק את המהות האמיתית של עיסקה זו, יש לבחון את תוקפו ושעורו של הכוח שהיה מסור לכל אחד מהצדדים לעיסקה. על פי החוזים שנכרתו ביניהם בכל הנוגע לבניית הדירות ועל מי מוטל הסיכון הכלכלי העיקרי בעיסקה זו. על פי חוזה הבניה, קבלן הבניה הוא קבלן מבצע המספק את שרותי הבניה בלבד. על פי "הסכם ניהול הפרויקט" הופקד בידי החברה "ניהול פרויקט הבניה על פי התכנית" שתוכננה על ידי אדריכל ותמורת שרותיה אלה נקבעה בהסכם. כמו כן, לאחר כריתת הסכמי רכישת המגרש כרתו העוררים הסכם שיתוף מקרקעין במטרה "לבנות במשותף" על החלקה בהתאם לתוכנית שהוכנה על ידי האדריכל. הוסכם ביניהם על בחירת קבלו וגורם לניהול הבניה.
♦ עפ"י הועדה, מהראיות עולה, כי לעוררים, כבעלי הזכויות במגרש הנ"ל, היה הכוח המכריע בהליך הבניה. הם שמינו את קבלן הביצוע ואת החברה המפקחת על הבניה. כמו כן היו רשאים לפקח אישית על מהלך הבניה, להחליפם באחרים אם יפרו הפרה יסודית את החוזה עמם, כפי שבעלים של קרקע הבונה על אדמתו רשאי לעשות.
עוד צוין, כי התמורה החוזית לחברה לא חושבה לפי התמורה מקניית הזכויות במגרש.
בנוסף לכך, התמורה לקבלן המבצע נקבעה בהסכם הבניה, לפני שצורף לחוזה.
כמו כן, נקבע מחירה של כל דירה שהוקצתה לעוררים ולוח תשלומים לפי התקדמות הבניה. בניה עצמית מאפשרת לעוררים את בחירת קבלן הביצוע והמפקח ופיקוח עצמי על התקדמות הבניה וניהול כספי משותף של הפרוייקט כפי שאכן ניהלו העוררים, חשבונות בנק לצורך הבניה ללא התערבות החברה.
♦ המסקנה, אליה הגיעה הועדה היא, שהעוררים הרימו את נטל הראיה המוטל עליהם בדבר אמיתות הפעילות הכלכלית שביצעו בשלבים השונים בעסקאות עצמאיות של רכישת המגרש והזמנת שירותי הבניה והפיקוח. הועדה לא מצאה ראיה לכך שרכישת המגרש והבניה נעשו על ידי החברה כיזמית שבנתה את המבנה ומכרה את הדירות לעוררים. לא קיימת תלות בין ההסכמים לרכישת הזכויות במגרש לבין ההסכמים על הבניה והפיקוח. מתחם שיקול הדעת של העוררים כבעלי המגרש הבונים את דירותיהם היה גדול בכל הנוגע לתהליך הבניה. העוררים הם שבחרו בקבלן הביצוע ובחברה המפקחת וכרתו עמם חוזים. הועדה קבעה, כי קשה לראות בעסקאות אלה עסקה אחת של קניית דירות על ידי העוררים מאת החברה הנ"ל.
♦ בנוסף הפנתה הועדה לע"א 3196/01 גלמן פינץ ואח' נ' מנהל המכס ומע"מ, שם נפסק, כי: "עקרון יסוד בדיני המס הוא העקרון כי יש למסות כל עיסקה על פי מהותה הכלכלית. החזות החיצונית שהצדדים ביקשו להעניק לעיסקה איננה מכרעת בדבר מהותה ובדבר תוצאות המס... תוצאות המס של העיסקה נגזרות על פי מהותה הכלכלית...".
♦ הועדה קבעה, כי בחינה כלכלית של העיסקה שבפנינו נותנת שילוב של שתי עסקאות שונות שנעשו על ידי העוררים. העיסקה הראשונה היא עיסקת מכר המקרקעין שבגדרה רכשו העוררים את המגרש הנ"ל בתמורה מלאה כדי לבנות עליו את בניין שיכיל את דירותיהם. העיסקה השניה היא רכישת שירותי בניה ופיקוח על בניית הדירות על המגרש.
התוצאה:
♦ הועדה קיבלה את הערר וקבעה, כי העוררים רכשו זכויות המגרש הנ"ל ויש לשומם על רכישה זו בלבד. נדחתה החלטת המשיב, כי החברה הנ"ל רכשה זכויות במגרש ומכרה דירות לעוררים.
ניתן ביום 28.2.08.
ב"כ העוררים: עו"ד ה. חזאן.
ב"כ המשיב: פרקליטות מחוז חיפה-אזרחי.